정말 최고수준의 분석글입니다. 

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출처 : 청울림 블로그 

http://blog.naver.com/iles1026/221075790142 

안녕하세요 청울림입니다.

7월 말, 캐나다 여행 중에 서울 노원구의 아파트 한 채 매도계약을 했습니다. 그 뒤 8.2부동산대책이 발표되었고 저는 여행에서 돌아와서야 양도세 10%를 더 내야 한다는 사실을 알게 되었죠. 뭔가 말이 안되는 것 같았지만 이건 아무것도 아니더군요. 대책 전에 매수 계약을 하거나 분양을 받으신 분들은 대출이 막히거나 전매제한에 걸려 발을 동동 구르고 있고 재개발이나 재건축 물건을 곧 매도하려고 계획했던 분들은 매도할 길이 꽉 막혀서 이러지도 저러지도 못하고 있는 것 같습니다.

대책을 발표한지 2주가 지난 시점이지만 아직까지 시장은 갈피를 잡지 못하고 있습니다. 그만큼 대책이 강력했던 것일까요? 대책에 대한 내용은 모두 아실 터이니 이번 대책에 대한 제 생각만 몇 자락 나누도록 하겠습니다.



○ 감정에 휩쓸리면 지는 것
재산상 피해가 불가피해진 다주택자들은 화가 났습니다. 소급적용까지 해서 어려움을 주니 여기가 정상적인 자본주의 국가가 맞나 싶기도 합니다. 반면 집값 상승기에 소외감을 느꼈던 무주택자들은 너무 시원하다며 반기고 있습니다. 일부 카페에서는 양측이 날을 세우며 싸우기도 하더군요. 

감정에 휩쓸리지 마세요. 감정이 앞서면 지는 겁니다. 집을 거주할 곳으로만 보아야 하느냐 투자의 대상으로 봐야 하느냐 하는 해묵은 논쟁은 할 필요조차 없습니다. 늘 제자리에 있던 치즈가 없어지면 어리석은 쥐는 화를 내며 불만에 빠집니다. 반면 현명한 쥐는 재빨리 다른 치즈를 찾아 나서지요. 정부는 급등하는 집값을 잡기 위해 해야 할 일을 한 겁니다. 다만 정책 중에 이해하기 어려운 사항들도 있을 수 있는데 이 또한 불만을 갖고 정부를 욕할 것이 아니라 차분히 마음을 가라앉히고 '나는 어떻게 대처할 것인가'에 집중해야 합니다. 감정에 휩쓸리면 올바른 판단을 하지 못합니다.


○ 8.2부동산대책은 매우 정교한 정책이다
일부 언론에서는 헛점이 많은 대책이라고 폄하하고 있지만 제 생각은 다릅니다. 보면 볼수록 준비를 많이 한 정교한 대책이라는 생각이 듭니다. 풍선효과를 미연에 방지하기 위한 별도의 대책을 여기저기 마련한 것도 그렇고(오피스텔, 재개발 등) 분양권 예비당첨에 대한 디테일까지 챙긴 것을 보면 참 대단합니다. 

지금 문제가 되고 있는 소급적용 부분도 당사자들에게는 날벼락이지만(부디 잘 해결되시기를) 제가 보기에는 정부의 어설픈 실수가 아니라 정교하게 준비한 '공격'이라는 생각입니다. 마치 '그러게 내가 조심하라 그랬지!'라고 말하는 것처럼요. 일각에서 말하는 것처럼 어설픈 땜질식 정책이 아니라는 겁니다. 이는 이 정부의 의지를 말해주는 부분이며 투자자들은 이를 간과해서는 안 될 것입니다. 서슬퍼런 정부 정책에 함부로 맞서지 말라는 말입니다.


○ 당분간 집값 하락은 불가피하다
집을 사려는 수요를 강하게 눌렀습니다. 당분간 다주택자들은 물론 1주택자, 무주택자들의 수요까지 다 죽을 것 같습니다. 거래절벽이 생길 것이고 당연히 가격은 떨어지겠지요. 양도세 중과 유예를 준 내년 3월로 갈수록 점점 하락할 것입니다. 가뜩이나 오는 9월부터는 전국적으로 상당한 입주물량이 대기중입니다. 금리인상까지 기다리고 있지요. 수요가 약하고 물량까지 겹치는 일부 지역들에서는 큰 하락이 나올 수도 있습니다.


○ 내년 4월1일 이후 반등할까? (수도권)
어려울 겁니다. 정책으로 수요를 누른 힘이 너무 크고 2018년은 한 해 내내 입주물량이 넘치는 시기이죠. 규제 속에서도 가격이 상승하기 위해서는 전세가격이 받쳐줘야 하는데 주변에 물량이 넘쳐나면 공염불입니다. 물량이 부족하고 풍선효과를 노린 투자세력이 진입하는 일부 지역을 제외하고는 상승을 기대하기 어려울 것입니다. 

일부 전문가들은 매매수요를 누르면 전세가 상승할 것이니 오히려 투자를 해야 하는 것 아니냐고 하지만 어설픈 예측입니다. 전세가 오르는 지역도 있겠지만 지난 시절처럼 급격하게 전세가 오르는 시기는 당분간 보기 어려울 겁니다. 그만큼 현재 수도권의 전세가격은 높은 수준이기 때문이지요. 지금은 가볍게 판단하고 툭툭 투자할 수 있는 시기가 아님을 잊지 마십시오.


○ 풍선효과는 분명히 발생한다. 그러나 추가 규제를 조심하라
이번 정책의 최대 수혜는 지방이 되지 않을까 싶습니다. 수도권에서 몰매를 피한 분당이나 평촌, 송도 등의 유망지역은 일시적으로 수요가 몰릴 수도 있지만 가격이 오르면 바로 규제를 당하겠지요. 그런 면에서 비교적 규제에서 자유로운 지방 일부 지역은 뜻하지 않은 상승을 맞이할 수도 있을 것 같네요. 계속적인 투자를 염두에 두시는 분들은 이제 지방을 주목하셔도 좋겠습니다.


○ 정책을 잘 이용하라 (실수요자)
무주택자들은 이번 기회를 잘 이용해서 내집마련을 꼭 하십시오. 많은 언론과 전문가들이 서민들의 신분상승 사다리를 걷어찼다고 이번 대책을 공격하지만 하나만 알고 둘은 모르는 이야기입니다. 대출을 40%로 묶었으니 나머지 60%를 현금으로 갖고 있어야 한다? 실전에서는 좀 웃기는 이야기입니다. 집을 사려는 의지가 문제이지 살려고 마음 먹으면 돈은 얼마든지 더 빌릴 수 있습니다. 그러니 전투경험이 없는 사람들의 이야기에 너무 신경 쓰지 마시고 정부에서 판을 깔아준 이번 기회를 무주택자 분들은 적극 활용하시기 바랍니다. 집값이 많이 떨어졌을 때 좋은 지역의 집을 사든지 청약 경쟁률이 떨어지는 이 때에 청약을 적극 활용하시면 좋겠지요. 가점이 낮은 젊은 사람들은 당첨이 어렵다? 이것도 반만 맞는 말입니다. 의지를 갖고 도전하면 길은 다 열리기 마련이니까요.


○ 8.2대책은 공급 감소 정책이다
다주택자들의 보유주택중 상당수가 이번에 임대주택으로 등록될 것으로 보입니다. 최소 5년에서 10년은 매매시장에 나오지 못한다는 것이죠. 재건축 재개발 거래를 막음으로써 개발 물량의 공급도 부진할 것이 뻔합니다. 집값이 하락하고 분양실적이 저조하면 건설사들은 분양을 멈출 것입니다. 모든 규제정책은 필연적으로 공급 감소를 동반하지요. 이것이 지속되면 어느 순간에 집값은 하락을 멈추고 새로운 상승 싸이클을 시작하게 됩니다. 이것이 언제가 되느냐가 문제일뿐 시장은 분명히 그리로 갑니다. 그렇기에 당장은 집값 하락이 예상되지만 무주택자들, 실수요자들은 이번 기회에 집을 사라고 말씀드리는 것이지요. 다만 투자자들의 경우는 다릅니다. 공급 감소가 예상된다 하여 섣부르게 투자를 해서는 안 될 것입니다. 공급 감소로 인해 시장이 다시 상승하는 것은 상당한 시간을 요하는 일이며 이번 정부 기간 중에는 새로운 상승 싸이클을 만나기 어려울 수도 있으니까요.


○ 가볍게 움직이지 마시라
이번 상승기 때 적극적으로 투자해서 집을 3~5채, 또는 10채 이상 갖게 되신 분들이 많습니다. 그런 분들의 고민이 클 것입니다. 자금흐름이 괜찮으신 분들은 굳이 팔 필요가 없겠지요? 특히 괜찮은 지역의 물건이고 전세가 오를 것으로 예상되는 지역의 물건이라면 이번 정책과 상관없이 원래 계획대로 보유하면 되겠지요. 

임대주택 등록은 건강보험 등 본인의 상황에 따라 적절히 하면 될 것이고요, 썩 좋지 않은 곳에 있는 집이고 내년 4월 이전에  임대 만기가 돌아오는 집이라면 팔아서 몸을 가볍게 하는 것도 좋겠습니다. 아마도 가격을 꽤 낮춰야 팔리겠지요. 임대주택 등록은 9월에 나올 정부 정책을 확인한 후 결정하세요. 저는 제도권 안으로 들어가서 정부와 손잡고 거침없이 투자를 하는 것도 나쁘지 않다고 생각합니다.

제일 좋지 않은 선택이 정부 정책에 움찔해서 팔지 않아도 될 집을 억지로 파는 경우가 아닐까 싶습니다. 지난 참여정부 때 그랬지요. 다주택자들에 대해 양도세 중과가 시행되자 '이제 똘똘한 한 채가 대세다'라며 너도 나도 작은 집을 팔고 크고 비싼 집 한 채만 소유했지요. 건설사들도 트렌드를 따라 중대형아파트를 시장에 쏟아냈습니다. 결과는 어땠나요? 공급이 부족하고 가격이 오르지 않은 중소형아파트가 폭등했고 결국 정부의 규제 때 팔지 않고 버틴 사람들이 최종 승자가 되었습니다. 시장이 과거와 똑같이 흘러가지는 않겠지만 비슷한 방향으로 갈 겁니다. 시장상황에 일희일비하지 않으며 묵직하게 가고자 하는 곳으로 가는 사람들에게 언제나 시장은 부와 영광을 가져다 줍니다. 가볍게 움직이지 마시기를 바랍니다.


○ 영원한 상승도, 영원한 규제도 없다
투자를 시작한지 얼마 안되어 이렇게 강한 규제를 당하는 것이 처음인 분들은 이게 전부이려니 싶으실 겁니다. 그러나 그렇지 않습니다. 이 시장에 영원한 건 없지요. 규제가 세고 길면 시장이 죽습니다. 시장이 죽으면 다시 살리기 위해 모든 규제가 완화됩니다. 그러면 다시 시장이 살아나겠지요. 자산시장은 이것이 끝없이 반복되는 곳입니다. 그 생리에 대한 이해가 무엇보다 중요하지요.

집값이 하락하면 큰일 날까요? 그렇지 않습니다. 제가 경매를 하며 가장 큰 수익을 얻은 시절은 수도권의 암흑기였던 2012년~2013년이었습니다. 그 때 저는 서울과 인천, 1기 신도시의 멀쩡한 역세권 빌라들을 시세의 60~70% 가격에 별다른 경쟁 없이 쉽게 살 수 있었습니다. 아무도 집을 사지 않았으니까요. 그것들이 지금은 얼마나 큰 수익을 가져다 주는지 모릅니다. 요컨대 집값이 하락하면 진짜 돈을 버는 기회가 생긴다는 것이지요. 

그러니 강한 규제에 너무 움츠러들지 마시고 나의 투자체력을 키우는 기회로 삼으면서 이러저런 경험과 공부를 해 보시기 바랍니다. 이런 시기를 잘 버티는 사람들이야말로 진짜 투자자가 될 자격이 있다 하겠지요. 제가 2004년에 처음으로 내집마련을 한 후 지난 13년간 부동산 시장의 흐름을 지켜보며 깨달은 가장 큰 진리는 이겁니다. 

'투자시장만큼 긍정의 힘이 크게 작용하는 곳은 없다!'


여러분 모두 지혜롭게 판단하고 대응하셔서 성공적인 경제활동 이어 나가시기를 기원합니다.