6.19 주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적‧맞춤형 대응 방안 정리 및 분석 | 정보
2017-06-20 10:07
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해리
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출처 : http://cafe.naver.com/jaegebal/208541
안녕하세요?
저녁 맛있게들 드셨습니까.
오늘 오전에 관계 부처 합동 부동산 대책인 '주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적‧맞춤형 대응 방안'이 발표되었습니다.
전 포스트에서 언급했던 것이 있어 내심 '용산구가 전매 제한 규제를 피해 갈 수 있지 않을까' 기대도 해 보았는데요,
여지없이 빗나 갔습니다. 멋쩍기도 하고 부족한 식견을 탓해보기도 합니다.
금일 발표된 부동산 종합 대책에 대한 개인적 소견과 분석 내용을 독자분들과 공유하고자
다시 컴퓨터 앞에 자리했고요,
간단히 보도자료상의 세부 대책 및 분석 등을 다뤄 보겠습니다.
먼저, 금일 발표된 부동산 종합 대책의 세부 내용을 주요 항목 위주로 정리해 봅니다.
1. 조정 대상 지역 추가
2. 서울 지역 전매 제한 기간 강화
3. 조정 대상 지역에 대해 LTV, DTI 규제 강화 (LTV: 70→60%, DTI: 60→50%)
4. 조정 대상 지역에 대해 집단대출 LTV 강화 (70→60%, )
5. 잔금대출 DTI 신규 적용 (50%)
6. 서민/실수요자 보호를 위한 규제비율 현행 유지
7. 서민/실수요자 보호를 위한 정책 모기지 지속 공급
8. 재건축조합원 주택 공급수 제한
9. 주택법 개정
10. 부동산 거래 불법행위 모니터링 강화
하나하나 짚어 보면서 세부 대책의 의도를 헤아려 보는 시간을 가져 보고자 합니다.
1. 조정 대상 지역 추가
기존에는 서울 전역, 경기 6개 시 및 부산 5개 구, 세종이 조정 대상 지역으로 지정되었었는데요,
조정 대상 지역으로 지정되면 맞춤형 청약 제도(전매 제한 기간 강화, 1순위 제한, 재당첨 제한)가 적용되고,
중도금 대출보증요건이 강화됩니다.
맞춤형 청약 제도 중 1순위 제한에 대해서는
1) 세대주가 아닌 자
2) 5년 이내 다른 주택 당첨자가 세대에 속한 자
3) 2주택 이상 소유한 세대에 속한 자
는 청약 시 1순위에서 제외됩니다.
이것이 기존의 조정 대상 지역으로 지정되었을 경우의 규제사항들이고요,
금번 부동산 대책에서는 기존 조정 대상 지역에 추가로 경기 광명, 부산 기장군과 부산진구가 추가되었습니다.
국토교통부에서는 해당 3개 지역이 청약 경쟁률 및 주택 가격 상승률이 기존 조정 대상 지역과 유사한 수준으로 높다고 보았고,
이로 인해 국지적으로 과열 현상이 발생할 우려가 높다고 판단하였습니다.
조정 대상 지역은 투기과열지구보다 완화된 규제책으로 평가받는데요,
투기과열지구가 지정될 경우
1) 재건축 조합원 지위 양도가 금지되고
2) DTI가 40%로 추가로 제한되어
정비 사업의 유동성이 급격히 경직되는 문제가 있어, 이에 대한 대안으로
지난 11.3 대책 당시 조정 대상 지역을 도입하였습니다.
투기 과열 지구가 지정되지 않은 부분은 여러 가지 이유가 있겠지만,
투기 과열 지구 지정 요건 상 국토교통부 장관 임명이 지연되고 있는 상황에서
투기 과열 지구를 지정하기가 국토교통부로서는 부담스러웠을 것이라는 의견이 있습니다. *
(* 투기과열지구는 국토교통부 장관이 위원장으로 있는 주거정책심의위원회를 거쳐 국토부 장관이 지정하거나
시도주거정책심의위원회를 거쳐 시도지사가 지정합니다.)
2. 서울 지역 전매 제한 기간 강화
중요한 대책 중 하나입니다.
강남 4개구 외 21개 구의 민간택지에 적용되는 전매 제한 기간을 소유권이전등기시까지로 강화하였는데요,
강남 4개구와 동일하게 규제하겠다는 의미입니다.
분양권 전매를 등기 시까지로 제한하면 그만큼 분양권을 오래 들고 있어야겠지요?
투자 비용과 금융 비용이 늘어나는 만큼 분양권 전매의 수익성을 견제하는 모습입니다.
3. 조정 대상 지역에 대해 LTV, DTI 규제 강화 (LTV: 70→60%, DTI: 60→50%)
중요한 대책 중 하나라고 보입니다.
지난주부터 금융감독원에서 LTV, DTI 비율 하향 조정 시의 시장 영향에 대해서 시뮬레이션을 진행하였는데요,
LTV, DTI를 조금만 낮추더라도 정책적 효과가 높다고 판단한 것으로 보입니다.
DTI를 10% 낮춘 경우, 약 25%의 투기수요를 솎아 낼 수 있다는 분석도 있었지요.
LTV의 경우는 일례로 주택시장이 굉장히 뜨거웠던 지난해 9월만 봐도
신규 주택 담보대출 13.2조 원의 46.1%가 LTV 60%를 초과했다고 보고됩니다.
LTV와 DTI 강화 모두 유동성 제한의 효과가 클 것이다 당국은 판단하고 있고요,
은행권 실질 평균 LTV/DTI는 53.2%/33.6%로 안정권이기에
이번 조치가 급격한 유동성 '경색'으로 이어지지는 않을 것으로 판단합니다.
다만 불똥이 다른 곳으로 튈까 걱정되는데요.
고소득층과 저소득층의 가계부채 지출 목적이 상이하기 때문입니다.
짚고 넘어가야 할 문제고요.
고소득층의 경우, 가계부채의 60% 이상을 주택 관련 지출에 사용합니다.* (* 한국보건사회연구원 보고서)
반면 저소득층의 경우는 가계부채의 30%가량만을 주택 관련 지출에 사용하는 모습입니다.
즉, 가계부채의 60% 이상이 부동산이 아닌 생계 목적으로 활용된다는 의미입니다.
자영업자 저소득층은 어떤가요.
소득 인정이 쉽지 않은 자영업의 특성상 신고 소득 기준으로 DTI가 강화될 경우 타격을 입을 수 있겠지요.
금번 부동산 종합 대책에 실수요층을 위한 정책적 배려가 있다고는 하나,
LTV, DTI 규제가 투기 수요를 잠재울 것이라는 선의의 목적이
애먼 희생자를 만들지는 않을까 우려되는 것도 사실입니다.
4. 조정 대상 지역에 대해 집단대출 LTV 강화 (70→60%)
집단대출 LTV의 경우, 이주비/중도금/잔금대출 모두 규제비율을 강화하게 되었습니다. (70→60%)
일반적으로 대출 한도는 LTV보다는 DTI에서 걸러지는 경우가 많아 크게 의미가 있는지는 잘 모르겠습니다.
그 이유는 시중은행에서 DTI가 아닌 LTV를 한도로 삼아 대출시에는 채무재조정에 불이익이 생깁니다.
즉, 차주가 대출을 상환하지 못 할 경우, 귀책사유의 일부를 은행에게 묻겠다는 의미입니다.
LTV가 담보자산인 주택 처분을 염두에 두는 지표이기 때문에 약탈적 대출로 간주하기 때문이지요.
집단대출 LTV를 강화한 이유는 이렇게 봐야 겠습니다.
금융당국은 대출 시기별 규제 비율을 동일한 수준으로 조정하여 규제차익을 해소하는 정책 기조를 보이고 있습니다.
조정 대상 지역 LTV 한도가 60%로 강화됨에 따라 집단대출 LTV 또한 동일 수준으로 조정된 것으로 이해함이 좋을 것입니다.
5. 잔금대출 DTI 신규 적용 (50%)
잔금대출 DTI는 굉장히 중요한 상징적 조치입니다.
세 가지를 짚어 보고자 합니다.
첫째, 잔금일에 대출 상환 압박이 커질 것이라는 점입니다.
잔금대출 DTI 적용(50%)은 그동안 규제 사각지대라고 불려 왔던 만큼 파급력이 클 것으로 예상됐습니다.
기존에 잔금대출에는 여신심사 가이드라인만 적용되어,
중도금 대출에서 잔금대출로 전환시에 소득 심사 때문에 대출이 거부되는 경우는 거의 없었습니다.
즉, 여신심사 가이드라인은 대출 한도를 결정하는 규제가 아니었습니다.
그러나 DTI는 다르지요. 이제는 대출 한도를 결정합니다.
다중채무자나 고 DSR 차주의 경우 잔금대출 전환이 거부되면서 입주가 불가능한 경우도 발생할 수 있겠는데요.
이에 따라 시중은행들은 중도금 대출 단계에서부터 총체적으로 리스크 관리를 강화할 것으로 예상이 되고,
고위험 차주에 대한 대출이 집행될 시에는 은행이 그에 따른 책임(높은 채무조정 감면율)을 지는 기준을 갖게 되었습니다.
둘째, 무소득 투기 수요의 분양시장 이탈을 의미합니다.
분양시장에는 세 가지 목적을 가진 주체가 있습니다.
1) 직접 거주를 목적으로 하는 실수요자
2) 임대하여 월세 수익 내지는 전세 레버리지를 목적으로 하는 임대업자
3) 단순 프리미엄 차익을 목적으로 하는 투기 수요
단순 프리미엄 차익을 목적으로 하는 투기 수요 중 소득 증빙이 어려운 일부에게 분양 시장은 좋은 투기 대상이었습니다.
그동안 잔금대출에 대한 여신심사 가이드라인을 통해 소득 심사를 강화했다고 하나,
무소득 투기자가 잔금일 이전에 분양권을 전매하는 경우에는 이러한 소득 심사에서 걸러지지 않았습니다.
DTI 적용을 통해 소득 기준으로 대출 한도가 결정됨에 따라
소득 증빙이 어려운 대학생, 주부, 은퇴자들의 투기성 수요의 분양 시장 이탈이 가속화될 것입니다.
부동산 시장의 체질 강화를 위한 모습입니다.
셋째, 국토교통부 장관 후보의 입지입니다.
국토교통부 장관 인선 시 제가 가장 의문이 들었던 부분 중 하나는
'가계부채 증가와 부동산 청약시장 과열이 국가적인 우려를 사고 있는 현시점에서
여성할당제를 통한 비전문가 현역 국회의원의 국토교통부 장관 지명은 과연 무엇을 의미하는가'였습니다.
애초에 김현미 국토교통부 장관 후보자는 집단대출 DTI에 대해서 유보적인 입장이었는데요.
중도금 잔금대출에는 LTV를 이미 적용 중이고, 잔금대출에는 여신심사 가이드라인을 적용 중이기 때문에
일정 수준의 안전장치가 있지 않느냐는 의견이었지요.
그러나, 김 후보자의 의견과는 달리 잔금대출 DTI가 전격적으로 적용됩니다.
은행연합회와의 회동을 통해 시중은행에 집단대출 DTI 적용에 대한 양해를 구했을 것으로 보이는 금융위원회의 판단이었을까요.
김 후보자의 발언력과 위상에 대해서는 재검토가 필요해 보입니다.
소결
3,4,5번에서 중요한 점은 기 공고된 주택도 시행일 이후 분양권이 전매된 경우는 강화된 규제를 적용받는다는 점입니다.
기 분양권에 본 대책의 금융규제가 적용되어 유통된다면 어떻게 될까요.
분양권을 전매할 수 있는 수요층이 그만큼 얇아지기 때문에 프리미엄 또한 크게 흔들릴 수 있습니다.
기 분양권에 대한 희소성이 강조되지 않겠냐는 목소리도 나올 수 있습니다만,
그러기 위해서는 본 규제책을 압도할 정도의 강한 상승이 동반되어야겠습니다.
금번 규제책이 무력화될 경우 투기과열지구 지정을 염두에 두고 있는 국토교통부인 만큼,
쉽지 않아 보입니다.
6. 서민/실수요자 보호를 위한 규제비율 현행 유지 및 차등
취약계층/서민/실수요의 훼손을 막기 위한 대책도 빠지지 않았습니다.
서민/실수요자에 대해서는 조정 대상 지역 주택 담보대출에 대해서도 강화된 LTV/DTI 규제비율을 적용하지 않습니다.
(LTV 70%, DTI 60%)
잔금대출에 대해서는 DTI를 적용하되 규제비율은 60%로 완화하였습니다.
규제완화 대상 요건은
1) 부부합산 연소득 6천만 원 이하(생애 최초 7천만 원)
2) 주택 가격 5억 원 이하
3) 무주택세대주
로 정의하였는데 적절한 조치로 보입니다.
담보(자산) 기준이 아닌 소득 기준은 부동산 상승기의 가계 건전성의 물음에 대한 금융위원회와 국토교통부의 대답입니다.
부동산 상승기의 자산 가치에는 버블이 형성될 수 있지요.
따라서 담보 기준은 실질적인 규제의 효율성이 떨어질 수 있겠지요.
앞서 언급한 LTV/DTI 규제 중에서도 부동산 시장에 있어서만큼은 DTI 규제가 더 큰 영향력을 발휘할 것으로 예상하는 이유입니다.
실제로도 LTV규제보다 DTI규제가 10배 가량 많았구요.
7. 서민/실수요자 보호를 위한 정책 모기지 지속 공급
정책 모기지는 디딤돌대출, 보금자리론, 적격대출 등이 있는데요, 올해 공급계획은 44조 원 가량입니다.
중요하지 않다고 보고 넘어가실 수 있어 한 마디를 보태자면,
여신심사 선진화 가이드라인 도입에 따라 올해부터는 제2금융권에서의 대출 시에도 소득 심사가 의무화 됩니다.
이에 따라 현재 정책 모기지 수요가 급증하고 있는데요,
하반기에 보금자리론 예산 고갈이 이슈화 될 가능성도 생각해 보아야겠습니다.
8. 재건축조합원 주택 공급수 제한
현재 재건축 조합원은 과밀억제권역 내에서는 최대 3주택,
과밀억제권역 밖에서는 소유 주택 수만큼 분양받을 수 있도록 되어 있습니다만,
앞으로는 과밀억제권역 내외에 관계없이 조정 대상 지역 내에 한하여 재건축 조합원은
원칙적으로 1주택까지만 분양을 허용한다는 내용입니다.
재건축 사업에 배우자, 자식들에게 상속 목적으로 추가 매입을 하시는 경우가 종종 있습니다.
통상 재건축 사업에서는 조합원이 보유한 주택 수와 동일한 비율로 신축을 분양받기 때문에,
조합원당 주택 수를 1주택으로 묶고, 남은 주택만큼을 실수요에게 공급하고자 하는 취지입니다.
혼동 하실 수도 있는 부분이 1+1 재건축일 텐데요,
이 부분은 도시 및 주거환경 정비법 제 48조에 따른 예외 사항으로
1) 기존주택 전용면적 내 혹은
2) 기존주택 가격 범위 내에서
3) 2주택 중 1주택의 주거전용면적을 60㎡ 이하로 할 경우
1+1 재건축이 가능합니다.
재건축조합원의 주택 공급수 제한은 신규로 사업시행 인가를 신청하는 조합부터 적용될 예정입니다.
따라서 부동산 상승장을 긴 호흡으로 보시고 후속 아파트 재건축에 진입하신 투자자분들 중
2주택 이상 투자하신 분들의 경우는 골치가 아플 수 있겠습니다.
9. 주택법 개정
현재는 조정 대상 지역이 주택법 관련 시행령 시행규칙을 개정해야만 실시가 가능합니다.
탄력적으로 대응하기가 어려운 부분인데요, 이 부분을 개정하고자 함입니다.
주택법이 개정되면 국회를 통하지 않고도
국토교통부 장관이 심의 위원장으로 있는 주거정책심의위원회에서
조정 대상 지역을 신속하게 선정 해제할 수 있겠지요.
또한 주택법에 따라 지방 민간택지에 대해서는 전매 제한 기간을 부여할 수가 없었는데요,
전매 제한 기간을 설정할 수 있도록 주택법 개정안이 발의되어 국회에 계류 중이니
자칫 지방으로 쏠릴 수 있는 청약 열풍 또한 최소화시키고자 하는 모습입니다.
10. 부동산 거래 불법행위 모니터링 강화
최근 2~3년간 국토교통부가 달라진 부분이라면 모니터링 시스템을 꼽을 수 있습니다.
청약시스템 행정 정보 분석과 실거래 신고 내역 분석을 통해 다운계약을 추출하는 부분인데요,
이러한 부동산 거래 불법행위 모니터링을 강화하겠다는 내용입니다.
여담이지만, 한편으로는 금융감독원에서도 정비 사업에 대한 상시 감독을 실시하고 있습니다.
프로젝트파이낸싱(PF) 대출이 가계대출보다 리스크에 취약하기 때문에,
부실이 큰 사업장을 조기에 골라내겠다는 취지겠지요.
종합의견
조정 대상 지역의 집단대출 DTI 적용과 LTV/DTI 기준 강화가 어느 정도의 유동성을 제한할지가 관건입니다.
강남4구에 대한 추가 규제가 다소 부족해 보이는 점은 의아합니다.
가수요가 존재하는 강남4구의 주택 가격이 작년 11.3 대책 이후에도 꾸준히 상승했던 이유는
지난 8.25 가계부채 관리 방안을 투자자들이 주택 공급이 앞으로 줄어들 것이라는 시그널로 진지하게 받아들였기 때문입니다.
수도권과는 달리 서울은 2016년 말 ~ 2017년 초 입주물량을 소화 한 후,
201 8년 동남권을 제외한 큰 주택 공급이 없습니다.
지금의 상승장은 공급만이 풀 수 있을 거라는 믿음이 있습니다.
따라서 당장 유동성을 제한한다 해서 주택시장이 폭락으로 이어지지는 않을 거라 생각합니다.
지난달 이맘때, 뜨거운 분위기에 매수 보류 의견을 올렸다가 독자분들께 단단히 혼이 났던 기억이 있습니다.
그래도 보유/관망 의견은 동일 합니다.
정책 입안자들은 본질을 정확히 꿰뚫고 있다는 느낌입니다.
물론 지금 부동산 시장의 과열은 갭 투자자의 지분도 있을 것이고, 정비 사업 투자자의 지분도 있겠고,
전세자금 대출을 경쟁적으로 이용한 세입자들의 지분도 있겠습니다만,
결국은 돌고 돌아 청약시장입니다.
쉽게 돈을 빌려 집을 살 수 있는 청약시장의 구조적 문제로 인해 가계부채 문제가 불거진 것이고,
결국 이 두 가지를 어떻게 푸느냐가 향후 부동산 시장의 방향을 결정하리라 봅니다.
이때 서울 지역의 제한된 주택 공급은 '믿을 구석'이 될 것이고요.
이에 대한 의견은 지난달 올린 "지금 투자에 신중해야 하는 이유"에 생각을 담아 두었습니다.
저는 좀 더 지켜보고 판단하겠습니다.
저녁을 먹고 글을 시작했는데 시간이 많이 늦었네요.
안녕히 주무세요.
신사람 드림