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10.24 가계부채 종합 대책 발표 이야기 | 공유

2017-10-24 15:00

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해리
조회1,559회   댓글8건

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출처 : 행복재테크 | 부룡

http://cafe.daum.net/happy-tech/F24P/4000

 

 

안녕하세요. 부룡입니다.

 

잠시후인 오늘 오후 1시 반에 가계부채 종합대책이 발표됩니다.

 

 

 

저는 어제 시장에 미리 엠바고로 배포된 대책 내용을 먼저 유심히 살펴 보았는데요.

큰 줄기로 표현하면 보면 이렇게 표현할 수 있을 것 같습니다.

 

중도금 대출 한도 축소

2018년 1월 신 DTI도입   (다만 DTI 전국 확대는 유예)

2018년 하반기 DSR 도입

 

결과적으로 보면 단기적으로 시장은 분명히 위축될 수 있다고 봅니다.

부동산 시장에서 움직이는 수요를 ‘실수요와 투자수요’ 로 구분할 수 있다는 점에서, 이번 정책이 투자수요를 위축시킬 수 있도록 촘촘히 규제를 엮었기 때문입니다.

다만 혹시 모를 시장의 충격을 막기 위해 이번에는 신 DTI로 느슨하게 규제를 하고, 이후라도 나타날 수 있는 풍선효과나 새로 진입하려는 투자수요를 제어하기 위해 내년 말에는 좀 더 강화된 DSR을 도입하여 투자수요 자체를 확실하게 차단하겠다고 한 것으로 보입니다.

 

그러나 이번 정책부터는 사람들에게 극명하게 평가가 나뉘면서 지지율이 과거와 같이 높은 상태로 이어지지는 않을 겁니다. 그 동안 설마 했던 사람들에게 투자의 기회를 원천부터 막겠다는 이번 대책이 일종의 사다리 걷어차기의 개념으로 받아들여지게 될 테니까요. 서민정부라 표방했던 정부가 계층간 사다리를 끊어놓은 것처럼 보이게 되면서 많은 사람들의 불만을 받게 될 가능성이 매우 높습니다.  

또한 저는 이번 대책을 보면서 투자자들이 어떻게 생각할지는 잘 모르지만 오히려 정부가 정책운영에 상당한 부담감을 가지고 있구나라는 생각과 동시에, 장기적으로는 부동산 가격이 하락하기 쉽지 않겠다는 생각을 했습니다.

 

그 이유를 정리하면 다음과 같습니다.

DTI는 정부의 입장에서 가계부채 연착륙을 위해서 꼭 필요한 정책이었으며 더 나아가 가계 건전성을 위해서도 꼭 필요한 정책이었습니다. 그런데 정말 가계 건전성을 위해 필요한 정책이었다면 이 정책은 특정 지역을 대상으로 하는 것이 아니라 전국적으로 도입했어야 하는 게 맞을 겁니다.  

그러나 실제로는 전국적인 DTI 도입이 유예되었습니다.

이는 정부가 말하는 가계 건전성 이외에도 또 다른 이유가 있다고 보는 것이 타당합니다.

가계 건전성 강화보다도 현재도 좋지 않은 지방 부동산 시장을 규제함으로써 발생하게 될 문제점이 더 크다고 본 것이겠죠. 어찌 보면 DTI도입을 하지 않더라도 이미 지방 부동산 시장은 꺾였다고 보는 부분도 있는 것 같습니다. 전국적인 DTI 도입의 당위성은 명확하지만 이런 상황에서 정부가 괜히 특정지역 부동산 시장에 큰 충격을 줘서까지 시장을 흔들 생각은 없다고 판단하는 모습이기 때문입니다.

사실 그 점을 고려해서 이번 정부가 시장의 신 DTI와 DSR 규제를 순차적으로 셋팅한 것이라는 생각을 해 봅니다. 처음부터 DSR을 도입해 서울 수도권마저 주저앉힐 필요는 없을테니까요.

이 말은 역으로 가계 건전성을 위해 DTI 도입을 하더라도 혹시 부동산 시장이 크게 흔들리는 상황이 온다면 DTI 전국 도입을 유예한 것처럼 규제수준을 추가로 낮출 수도 있다고 볼 수가 있습니다. 시장의 안정적인 운영을 위해서 말이죠.

또한 아래의 내용을 살펴 보면 오히려 가계부채 문제가 그리 심각한 것이 아니라고 판단됩니다.  

 

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그 동안 많은 사람들이 가계부채 문제가 생각외로 크게 문제되지는 않는다는 표현을 많이 했었죠.

그 사실을 정부가 보여주고 있습니다.

상환능력이 양호한 그룹이 전체의 90% 가까이 차지하고 있으니까요.

 

그렇다면 단기적으로 이번 정책이 부동산 시장에는 악영향을 미칠 것으로 예상되지만 그렇다고 해서 이번 정부의 규제가 시장의 급락으로 연결될 가능성은 매우 적다고 보여집니다.

정부가 시장의 하락을 바라는 것은 분명 아닌데다가 시장의 건전성 또한 위 내용에서 보는 것처럼 상당히 괜찮은 편이니까요. 정부는 단지 금융위기가 발생하는 경우 촉발될 수 있는 위험 계층에서의 위기 시작과 확대를 우려하는 것일 뿐입니다. 시장의 안정을 위해서 말이죠.

더구나 이번 정책으로 인해 시장의 분위기가 악화되는 경우 내년 지방선거 및 2020년 국회의원 선거 이전에 일부 후퇴 가능성도 배제할 수는 없습니다. 과거 2000년대 중반에도 급격한 시장 악화로 DTI 일부 유예를 검토했던 적이 있었으니까요.

확실히 이번 정부는 과거보다는 꽤 세밀하고 치밀하게 접근하고 있는 것으로 보입니다.

 

그렇다면 제가 여러 번 강조했듯이 단기적인 시장의 흐름을 볼 것이 아니라 장기적인 관점으로 시장을 보는 것이 맞습니다.

 

앞서 말씀드렸던 것처럼 부동산 시장의 구매 수요는 실수요와 투자수요로 나눌 수 있습니다.

그리고 이번 규제는 철저하게 투자수요의 규제입니다.

다주택자가 아닌 무주택자나 일주택자, 그리고 20~30대 청년계층에게는 지금도 충분히 주택을 구매하도록 해주고 있다는 것이지요.

 

그렇다면 제일 먼저 이번 시장의 규제로 영향을 받는 대상과 지역은 어디가 될까요?

그 동안 많이 들어왔던 투자수요가 빠지게 될 때, 가장 먼저 영향을 받는 곳은 아마도 분양권과 신규 분양시장이 되겠죠. 그 동안 서울, 수도권의 거의 모든 분양시장과 분양권 시장이 과열되었지만 이제부터는 점차 상대적으로 A급지 보다는 C급지가 문제가 될 가능성이 많습니다.

더구나 이미 잘 알고 계시는 것처럼 입주 물량이 17년부터 19년까지 늘어날 예정이기에 입주물량이 많고 A급지가 아닌 B, C급지, 다시 말해 일부 수도권과 그 외곽지가 문제의 대상이 될 가능성이 높아집니다. 중도금과 잔금대출 과정에서 DTI와 DSR을 감당할 수 없는 사람들이 급매로 물건을 던지면서 한 동안 이에 대한 시장이 흔들림이 시장에서 일어날 가능성이 높으니까 말이죠.

 

하지만 좀 더 장기적으로 살펴 보죠.

이렇게 투자자들이 빠지고 시장이 주춤하는 모습을 보이게 되면 가장 먼저 나타나는 현상은 분양물량이 줄어 들고, 주택을 구입하기보다 전세로 살려는 경향이 늘어나게 된다는 점입니다.

더구나 오늘 발표된 DTI 규제에는 전세자금 대출에 대한 이야기가 빠져 있습니다.

오히려 전세자금 대출을 늘려주려고 하고 있죠.

그렇다면 시간이 흐르면서 사람들이 선호하는 지역부터 다시 전세가격이 상승하는 모습을 보이게 될 겁니다.

우리나라에서 전월세의 공급의 대부분을 차지하는 것이 민간의 주택 공급인데 이들의 투자수요를 축소시켰으니 추가로 공급되는 물량은 계속해서 부족해 질테니까요.

아직 최종적으로 발표되지는 않았지만 만약 전월세 상한제와 갱신청구권마저 도입된다면 아마 추가로 공급되는 물량은 더욱 더 축소될 것이고 전세가격 상승도 더욱 커질 가능성이 높습니다.

 

그렇다면 전세입자들이 앞으로 선호할 만한 곳은 어디가 될까요?

아무래도 서울이나 수도권 중에서도 서울 진입이 편리한 곳에서부터 전세가격 상승이 시작되겠죠?

전세가격이 상승하게 되면 전세로 거주하고 있는 예비 실수요자들 역시 가만히 있을 수 없죠.

.이들 예비 실수요자들 역시 바보들이 아니랍니다. 

규제로 인해 시장이 주춤하는 모습을 보였기에 잠시 전세 시장에 머물렀지만 사람들이 선호하는 곳에서 다시 전세가격이 상승한다면 실수요자들은 다시 사람들이 선호하는 곳에서 구매로 돌아서게 될 것이기 때문이죠.

 

더구나 우리 국민들, 여기서는 예비 실수요자들 중 이미 90% 수준에서 상환능력이 건전한 수준임을 앞에서 보았습니다.

이 시기는 이미 가격 하락이나 DTI와 DSR을 견딜 수 없는 사람들이 대부분 정리가 된 상황이기 때문에 예비 실수요자들, 그리고 DTI와 DSR에도 불구하고 여유있는 사람들이 다시 투자자로 등장하게 되고 이미 이 시기는 시장에 주택 공급마저 줄어든 상황이기 때문에 가격은 다시 상승할 수밖에 없게 되는 것이지요. 사람들이 가장 선호하는 곳부터 시작이 될 수밖에 없습니다.

 

저는 이러한 장기적 시장의 흐름가운데서 또 다시 투자의 기회를 찾을 수 있다고 봅니다.

물론 이렇게 될 수밖에 없다는 예언적인 주장은 절대 아닙니다.

과거보다는 정부의 정책이 꽤 세밀하게 관리되는 모습을 보이고 있기에 이 과정에서 정부가 어떤 행동을 취하고 어떤 정책을 도입하느냐에 따라 방향은 또 다시 달라지겠죠.

 

하지만 저는 이번에 발표된 10.24 가계부채 종합대책을 보면서 정부가 할 수 있는 역할은 앞으로도 상당히 제한적이라고 판단합니다. 몇 가지를 제외하고는 대부분 과거부터 보았던 대책인데다가 ‘가계 건전성 강화’와 ‘경제에 미칠 악영향’ 을 함께 해결할 수 없는 정부의 딜레마가 여전히 나타나고 있기 때문입니다.

결국 두 마리 토끼를 다 잡을 수 없는 정부가  정책 변화를 통해 적절한 수준으로 운용할 수밖에 없는 정부 정책의 구조를 이해한다면 정책이 변화되는 시점에 또 다시 투자처를 찾을 수 있는 기회는 계속 될 것이라 생각해 봅니다.

 

그리고 보니 부동산 투자는 간단히 말해서

 

        버티는 사람이 결국 이기는 구조가 되는 것 같습니다.^^

        따라서 단기적으로 일희일비 할 필요가 전혀 없습니다.

다음 번 투자를 위해서 본인의 몸을 가볍게 하는 것이 가장 최선의 선택이니까요.

 

 

다음에 다시 뵙겠습니다.

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해리님의 댓글

해리

부룡님 역시 방향 제시가 탁월하십니다.

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