(부자로 가는 자산의 선순환) 팔고 싶을 때 팔 수 있는 집을 사는 방법 | 공유
2018-02-28 16:40
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해리
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출처 : 붇옹산의 부동산 스터디 | 작성자 얍스킨 2018.2.27
http://cafe.naver.com/jaegebal/429521
월요일이 지났습니다. 오랜만에 인사를 드리는 것 같네요. 사실, 평창 올림픽 게임 보느라고 글을 쓸 수가 없었습니다. 너무 재미있는 경기와 스토리들이 넘쳐나다 보니 왠만한 붇카페 글들은 눈에 들어오지 않더군요..ㅎㅎ 잠시 부동산에 대한 관심을 접어두고 현실의 즐거움에 몰입했던 좋은 경험이었습니다. 실제로 가보니 축제의 현장이기도 했고요.. 우리나라가 이 정도로 성숙했구나 하는 생각이 들기도 했습니다. 오랜에 에 쓸려니 잘 안 써지네요.ㅎㅎㅎ
올림픽이 열리는 동안 글을 못쓰는 대신 들어오는 쪽지에 대한 상담은 꾸준히 드렸었는데, 묘한 분위기가 감지가 되더군요. 올림픽 전까지만 해도
"어디어디를 보고 있는데요~ 몇년도에 못 산게 후회되는데 지금이라도 사야 할까요?" 를 많이 물어보셨는데
지금은, "곧 4월이 다가오는데요.. 지금이라고 집을 팔아야 될까요? 아님 계속 오를지 모르는데 가지고 가야 할까요?"
를 물어보신 분이 많더군요. 4월 이후에 매물이 잠길까봐 초조해 하는 매수자의 반대편엔 4월 이후 매수세가 끊길까봐 걱정하는 매도자의 심리도 있구나.. 하고 깨닫게 되었습니다. 물론, 이것에 대한 제 답변은 명쾌합니다. 본론으로 가기 전에 말씀드리면,
지금 시점으로 이미 다주택자들이 팔 타이밍은 지났습니다. 한달만에 잔금치르기엔 내 거 팔고 다른 거 사고.. 위험하죠..그러면 4월 1일 이후 매물이 다 들어갈 것이냐.. 그건 아닙니다. 이유는 다주택자가 아닌 1주택자, 아니면 일시적 1가구 2주택자가 전체 시장에서는 더 많기 때문이고요. 이들한테는 양도세 중과세 적용이 안되기 때문이죠.. 내거 팔고 다른 거 사려는 매매 형태는 여전히 유효합니다. 전체 공급은 줄겠지만 아예 시장이 닫힐거라는 건 어불성설이죠. (왠지 까일 것 같은 분위기네요..ㅎㅎ 머.. 전 그렇게 생각한다고요.. 요즘 하도 출구 없는 얘기를 하시는 분들이 많아서.. ㅎㅎ.. 논리적으로 생각해도 그렇잖아요.. 설마 매물이 한개도 없겠어요? 그런 시장은 있을 수가 없죠.. ㅎㅎ)
여튼, 다시 본론으로 돌아오면 부동산 시장은 본질적으로 매수자에게 유리한 시장인가, 매도자에게 유리한 시장인가라고 저에게 물으신다면 저는 망설임 없이 매수자에게 유리한 시장이다 라고 말씀드릴 수 있습니다.
이게 무슨 개뼈다귀 같은 소리냐고요? 지금 시장 돌아가는 거 눈에 보이지도 않나고요? 내가 그동안 2016년부터 째려보다가 못 산 것이 한에 맺히는 데 이게 무슨 망발이냐고요? ㅎㅎㅎ 자..자..진정들 하시고요..하기를 한 번 보세요..하기의 내용은 제가 선순환 타는 쌀 때 사는 방법에 소개한 내용입니다. 이를 역으로 바꿔보면 다음과 같습니다. (표가 옆으로 길기 때문에 모바일로 보시는 분은 좌우 스크롤을 한 번 해주시면 숨어 있는 매도자 관점이 보입니다.ㅎㅎ)
| 년도 | 매수자 관점 | 매도자 관점 | |
| 2006년 | 꽤 올랐지만 싸게 산 거 같은 시기.. | 어라.. 좀 올랐네.. 애물단지 본전이라도 팔아야 겠다.. | |
| 2007년 | 헐.. 언제 이렇게 올랐지? 꽤 비싸 졌네..지금이라도.. | 헐.. 팔았더니 미친듯이 올랐네.. | |
| 2008년 | 완전 비싼 시기.. 대한민국 부동산 미쳤네.. 막차라도.. | 헐.. 미친듯이 올라가네.. 안 팔아야쥐.. | |
| 2009년 | 조금 싸지기 시작한 시기 | 이거 가격 흔들거리는게 조금 불안한데.. 다시 오르면 팔아야쥐.. | |
| 2010년 | 점점 더 싸지기 시작한 시기 | 2007년에 팔 걸..후회되네..하지만 지금 내놓을 순 없지 | |
| 2011년 | 어라? 많이 싸지기 시작한 시기 | 아..씨.. 산 가격하고 거의 같아지네.. 일단 존버 | |
| 2012년 | 헐.. 완전 싸지기 시작한 시기 | 헐.. 산 가격보다 떨어졌네.. 일단 존버 | |
| 2013년 | 미친.. 아무도 안 살 정도로 싸진 시기.. 대한민국 부동산은 끝났네..(관심 끝) | 헐.. 전세가랑 가까워 오네.. 팔아야 하나..은행에서 전화올까 겁나네.. 전화 왔네..ㅜ | |
| 2014년 | 그래도 싼 시기 | 아..씨.. 대출 상환 때문에 미치겠네.. 팔아야 하나.. 카페분들 하나씩 못 버티고 파는 거 같은데..버텨야 하나.. | |
| 2015년 | 조금 올랐지만 여전히 싼 시기 | 안 팔고 버틴 분들은 그 충격에 내 집 올랐는지도 모름 | |
| 2016년 | 꽤 올랐지만 싸게 산 거 같은 시기.. | 어라.. 좀 올랐네.. 애물단지 본전이라도 팔아야 겠다.. | |
| 2017년 | 헐.. 언제 이렇게 올랐지? 꽤 비싸 졌네..지금이라도.. | 헐.. 팔았더니 미친듯이 올랐네.. | |
| 2018년 | 완전 비싼 시기.. 대한민국 부동산 미쳤네.. 막차라도.. | 헐.. 미친듯이 올라가네.. 안 팔아야쥐.. |
어떠신가요? 공감이 되시나요? 위의 말대로라면 우리는 10년의 기간 중 8년을 싸게 살 수 있는 반면에, 이익 보고 팔 수 있는 기간은 10년 중 고작 2년에 불과합니다. 그나마 그 2년의 기간에도 팔고 나면 속 쓰리고, 더 오를까 팔지를 못하는 것이죠.. 잘 기억을 더듬어 보십시요.. 주인들이 매물을 거두고, 매수자들이 가계약금 걸어가며 집도 안보고 사는 때가 내 생애 몇 년이나 있었는지를.. 대부분 시기에는 매수자는 충분히 여러 집을 보고 조금이라도 싼 매물을 기다리며 대기타는 경우가 대다수입니다. 계약하는 날이면 혹시나 매수자가 몇 백 깍아달라고나 하지 않을까 노심초사하게 마련이죠.. 이런 호시절이 없어요... 근데 이미.. 강남은 매수세가 주춤하죠? 호기롭게 호가 올리고 매물 거두던 집주인들도 이런한 한산한 상태가 한-두달만 지나면 쫄리기 시작합니다.
매수자는 지금 안 사면 다음에 사거나 다른 걸 사면 되지만.. 매도자는 다른 걸 대신 파는 게 아니라 내 걸 파는 것이고 집이라는 특성상 피치 못 할 이유가 있어서 파는 경우가 대부분이기 때문이죠.. 아~ 이제 오를만큼 올랐으니... 이익 좀 볼까? 하면서 파는 경우는 사실 거의 없답니다. 집 몇 채 가지고 있는 다주택자가 B,C급 파는 경우가 아니라면요..
아직도 수긍 못하시겠다 하시는 분들은 아마도 저 긴긴 싸게 살 수 있는 세월 동안 부동산에 관심이 없으셨거나 아니면 그 동안 팔아본 적도, 팔아야 될 이유도 없으셨기 때문일 것입니다. 이유가 없으면 시장에 관심이 없죠..
여기서 질문이 나오겠죠? 부자로 가는 자산의 선순환을 이룬다는 건 내 자산이 계속 불어나는 것을 말한다고 하시던데.. 안 팔면 고만 아니냐.. 내가 가지고 있는 자산에서 현금 흐름이 나오면 나는 계속 사기만 하면 되는 거 아니냐.. 라는 정곡을 찌르는 질문을 하시는 분들이 계십니다.ㅎㅎ
네 그렇죠.. 평생 팔지 않고 사기만 하면 내 자산도 많아지고 부자가 되겠죠.. 맞습니다. 맞는 얘기인데.. 하나가 빠져 있습니다. 팔아야 될 때, 팔 수 있는 100억 자산을 가진 부자랑 저기.. 보전 산지랑 절대 농지, 혹은 내 죽을 때까지 기약이 없을 것 같은 호재에 발목 잡힌 (생각보다 그런 호재 아닌 호재에 묶인 부동산이 많습니다.) 죽어 있는 100억 자산을 가진 부자랑.. 어떤 게 진정한 부자인가요?
아.. 내 생에는 돈 제대로 써보긴 글렀고.. 다 자식 세대에 물려주기 위한 것이다 라고요? 자신들은 머.. 팔아서 현금화도 안되는 100억 자산.. 세금 내기도 버거운 그 자산을 준다고 감사하다고 할까요? 요즘 상속 포기하는 사람들 많죠? 그게 부채가 많아서 상속 포기하는 게 아닙니다. 부담부 증여나 상속을 해도 살아 있는 알짜 부동산을 넘겨 주면 감사해 하고 시부모님 말 잘 듣지만, 어디.. 철탑 박혀 있는 땅 100억 원 어치 준다고 하면 됬다고... 그냥 내 힘대로 살테니 부모도 알아서 잘 사십시요.. 하는 게 요즘 세상이 아니겠습니까? ㅎㅎ 제 말이 틀린 건 아니죠?
제가 말하는 내용의 핵심이 무엇인가요? 아까 표에서 보셨듯이.. 싸게 살 수 있는 기간이 8년이나 됨에도 대부분 사람들은 안 삽니다. 안 산다는 얘기는 기나긴 8년 동안 내가 팔고 싶어도 내 집이 안 팔릴 가능성이 많다는 얘기겠죠.. 맞습니다. 10년의 기간동안 내 집이 옆 집, 옆동네랑 치열하게 경합 붙어도 팔릴 지 확신할 수 없는 기간이 무려 8년, 그리고 경합붙지 않아도 팔려나가는 기간이 고작 2년이에요.. 그럼 내 집은 어떤 집이어야 하나요? 내 옆집, 옆 동네, 옆 도시.. 여튼 내가 사는 지역을 보러 오시는 귀한 매수자들의 눈에 확 띄어야 될 경쟁력 있는 집이어야 하겠네요.. 바로 제가 이전 글에서 말씀드린 황금과 돌을 고르라는 글.. 즉 자산 형성의 가장 중요한 내 집 가치.. 바로 환금성이 그것입니다.
지금은 환금성 없을 집도 환금성이 있죠.. 하지만, 이 시기가 가면.. 환금성 없는 집은 폭락을 하게 됩니다. 왜냐하면 이성을 찾은 사람들이 가격 대비 가치를 다시 생각하게 되니까요.. 환금성 있는 집은 폭락을 해도 금방 다시 가치를 회복합니다. 왜냐하면 근본적으로 찾는 실수요가 꾸준하기 때문이죠.. 한 마디로 째려보고 있는 사람들이 많기 때문입니다.
환금성있는 집이란 무엇일까요? 사고 싶을 때 살 수 있는 집? ㅎㅎ 그건 황금성 없는 집이고요.. 팔 수 있을 때 팔 수 있는 집이 바로 환금성 있는 집입니다. 제가 일전에 적은 글에 몇가지를 추가하여 구체적으로 말씀드려보겠습니다.
1. 강력한 호재 하나보단, 여러가지 작은 호재가 쌓여 있는 곳이 낫다.
흔히들 시장 상승기에는 강력한 호재에 환호하기 마련입니다. 예를 들어, 강동구 일대 주택 시장을 들썩인 9호선 연장 건이나, 서남부 집 값을 뒤흔든 신안산선등이 그런 것이죠.. 그리고, 그 호재발표와 실현 사이에 차익을 잡으려는 투자 수요가 몰리게 되죠.. 하지만, 이러한 강력한 호재의 반대편에는 그것이 실현되지 않을 때의 리스크가 있기 마련입니다. (위에 언급한 사례에 열폭하시지 마세요.. 제가 분명히 말했습니다. 실현되지 않을 때의 리스크라고 ㅎㅎ) 이른바.. 주식의 테마주가 매력적으로 보이지만 테마가 사라지고 나면 폭락하듯이 말이죠.. 이런 부동산은 환금성 측면에선 그다지 좋지 않습니다. 환금성 좋은 부동산은 지속적인 수요층을 끌어올 수 있어야 합니다. 그럴려면 다양한 니즈의 수요층을 만족시킬 줄 알아야 되죠.. 쇼핑을 좋아하는 수요, 교육이 중요한 수요, 다양한 산업계에 종사하는 다채로운 업체로 이루어진 업무 단지, 이왕이면본사나 공기업, 아니면 정부 기관 같은 철밥통을 배후에 끼고 있다던가.. 교통 편리성을 중요시 하는 수요라든가.. 작은 호재가 쌓여 있는 입지.. 이런 입지가 하락기에도 내 집 사줄 수요층이 있는 환금성 있는 부동산입니다.
요즘 회자되는 뉴스가 있죠. 금융 위기 이후 산업구조조정이 일어난 도시의 집값, 특히 조선, 중공업, 기계업체가 몰린 울산, 창원, 거제, 군산지역 주택매매 가격이 최근 2년간 계속 떨어진다는 뉴스입니다.
하기 언급한 곳의 문제는 멀까요? 바로 산업군이 다양하지 않다는 점이겠죠.. 산업이라는 것은 영원한 것이 아니죠.. 흥망성쇠가 있기 마련이지만 오랫동안 안정적이었던 산업군을 가지고 있는 지역은 변화에 빠르게 적응을 하지를 못합니다. 그 지역의 사정은 분명 안타깝고 정부의 지원이 필요하지만... 부동산을 투자자하는 우리 입장에서는 리스크가 있죠.. 잘 치고 빠져나올 수도 있겠지만.. 그보다는.. 다른 다양한 산업으로 먹고 사는 곳으로 눈으로 돌리는 게 나을 수 있습니다.
또 어떤게 있을까요? 입지가 좋은데 재건축 연한이 남은 곳.. 재건축 승인이 30년에서 40년으로 바뀌는게 리스크잖아요? 하지만, 그런 데 중 학군이 받쳐주거나 생활 인프라가 뛰어난 곳은 불황에도 수요가 계속 있죠.. 그리고 재건축은 리모델링이라는 대안도 있고요.. 근데, 인프라가 취약한 곳의 재개발 지역.. 삽 안 뜬데.. 근데 가격은 뻥튀긴 곳.. 이거 한 가지 외엔 이주할 이유가 없는 곳은 이거 어그러지면.. 골로 가죠..
우리가 보통 외통수라 부르는 것... 부동산에서는 절대로 피해야 할 항목입니다..
2. 삽을 뜨지 않은 호재로 오르는 곳은 피하라..
금융 위기 이후.. 용산 업무 지구, 기지창 사업, 단군 이래 어쩌구 하는 거 멈춘 거 보셨죠.. 당장이라도 삽 뜰 것 같던 성남 재개발 LH에서 파토 낸 것도 보셨을 테고요.. 인천 모노레일.. 걍 고철 됬죠.. 폭락장은 갑자기 옵니다. 그리고 폭락장이 오면 부동산 PF, 국책 사업, 지방 사업 할 것 없이 다 올 스톱됩니다. 왜냐.. 돈이 안 돌잖아요.. 그것도 분위기 좋을 때 하는 거죠.. 지금 건설업계 불만이 멉니까.. 분위기 좋을 때 돈 좀 벌어야 하는 데 나라에서 SOC 다 줄여 버려서 그렇죠..
돌이 많은 곳은 팔려면 호재를 띄워야 합니다. 근데, 호재라는 게 지금 삽 뜨는 게 아니죠.. 지금 삽 뜬다는 애기는 이미 올랐다는 애기니까요.. 2020, 2030 플랜 이딴 거 가지고 띄워야 사람들도 혹하고 모여들죠.. 근데 말입니다... 생각해 보세요.. 2020년에 무슨 일이 일어날 줄 알고.. 그러시나요.. 제 경험을 봐도.. 2008년도 성남 재개발 관리처분 끝나고요.. 이주 요이땅 하기 하루 전날 LH가 파토냈어요.. 그리고 10년 흘러갔습니다..
어디 지하철 2020년 착공.. GTX 어쩌고 저쩌고.. 인천 모노레일은 만들기라도 하고 나가리 됬죠.. 단군 이래 어쩌구 용산 업무 지구 발표 났을 때 서부이촌동 다 쓰러져가는 아파트 100%씩 오르면서 대출 이빠이 받아다가 매입들 했더랬죠.. 그러다가 사업 나가리 되면서 그 동네 자살하는 사람도 생겼었습니다... 집값 다시 제자리로 가다 못해 더 폭락했고요..
돌을 피하시려면 좀 비싸더라도 이미 삽 뜨고.. 최소 2-3년 안에 완공 정도 되는 뉴스가 있는 곳을 사십시요.. 거창한 2030 플랜 보지 마시고.. 지금은 그 동네 부동산들이 이미 알아서 가격 올리는 때이니까요.. 미래의 호재가 눈을 가릴 때입니다. 현재의 내재가치에 집중할 때입니다.
3. 지금도 집값 오른 만큼 전세가가 따라와주는 곳은 눈여겨 보자..
요지의 지역은 아시다시피 집값이 많이 오르면서 전세가와 갭이 벌어져 있습니다. 최고 8-90%까지 가던 갭이 지금 한 6-70% 정도로 줄어들었죠? 근데, 특정 단지, 특정 동네는 전세가도 꾸준히 동반 상승하는 데가 있습니다. 이유가 멀까요? 전세가가 안정된 틈을 타 내가 살던 곳은 전세 주고 들어가 살려는 수요가 있기 때문이죠.. 여러 이유가 있겠습니다만, 교육적인 이유도 있을 것이고.. 아니면 재건축, 재개발 이주 수요가 몰리는 곳이던가요.. 재건축 재개발 이주 수요는 원래 자리에 살던 세입자가 외곽으로 밀려 나던가, 아니면 원주인이 완료될 때까지 잠시 머무는 특성이 있기 때문에 이런 곳은 돌일 가능성이 있겠습니다만, 학구열이 센 지역으로 자녀 교육을 위해 전세를 오는 곳이라면, 그리고 그곳의 매매가도 높은 상승을 보여준 곳이라면 눈여겨 보실 필요는 있을 것입니다. 혹은, 전세가에 구애 받지 않는 기업체 외국인 전세 수요가 꾸준히 있는 도심의 신축 단지라던가 기업체 외국인 밀집 지역등, 꾸준한 전세 수요가 뒷받침 되어서 전세가의 완만한 상승이 있는 곳도 눈여겨 보시고요. (외국인이라고 다 같은 외국인 아니라는 건 아시죠?)
4. 금인지 돌인지는 부동산 하락기에 얼마나 환금성이 좋은가로 바로 판단된다.
말 그대로 입니다. 부동산 하락기 혹은 폭락기가 오면.. 안 팔립니다.. 안 팔려요.. 그나마 급매라도 팔리는 건 요지의 부동산입니다. 즉, 부동산이 금인지 돌인지는 환금성이 얼마나 좋은지로 판단합니다. 하락기에도 환금성이 좋다는 건 시장 경기에 관계없이 꾸준히 살 이유가 있는 사람들이 매입을 한다는 애기이겠죠.. 자.. 부동산 하락기에는 아무도 안 삽니다. 살 여유가 있는 사람도 전세 한 바퀴 더 돌리죠.. 그런데, 굳이 하락 시기에도 집을 산다는 애기는 그 지역이 최소 전세 3바퀴 이상, 즉6~10년 정도는 터를 잡고 살만한 이유가 있기 때문입니다. 사람의 인생에서 그 정도 긴 시간 동안 살아야 될 이유 중 으뜸은 멀까요? 직장과의 거리? 교통망도 좋은데 그건 전세 살면 되죠.. 강과 산? 하강기에 그런 여유를?? ㅎㅎ 바로.. 자식 교육입니다.. 부모들이라면 이해하실 거에요. 초중고 12년 동안 좋은 친구 만들어 주려고 유치원 갈 때 쯤이면 자금 사정 안에서 가장 나은 학군 지역으로들 가서 자리잡으려고 하죠..
인플레이션 시기에는 돌도 환금성이 좋습니다. 그래서 잘 몰라요.. 근데요.. 폭락기가 오면요.. 다 멈춰요.. 구매할 이유가 없어지니까요.. 폭락기에는 내 몸 하나는 걍 어디에 누워도 돼요.. 왜냐면 폭락기에는 아무도 돈이 없거든요..하지만, 자식 문제는 달라요..
자 어떠신가요? 감이 잡히시나요? 위에서 애기한 거 다 적용해서 보실라면 강남 안에서도 몇군데 빼면 살 게 없으시다고요? 제 말은 위에 있는 조건들은 AND가 아니라 OR 로 보시라는 겁니다. 물론 해당사항이 많은 곳일 수록 환금성이 높겠지만 그 정도는 누구나 알잖아요? 그렇다고 대출까지 이빠이 해서 올인하실 건가요? 그건 아니죠.. 불황이 와도 감당하다 할 만한 선에서 위에 항목들을 가지고 범위를 산정해 보시라는 겁니다.
아시겠죠?