향후 예상하기에 참고되는 좋은글입니다.

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출처: 붇옹산의 부동산 스터디 |작성자 자유in    2017.8.10

http://cafe.naver.com/jaegebal/251065

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향후 집값의 방향에 대해 많은 분들의 의견이 분분합니다.

저도 나름대로 공부하고,,, 예상한 내용에 대해, 이번에는 시간순으로 한번 적어 보겠습니다.

분명 지역마다 이번 규제에 대해 느끼는 온도가 다를 것이고,

일부 수혜지역도 있을 수 있지만, 이번에도 모든 것을 무시하고 "시간의 흐름" 측면에서만 분석합니다.

□ 2017년 8월 ~ 9월

- 정부 정책으로 잠재 매수자, 매도자 및 멘붕
- 다주택자중 실행력이 빠른 투자자는 양도세 중과를 피하기 위해 급하게 물건 던지고 정리
- 모든 투자 수요는 잠시 중단, 실거주 수요 중 구축아파트 및 분양권 수요도 대부분 얼어붙음
- 단, 입주를 바로 앞에 두고 있거나, 계획된 일정에 맞추어 분양을 하는 아파트들은 수요 지속 유지

□ 2017년 10월 ~ 12월

- 현재 계획된 대부분의 규제의 국회 입법화 및 정부 여/야당 협의 추진
- 다주택자 매물 출연 본격화 (특히 실거주가 약하고, 투자자들이 많이 진입한 지역 위주)
  양도세 중과세 적용 시점에 따라, 기존 아파트 보다는 분양권에 먼저 이러한 현상이 두드러질 것임
- 강남 개포 4단지, 둔촌 주공, 과천 3개 단지, 성남 등 재건축 멸실 및 이주 본격화, 전세 수요 급증

□ 2018년 1월 ~ 3월

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- 분양권 양도세 중과세 시행으로, 분양권 매물 소멸
- 원하는 가격에 매도하지 못한 다주택자들은 물건 매도 포기, 장기전 치룰 준비하면서 현금 유동성 확보
- 원하는 가격에 매수하지 못한 실거주자 중, 청약 가점 높은 분들은 관심 지역 청약을 대기하며 현금 준비
- 가점이 낮은 분들은 청약을 지레 포기하고, 현 시점에서라도 "실거주 구매" vs "전월세" 중 택일

□ 2018년 4월 ~ 6월

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- 대부분의 규제안이 확정되고 발표되어, 실거주 및 투자자의 매수 심리 약한 상태 지속
- 다주택자 양도세 중과세 시행으로, 매물 소멸 (팔기 싫은게 아니라, 팔고 싶어도 못파는 구조)
- 재건축 이주 수요, 무주택자 중심으로 전세금 인상 시작

□ 2018년 7월 이후

- 높은 전세율 Leverage로 공격적 투자자 매수 가세, 시장 반등 준비
- 정부는 보유세 인상, 전월세 2 + 2 등 가능한 모든 규제를 추가 발표 및 시장 안정화 목표
- 모든 매물의 공급 중단, 전세금 폭등
- 잦은 규제에 내성이 생기고 이사에 지친 실거주 수요자 매수 가세
- 매매가 및 전세금 동반 상승

자, 결론입니다.

- 다주택자 중 혹시라도 자금이 안되셔서 집 파시려면 지금 당장 파세요 (최적기: 8월)

- 장기적으로 가져갈 자금력 되시는 분은, 쭉 가져가셔도 됩니다.

  추후에 세금 많이 내도, 지금보다는 수익률이 더 좋을 확률이 높습니다.
- 실거주 수요라면 지금 똑똑한 다주택자들이 던지는 급매를 사셔도 되고,
  이를 놓치시면 올해 11월 ~ 올해 1월이 최적기 입니다.

  시장이 주는 마지막 기회라고 생각합니다.
- 분양권은 올해 11월 경이 제일 싸고, 주택은 내년 1월 경이 제일 쌉니다.
- 내년 하반기 부터는 대세적 상승을 예상합니다.

  규제의 한계와 시장가격의 바닥을 확인하고, 급등 가능성도 있습니다.

소설 잘 보셨나요?

참조만 하시고, 판단은 각자 ....^^

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저도 1년 후, 내년 이맘때쯤에,,, 

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다시 한번 복기하고, 공부해 보겠습니다.

모두 성투하세요~