2018년부터 물량에 대한 얘기들이 많죠. 물론 2017년 물량도 있지만 수도권, 서울은 별 이슈 없습니다.

예전에 썼던 글을 업데이트해서 다시 써봅니다

개인적으로는 2018년 상반기는 문제가 없다고 봅니다. 

문제는 2018년 하반기부터 2019년, 그리고 그 이후 몇년간입니다. 

2018년 아파트 값 폭락설은 오바라고 봅니다. 대외적인 여건에 문제가 생기지 않는다면요. 하지만 여러 오소들을 체크하고, 적어도 전세가 정도는 신경 쓸 필요는 있긴 있다고 봅니다. 한번 체크해볼까요.  

올해 초 일부 입주 물량때문에 역전세난이 좀 났었습니다. 센트라스와 고래힐이 좀더 심했고 매매가까지 영향을 주었었습니다. 그래도 옥수 파크힐스는 좀 나았었는데요, 그 이유는 파크힐스는 2012년 12월 입주였던 리버젠과 2016년 11월 입주인 파크힐스가 딱 만나 고통(?)을 분담해서 그렇습니다. 신촌 이편한도 역시 짝수해의 마래푸에 영향을 주고 받고 있습니다. 사실 마래푸와 리버젠 입장에서는 안좋았던거죠

이렇듯 초기 입주시에 천세대 이상의 단지는 전세가가 안좋아지며, 대단지일 수록 그 영향은 큽니다. 물량 효과라는 것은 요새 발생하는 초기 입주시 역전세난을 기본으로 생각해보시면 됩니다. 그렇게 어려운 개념은 아닙니다. 

그 인기 좋은 경희궁 자이 마저 전세가율 하락을 피해갈 순 없었습니다. 

제가 말한 2018년 하반기 물량은 특히 동남권에 몰려있어 그 영향이 더 클 수 있으며 영향의 시작은 9500세대의 헬리오 시티 입주입니다.

헬리오시티의 9500세대면 대략 
파크힐스 + 센트라스 + 신촌이편한 + 경희궁 자이 규모입니다. 

이 정도 규모의 단지가 '한번에' 들어오는 거죠. 잠실 2만세대 입주대란을 제외하고는 거의 없는 케이스일 겁니다. 고래힐 3700여세대, 센트라스 정도도 각각 물량에 힘들어하는데 헬리오는 그 영향도 크고 길겁니다. 헬리오는 2018년 여름까지 못샀다면 가을에 사지 말고 입주기간때를 노려보셔야 할겁니다. 매매가도 어느 정도 흔들림은 있겠죠. 왠만하면 사실거면 올해 사시고....

타 단지들 이주수요 얘기도 하시지만 
사실 재건축 단지들 이주 시점에 소유자 실거주 비중이 30%가 안된다고 합니다. 나머지는 낮은 전월세가로 전월세살고 있는 세입자들 인데요, 이 분들은 해당 전세가로 서울시내 주요 아파트에 들어가기 쉽지 않습니다. 

여기에 헬리오와 멀리 떨어져있지 않은 개포에 물량이 더 있습니다. 루체하임이 한달 전이고, 2000세대 정도의 개포블레스티지가 2019년 2월입니다. (헬리오 2018년 12월). 3개월간 인근에 12500세대 정도가 들어옵니다.

물량은 역전세난을 만들고, 그 역전세난 해결이 잔금일내에 잘 안되면 급매들이 나오면서 매매가에 영향을 일부 줍니다.


지역을 좀 더 확장해보면

강남3구의 반포3총사 반푸써 반래아 신반자 다 2018년 하반기입니다. 개포3이 2019년 8월이구요. 

강동쪽으로 가면 1900세대 명일 래미안이 2019년 6월, 5000세대 고덕 그라시움이 9월입니다. 헬리오+ 개포,일원의 영향이 언제 완전히 해소될지는 모르겠지만 강동도 두단지 7000세대급입니다.

물론 강동과 송파와 강남이 직접적으로 연결되어있진 않습니다만 위례가 강남 전세가에 약간이라도 영향을 줬듯이 적어도 전세가는 도미노처럼 영향을 주기도 합니다. 

2020년은 고덕 잔치입니다. 고덕 7,5,3이 2020년 예정이며 약 7천세대입니다. 그래도 강남권엔 큰 건은 없어보입니다. 개포시영이나 서초우성 정도.

강남권 문제는 2021년,2022년도에 다시 생깁니다. 

가장 문제는 12000세대의 둔촌주공이 2017년 5월 관리처분받았는데 단지의 규모상 입주시기가 위의 2017년 하반기 관리처분 받는 단지들이랑 비슷할겁니다. 아마 그 중에는 5500세대의 개포1이 포함되겠죠. 개포4가 약간 빠르지만 비슷합니다. 개포4도 3000세대 넘습니다.

거기에 2017년 이후 초과이익환수제가 부활할까봐 수많은 단지들이 2017년말을 신청을 목표로 관리처분을 준비하고 있습니다.

방배의 6,13,14 구역들이 17년말 관리처분신청을 위해 달리고 있습니다. 가능할지는 모르겠지만 서초구에서는 적극 밀어주려 하는 것 같습니다. 방배13은 규모가 꽤 큽니다. 2300세대 정도.

잠실 미크도 비슷한 일정이구요
이와중에 잠5가 늦어져서 다행일 수 있죠. 

쉽진 않겠지만 반포의 초대단지들도 비슷한 일정을 바라보고 있습니다. 그 외에도 많죠. 

사실 둔촌과 개포1단지만 비슷한 시기 입주여도 어마어마합니다. 그렇게 되면 서울시에서 조정을 할 것 같기도 하지만 그래봤자 3,4개월차인데 12000세대+5500세대+3000세대의 위력은 그것을 덮을 수도 있습니다. 어쩌면 서울 동남권으로 보면 2018년이 아니라 2021년 하반기, 2022년이 가장 무서운 물량 폭탄이 올 수도 있습니다.  

반포쪽도 지금 속도대로면 재초환 통과를 목표로 노력이라도 잘 진행이 된다면 2022년, 2023년 쯤에 입주할 수 있는 대단지들이 보이는데요. 반포 1급지 대단지는 워낙 가격대가 떨어진 세상 느낌이라.... 애매하지만 언급은 해보자면 반포 경남/3차가 3000세대 정도고 최대규모의 구반포가 일정상 큰 차이까지는 없을 것 같습니다. 둘다 큰 이슈는 없다면 반년 정도 차이 나려나요. 한신4지구도 비슷한 일정입니다. 뒤쳐졌었는데 엄청 빠르게 진행되고 있습니다. 그리고 여러 반포 중소형 단지들도 비슷한 일정입니다. 특정시기 반년 정도 안에 입주세대가 1만3천세대 쯤 될 것 같네요. 그들끼리도 물량에 힘들어할 수도 있습니다. 

고덕 얘기하다가 반포 얘기까지하면 너무 다른 지역 얘기를 하는 것 같지만 비슷한 지역끼리 쪼개서 봐도 각각 많긴 합니다. 


이 물량이 다 끝나고 나면
물량 부족이 올 수도 있습니다. 하지만 그 전에는 물량부족은 적어도 서울 동남권에는 없을 겁니다. 도심지, 강북쪽이면 모르겠지만요. 물론 도심권도 동남권과 떨어져 있어도 동남권에 물량 여파가 있으면 강북쪽도 관계가 없진 않습니다. 그래도 동남권에 비하면 맘편하죠. 최대규모가 북아현3구역이죠.

아무튼 2018년 말부터는 동남권 중심으로 물량에 대해 체크를 해볼 필요는 있을 것 같고, 2019년까지 우려가 좀 되긴 하며, 그 이후 2021년 하반기/2022년도 역시 그렇습니다. 그리고 그 다음은 공급부족으로 많이 튀어오를 수도 있습니다. 이런 것들을 잘 염두에 두고 어느 타이밍에 어느 지역에 입주하거나 투자하여야 할지, 얼마의 현금을 준비해두어야 할지, 혹은 매도가 필요하신 분은 어느 타이밍에 매도를 할지 잘 생각해보고 방향을 정해보는 것은 어떨까 싶습니다.

오해하실 수도 있는데 폭락설을 지지하는 것이 절대 아닙니다 ㅎㅎ (일단 2018년 핼리오 입주전까진 별로 물량이 있지도 않고.) 체크 정도는 해야하면 좋을 것 같긴 합니다. 특히 전매가 제한된 상황에서 물량이 많아서 전세가율이 낮으면 위험해질 수도 있으니까요.


여러 의견 및 분석 중 하나이긴 합니다.
많은 기사들이 물량이 어떻네, 수도권 몇세대 입주네, 서울 몇세대 입주네, 등등 숫자만 내세우지만 확 안와닿긴 하죠. 직접 어느 단지들이 들어올지 어느 초대단지들이 언제 들어올지를 생각해보면 좀 더 직접적으로 와닿을 수 있을 것 같아 살짝 정리해봤습니다.



* 언급한 단지외에 작은 규모 단지들은 더 있습니다. 아크로 리버뷰, 리오센트, 방배아트자이 등등