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대공개하는 추천단지 추천지역_종합편 | 정보

2017-06-13 09:28

페이지 정보

해리
조회6,647회   댓글2건

본문

참 귀한 자료이네요.

역시나 강남,용산,분당,성동구 네요

 

---------------------

출처 : 분석전문가의 부동산 분석 http://blog.naver.com/realme0603/221023727600

 

이제는 전반적으로 어느 정도는 공부가 좀 된 거 같아 블로그를 다시 시작하면서

추천 단지와 지역을
일단 써머리로만 공개를 해보려고 합니다

그 전에는 지인들에게만 조심스레 했었는데 적중률이 좋았고 좀 더 자신있게 공유를 해보아도 될 것 같네요.

이 곳들이 다 폭등할 건 당연히 아닐겁니다. 바라지도 않고 좋은 현상도 아니구요. 욕심부리지 마시고 매수할때 하락기에도 방어할 수 있고, 완만한 상승기에도 조금 더 상승할 수 있는 지역을 골라서 사서 거주하거나 투자할 수 있으면 좋겠다는 생각으로 공부 겸 검토했었습니다

기준 및 검토 요소들은 정말정말 많습니다. 너무 단편적으로 보시면 안됩니다. 재건축, 재개발의 경우 시점별로 검토해야할 요소들이 다르며

단지 모양, 배치도에서 각 평형별, 타입별 위치, 조합의 성향, 현재 이슈사항, 일반분양 비율에 따른 내가 배정받을 확률이 높은 층, 향, 위치, 심지어 구청의 성향도 체크 대상입니다. 

특히 재건축에 있어서 '지분당 얼마'에 너무 집착하실 필요 없습니다. 물론 중요한 것이지만 더 중요한 것은 지분도 일반분양가도 아닌 '내가 어떤 가치가 있는 집을 받을 수 있으냐'가 가장 중요합니다. 완전 저층 재건축이 아니면 용적률, 지분 약간차이로 생기는 세대당 수익차이는 엄청 크지 않습니다. 하지만 일반분양가도 높지 않고 수익성도 아주 좋진 않아도 내가 받을 수 있는 세대의 가치가 높다면, 예를 들어 용산 산호처럼 조합원 전세대 한강뷰를 줄 수 있다면 재건축 필수 단지고 투자 대상 단지죠

예를 들면 그렇다는 거고 이런 것을 디테일하게 알아보려면 각 단지의 카페, 클린업 이런 곳도 알음알음 인맥을 통해 들여다보기도 하는 등 노력이 필요합니다. 디테일한 단지별 분석은 여기서 못합니다. 추후 하나하나씩 시간 되는 대로....



일단 Summary 버전부터 시작하겠습니다



1) 투자자금이 크신 분들
: 신반포3차&경남

최근 1억이 올랐어도 상관없습니다. 여기가 왜 좋은 곳인지 물어보신다면 아직 반포/잠원 매수는 안하시는 것이 좋습니다. 여기는 입지고 최상이고 사업성도 좋고 다 좋습니다. 문제는 재초환이죠. 사업성이 좋고 상승 예상 폭이 높으니 내야할 금액도 클겁니다

그런데 저는 12월까지 관리처분신청이 가능하다고 보는 겁니다. 그래서 다른 단지들을 제치고 여기를 추천하는거죠.

재초환이 부동산 재건축 시장에 주는 장점이 있습니다. 뭐냐면 조합원들이 단결해서 사업속도를 엄청 빨리 내게 해주고 있다는 겁니다. 물론 그러다가 재초환에 결국 걸리게 되면 그때 갈등이 터질지도 모르지만.....

여기 3차&경남도 엄청 빠른 속도로 달려나가고 있습니다. 건축심의는 진미크와 같이 통과했으나 이들과 다른 점은 시공사를 선정했다는 것입니다. (*정정: 진주도 시공사 선정한상태라고 하네요. 진주도 재초환 탈출(?)가능성이 꽤 있군요. 미크는 시공사 선정만 4,5개월이 걸릴겁니다. 어쩔 수 없습니다. 3차 + 경남은 그 과정을 생략할 수 있고 조합원들이 단결하고 조합장이 잘 이끈다면 이건 가능한 일정입니다. 서초구에서도 적극 밀어줍니다. 단독주택 재건축이나 재개발이 아니므로 감정평가에서 큰 이슈가 터지지도 않을 겁니다. 

 리스크라면 이런 급박한 사정을 알고 삼성물산에서 콧대를 높여 조건협의를 할 경우인데 가능성은 별로 없다고 보고, 

교통환경평가에 혹시라도 발목이 잡히면 시간이 소요되면서 늦어질 수도 있겠습니디

만약 12월까지 관리처분 신청에 들어간다면
재초환에 안걸린다는 것과 동시에 엄청나게 빠른 속도로 재건축 단계를 진행했다는 두마리 토끼를 같이 잡을 수 있습니다. 건축심의 후 호가도 오르고 매물도 부족하지만 돈있으면 아직 잡아야 하는 단지입니다 

IMG_4320.jpg

(사고 싶어라...)

일단 1번은 이유를 조금은 상세히 썼고(분석까진 안했지만)

아래는 더 짧게 짧게 나갑니다


2) 투자자금이 약간 큰 분들
: 대치동 구마을, 잠실 진미크

구마을은 강남 사람들에게 익숙하지 않은 단독주택 재건축이라 확실한 저평가. 

삼성역 도보 10-15분, 대치 학원가 바로 옆,
인근에서 희소한 중소형 위주. 높지 않은 시세. 

진미크는 쭉쭉 올라선 엘리트 시세와 미성 시세+추가분담금을 고려해보면 아직 룸이 많으며(추가분담금은 '안' 이지만 현재 잠실 시세상 일반분양가를 예상보다 훨씬 높일 수 있어서 부담없음) 개인적으로 엘리트는 입지대비 단지 퀄리티가 안좋다고 보는데 잠실의 다음 신축 프리미엄은 상당할 것으로 보입니다. 개인적으로는 투자금액이나 입지는 미성이 낫지만 재초환을 진주가 피할 가능성이 더 높습니다




3) 중장기투자도 괜찮은 분들 
: 한남 3,4,5구역, 한강로구역, 용산 정비창 1구역( 다 용산이네요;;)

성수는 1지구 조합설립, 4지구 건축심의 신청으로 최근 단기 급등했는데 개인적인 생각으로 4지구 심의가 한번에 통과될 가능성이 높진 않습니다. 전 시장때 통과되었던 안이 기반이고 현재 방향성과 다르며(심지어 한강 바로 앞에 49층 건축안...) 강변북로 문제도 있죠. 1지구도 (조합원 분들껜 죄송하지만) 추진위 히스토리와 조합설립 히스토리상 빠른 속도가 날지는 의문입니다. 한번쯤은 시세가 약보합 정도(만약 건축심의가 반복 보류되면 하락) 나타날 가능성이 높다고 보고, 그때가 진입시기라고 봅니다. 

한남은 이런 저런 과정들을 일단 겪고 현재 기준으로는 서울시와 용산구청이 협조를 잘해줄거라고 봅니다. 이제 조합 내부 이슈들만 잘 해결하면 되는데 4지구는 신동아만 확실히 결정나면 괜찮을 것 같습니다. 너무 완벽한 타이밍을 추구하는 건 오바고, 지금 정도면 한남에 들어가도 무방한 타이밍이라고 봅니다. 3구역 건축심의 신청했다, 더 나아가 통과했다 이 소식 뜨기 전에 들어가야 합니다.

한강로 구역, 정비창 구역은 설명하긴 기네요. 암튼 다 대박구역인데 시간이 좀 걸릴거고 매물들이 다 덩치가 커요.


4) 큰 이익이 예상되나 재초환으로 많이 뱉을 건 각오해야 하는 단지
: 잠5, 신반포2

세금 많이 뱉는다고 쳐도 아직도 들어갈만 합니다. 많이 벌고 많이 내세요. 버신 분들 내시는데 인색하시면 안됩니다 ㅎㅎ

잠5는 이번 과정만 통과되면 아마 속도가 빠를 것 같습니다. 

IMG_4322.jpg

(으마으마한 입지)



5) 앞으로 주목해야할 지역
: 분당

돈이라는게 돌고 도는데
분당에 입질이 가고 있습니다

투자는 이런 때 선점하는 것이 좋긴하죠



6) 자금이 적은 분들께 추천
: 정자동 느티마을, 방배13구역(25평 신청시 유리), 성산시영, 삼각맨션

이 중에 전세끼고는 좀 자금이 많이 들어가는 경우도 있는데 월세가 들어가있고 주담대를 좀 받고 이자는 월세로 충당하고 그러면 되기도 합니다. 

참고로 느티마을 리모델링은 진행될 가능성이 아주 높고, 그 평면도는 그간 리모델링 단지에서 볼 수 없는 고퀄임. 이 안 기준으로 건축심의 넣었는데 통과되면 확 튈 것임. 통과되고 안전하고 비쌀때 들어갈지 미리 들어가서 보류될 리스크 안고 큰 수익 노릴지는 선택. 물롱 8,9월 예정인 시공사 선정만 좋은 회사로 잘 되어도 오르겠지만. (둘다 잘되면 훅 오르고)

분당에서 파크뷰 이후 최초의 신축(준신축?)단지로 준공되면 뭐 프리미엄이 엄청날겁니다

IMG_4321.jpg

(느티마을 리모델링 74A 평면, 출처 : http://m.blog.naver.com/minoru386/220881190277)

방배 13구역은 25평 조합원 분양가가 낮고, 그 25평들이 다 사당, 방배 역세권으로 배치되어있습니다.(아직 100% 확정은 아니지만) 그리고 타 방배 구역과 달리 덩치가 작은 매물들이 많이 나와서 아직 투자 적기라고 보는데, 재초환 피할 확률은 반반 혹은 6,70% 정도 라고 봅니다. 그리고 여기 대형 테라스 하우스는 나중에 엄청 각광 받을 거라고 봅니다. 언덕위에 대형 테라스 하우스만 배치하다니, 머리를 잘썼어요. (하지만 여기 배정받으려면....큰거 사야죠..)

삼각멘션은 조합만 설립되어도 훨씬 비싸질겁니다. 지분당 평단가가 높다고 두려워마세요. 


6-1) 그 중에 숨은 진주
: 성남시 도환중1구역, 그 중에서도 유일한 아파트....  종종 매물 나옴
그리고 성남시 산성구역, 중1구역(도환중1구역 진행에 따라 신흥2를 따라잡을 수도 있음)


7) 자금이 더 적은 분께 추천
: 구로주공1,2차
이 정도 가격대에서는 재초환으로 내는 돈도 얼마 안됨


8) 강북 저평가 단지, 구역
: 홍제 1구역(특히 25평 신청분. *조합원 분양가가 25평에 유리하게 배정되었음)

증산2구역. 수색 증산 구역은 신길뉴처럼 잘 기다리면 빛을 발할 구역인데 증산2가 대장입니다. 



9)대지지분때문에 가치가 다소 저평가되는 단지
: 신반포 16차, 용산 산호
(물론 16차는 지분당 가격이 ㅎㄷㄷ 하니 저평가라고 하긴 좀 그런가...)

단지 구성을 일열로 길게 지을 경우 한강 바로 앞에도 35층까지 지을 수 있는거 아시나요? 참고하시길. 

산호아파트는 연말 용산계획 발표하면 호재고, 그 계획하에 현대에서 현대부지 개발계획 수정안을 내기로 되어있습니다. 통합방식은 큰 기대지만 통합없어도 뭐라도 개발 발표하면 호재


10) 배짱큰 분에게 추천하는 갭투자
: 트리마제 28평. 3억으로 13억짜리에 투자. 

여러모로 더 오를 거에요. 


11) 청약 추천
: 아크로 포레스트 37평, 용산 효성 37, 40평
지역의 업그레이드 되고 화제의 중심이면서 
강남만큼 비싼데 전매제한도 없고 중도금 보증고 해준다고 하죠. 게다가 효성은 일반분양 세대도 많아서 당첨 확률도 높아요. 

아크로는 여기 중형 수요 분명 있습니다. 세대수가 적어서 희소성이 있어 가치가 높습니다. 근처 겔포에도 이 정도 평형은 없고, 트리마제와는 사실 다른 포지션입니다. 

개포8, 개포시영, 신반포6차 다 좋지만
전매제한에 중도금 대출 안되니 어쩌겠어요.



12) 재초환 피하기 막차 구역?
방배13구역이 가장 간당간당. 
급하게 달리는 곳 중에 방배14구역, 대치동 구마을, 신반포3차&경남은 피할 것 같고
반포주공1은 못피할것 같고


13) 문대통령 취임 직후 서울시에서 생활권 계획을 발표해버리고 도심재생 50조 어쩌구 얘기를 하는 바람에 이번 정부가 서울 쪽 개발에 집중한다고 착각하시는 분들이 계신데

사실 경선 과정에서 얘기한 것이나 사회수석, 국토부 장관 등의 성향상 철도 중심으로 서울 중심에 연결되는 수도권 지역을 잘 볼 필요가 있습니다

신분당선 신사/용산 연장 효과와 GTX도 어떤 방식으로 계속 재검토를 하더라도 최대한 많은 노선을 만들려고 할 가능성이 높을 겁니다

이들 지역들은 신혼부부들이 그냥 실거주로 들어가 살면서 천천히 차익을 누려도 좋을 것으로 보입니다. 정자, 미금, 그리고 좀 더 저렴하게는 성복역 주변 아파트들도 괜찮을 겁니다. 일산은 아직도 저평가고. GTX들어오면 그 역세권 뿐 아니라 GTX까지 다른 대중교통 타고 환승할 수 있으니 일단 온기가 일산 전반적으로 퍼지긴 할겁니다. 그간 워낙.....바닥이었으니..

14) 그 외에

- 목동은 너무 좋고 포텐셜은 엄청나다고 보지만 지금 들어가느니 규제 나오는 거 보고, 혹은 재초환 유예 종료되면 주춤하는거까지보고 천천히 들어가셔도 되지 않을까요. 

- 북아현3은 뚜껑매물 왠만하면 사지 마세요~
(위험성 문제 보다는 수익성 문제입니다. 좀 복잡한 계산임)
북아현2도 너무 작은 것보다는 중간치꺼 사세요~

- 분당은 성남도시개발계획 용역 내년에 결과 발표나기 전에 들어가세요~

- 여의도는 시범아파트가 시공사 선정하게 되면 한번 꽤 오르지 않을까 싶습니다. 좋은 시공사 선정이라는게 확 다가오는 진행인데, 신탁방식은 시공사 선정을 빨리 합니다. 시범도 다음 단계가 시공사 선정이죠. 하지만 서울시에서는 건축심의도 받기 전에 시공사 선정하는 것을 좋아하지 않는다고 합니다(만 아직 규정은 없습니다)



이 정도

강남 강북 수도권까지 건드려봤네요

개별 단지들 분석은 하나하나 천천히...
그러는 중에 올라서 수익성이 낮아지는 것은 빼고...올려보도록 하죠

글만 길고 이미지 같은 것은 없으니 글이 재미가 없네요. 양해부탁드립니다. 

 

 

 

 

 

 

 

댓글

행복한아재님의 댓글

행복한아재

도움이 많이 되는 좋은 정보 감사합니다.
재초환 --> 재건축 초과이익 환수제의 줄임말 맞지요 ??

해리님의 댓글

해리

네에 재초한 그말 맞는듯요

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