와닿는 좋은글입니다.

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출처 : 붇옹산의 부동산 스터디 |작성자 이슈맨   2017.8.20

http://cafe.naver.com/jaegebal/257449 

지난번에 제가 쓴 글에 대해 많은 분들께서 호응해 주셔서 감사드립니다.

저 역시 투자가 끝난 사람이 아닌 진행 중인 투자자로서 느낀 점을 솔직히 적었는데 많은 분들이 공감해 주셨던 것 같습니다.

이번 글에는 8.2 대책에 대한 대응방안이라 주제로 글을 적어보려고 합니다.

투자하시는 분들께 조금이나마 도움이 되셨으면 합니다. (이번 글은 지난번보다 더 장문이 될 것입니다.)

8.2 대책에 대한 해석은 많은 고수분들이 이미 블로그에 적어주셨기에 제가 구지 다시 적을 필요는 없을 것 같습니다.

여기저기서 대응방안도 나오고 있으나 저는 저만의 생각으로 이야기를 펼쳐 보고자 합니다.

드디어 8.2 대책이 나왔습니다. 많은 분들이 역대급으로 강한 규제책의 종합선물세트라는 반응을 보이고 있습니다.

일부는 빠져나갈 구멍을 보시기도 하시고 풍선효과 지역을 찾기도 하십니다.

아마 투자경력 짧은 분들은 초반에 강력한 규제라 당황하실 수도 있습니다.

아마 일반인들은 제대로 이해도 못할 것으로 보입니다. 부동산 좀 하신 분들도 천천히 읽어가면서 미칠 파급을 여러번 생각해야 하거든요.

8.2 대책은 역시 참여정부의 브레인들이 다시 뭉쳐서 과거의 실패를 만회하기 위해 만든 만큼 시장의 반응과 투자자의 특성을 잘 이해하고 세밀하게 만든 것으로 보입니다. 다만, 특정 부분은 좀 어거지스럽기도 합니다. 아무튼 대책에서 읽을 수 있는 정부(김수현 사회수석? 혹은 정치권?)의 생각은 아래와 같다고 봅니다.

ㅇ 다주택자는 더 이상 집 늘리는게 매우 어렵게 될것이다. 경고한다 집 더이상 사지 마라. (특히 재건축)

ㅇ 다주택자는 내년 4.1일까지 팔거나 아니면 임대주택 등록해서 싸게 오랬동안 세입자에게 임대해라. (자선사업 해라?)

ㅇ 재건축 재개발은 거래를 매우 어렵게 할 것이다. 특히 앞으로 재건축은 비용이 늘어나서 추가분담금이 꽤 늘어날테니 할테면 해봐라. (재건축,재개발 이제 그만해라?)

ㅇ 대출 규제 왕창하고 복잡하니까 돈 없거나 이해못하면 어설프게 집사지 말고 사더라도 많이 빌리지 마라.

 (복잡한 금융규제를 제대로 이해하는 일반인들이 얼마나 될까?)

ㅇ 실수요자(실수요자의 정체는?)는 집사는게 크게 어렵지 않으니 집 사도 괜찮고 기회를 많이 주겠다.

(정부가 집값 하락을 공언하면서 실수요자에게 집사라고 하면 살까?)

ㅇ 공급은 당분간 부족하지 않고 앞으로 임대주택 공급 많이 해줄테니 무주택자나 서민들은 기대해라.

 (정부가 다 구제할수 있을까?)

ㅇ 집값 상승의 원인은 투기수요이기에 수요억제책이 가장 중요하며 공급대책은 추후에 내놓을 것이기에 문제가 없을 것이다.

(정부의 생각대로 될까?)

ㅇ 정부는 부동산 가격을 통제할 수 있는 전지전능한 능력을 가지고 있으니 앞으로 가격 상승의 기대는 접어도 좋다.

(성공한다면 노벨경제학상 수상할듯) 

자 이제 투자자나 실수요자들은 어떻게 해야 할까요? 제 생각을 적어보겠습니다.

1. 8.2 대책 대응방안

  ㅇ 무주택자

      제가 언론을 비롯한 각종 소스에서 나오는 전문가(?)의 말 중에 가장 공감되지 않고 무성의한 말은 이거라고 생각합니다.

     '실수요자의 가장 적절한 주택매입 시점은 항상 지금이다'

      저는 실수요자를 반드시 집을 사야하는 사람으로 보지 않습니다.

      실수요자는 특정 지역에 거주(buy가 아닌 stay)가 필요한 사람입니다.

      그리고 실수요자는 내가 해당 지역의 부동산을 사서 경제적 이득을 취하는 것보다 해당 지역에서 거주를 할 수 있는 것이 훨씬 더 중요합니다.

      이런 실수요자 중에서는 경제적 여력이 되고 해당 지역에 오랬동안 안정적으로 살기를 원하는 사람들이 buy로 넘어가야 한다고 생각합니다.

      그런데 전문가(?)들은 실수요자는 항상 지금 주택을 매입하라고 합니다. 하락기에도 상승기에도 같은 말입니다.

      저도 부동산 투자 하지만, 이말은 내 물건 여기 있으니 여기와서 비싸게 내 물건 받아줘... 이렇게 들립니다.

      만약, 지금이 어깨를 넘어 꼭지를 향해 가는 것 같은데 지금 사는게 적절한 시점인가요? 비쌀때는 전세도 전략입니다. 어떤 실수요자도 본인이 구매한 다음에 가격이 떨어져도 난 이곳에서 오래살것이니까 괜찮아 라고 생각하지 않습니다. 최소 가격이 본인이 산가격을 유지하거나 오르길 바랍니다.

     실수요자들 중에 돈이 부족한데.. 집을 사려면 대출을 본인 생각보다 많이 받아야 하는데.. 이런 분들이 여론에 떠밀려 또는 전문가(?) 말을 듣고 집을 사는 것은 아니라고 봅니다. 2000년대 상승막판에 이런 분들 다 하우스푸어 되셨습니다.

     저는 실수요자 중에 이 지역에 꼭 거주하고 싶은데 돈이 부족할때, 하지만 해당 지역에 전세물량이 풍부하여 상대적으로 저렴한 전세가 일정기간 가능하다고 판단되면 전세를 추천합니다. 실수요자는 재테크에 앞서 거주가 우선이기 때문입니다.

    그럼 실수요자 분들은 향후 어떻게 해야 할까요?

    일단, 정부를 너무 믿지 마시길 바랍니다. 정부는 무주택자를 다 구제할 수 없습니다. 무주택자에게 유리한 청약제도 개편,임대주택 공급 확대, 전월세상한제,계약 갱신권 등 정부가 도입하려는 제도를 겉에 보이는 대로 순진하게 믿지 마세요. 나중에 무주택자 분들의 뒷통수를 칠 것입니다.

    만약 주택 구매 여력이 되시는 무주택자분들은 올해말 겨울부터 내년 3월 기간 중에 다주택자의 초급매를 노리시길 바랍니다. 정부가 9월에 다주택자의 임대사업자 혜택을 발표한다고 하지만 크게 기대할 것은 없다고 봅니다. 그렇다면 상당수 다주택자들은 양도세 중과시점 이전(18.4.1)에 일부 물건을 매도할 것입니다. 부동산에 미리 연락하셔서 매수대기자로 강력하게 어필하시고 실거래가 확인하셔서 많이 깎아서 사시길 바랍니다. 그리고 주택 구매 여력이 안되시는 실수요자 분들은 무리하게 대출 땡겨서 구매하지 마시고 앞으로 물량이 많이 풀리는 지역에서 본인에게 가장 적합한 곳을 선정하여 전세를 싸게 얻으시길 바랍니다. 향후 물량만 잘 보시면 최소 4년이상 싸게 전세로 사실 수도 있을 것입니다. 물론, 전세로 거주하시다가 기회(하락장? 침체기?)가 오시면 꼭 괜찮은 곳의 주택은 1개 매입하셔서 자산을 증식하시길 바랍니다. 제가 무주택자 분들에게 영원히 무주택자로 남는 것은 추천하지 않습니다. 자본주의 사회에서 특히 한국같이 수도권이라는 한정된 공간에서 다수의 인구가 거주하고 대다수 경제활동이 일어나는 곳이라면 부동산 실물은 반드시 있어야 함을 기억해주세요. 

  ㅇ 1주택자

   1주택자 분들은 본인이 현재 보유하고 있는 주택의 미래 가치를 판단하셔서 유지하시거나 향후 전망좋은 곳으로 갈아타기를 추천합니다.

   그럼 1주택자가 다주택자로 변신하는 것은 어떻게 생각하느냐는 질문이 있을 것 같네요.

   제 생각은 이렇습니다.

   1주택자 중 지속적인 월소득이 가능하여 유동성에 문제가 없는 경우에는 추가로 1개만 더 구매하여 일시적 1가구 2주택 혜택을 이용하여 자산을 불리시는 것이 좋다고 봅니다. 이번 정부는 양도세 중과를 없앨 생각이 없어보이기에 세후 수익률에 신경을 많이 쓰셔야 합니다. 다만 추가로 1개 더 구매할때 적절한 종목과 매입시기는 공부를 하셔야 하겠습니다.  

  ㅇ 다주택자

   ​가장 정부의 타켓이 되어 머리가 아픈 대상입니다.

    3주택 이상인 분들은 벌써 세금계산 다 해보셨을 것입니다.  아마 대략 아래 3가지 방향으로 대책을 세웠을 것이라 봅니다.

     - 거주주택 남기고 전량 매도

     - 거주주택 남기고 나머지 임대사업자 등록

     - 모두 홀딩하여 go

    사람들마다 투자 경험이 다르고 투자하고 있는 나이도 다르며 경제적 유동성도 다릅니다. 따라서 모든사람에게 동일한 해법은 존재하지 않을 것입니다. 다만, 아래 사항은 꼭 유의하셔서 대처하시면 좋을것 같아 적어봅니다.

    상당수 분들이 버티면 된다고 생각하고 있습니다. 정권 바뀌거나 향후 시간이 지나면 규제가 완화될 수 있다고 생각하고 있구요.   그럴 수도 있겠지요.

     하지만, 양도세 중과 폐지는 단언건테 향후 하락기(최소 장기간의 침체기)에 진입하지 않으면 가능하지 않을 겁니다.

     지난장에서도 투기지구/투기과열지구/양도세중과 등 규제가 나왔는데, 양도세 중과는 하락기 들어가도 바로 폐지되지 않고 몇번 유예되다가 하락기가 한참 진행되어 하우스푸어 등의 사회 문제가 된 후 겨우 없어졌습니다. 양도세 부분은 정치적인 입김과 여론에 많은 영향을 받습니다. 하물며 국회선진화법에 의해 양도세 중과 법안은 한번 만들어지면 다음정권을 보수가 잡더라도 폐지가 쉽지 않을 겁니다. 현재 정부의 스탠스를 고려하더라도 양도세중과 폐지는 하락장에서만 가능하다고 봅니다. 하물며 하락장에서 양도세 중과가 폐지되더라도 하락장에서는 내물건의 양도차익이 없어질 수도 있습니다.

     내년 4.1일 이전에 팔 경우 수익금과 향후 양도세 중과 이후 팔 경우 수익금을 계산해 보세요. 그리고 향후 가격이 얼마까지 상승해야 현재 파는 수익금과 향후 양도세 중과하에서 파는 수익금이 비슷해지는지 정확히 계산해 보시길 바랍니다. 양도세 중과 하에서는 향후 가격이 상당히 많이 올라야 현재 파는 것과 수익금이 비슷할 겁니다.

    현 정부에서 부동산이 폭등할 수도 있습니다.

    하지만, 지금 파는 것이 향후 양도세 중과 하에서 폭등 예상 가격보다 더 이익일 수도 있습니다.

    혹시, 하락장(양도세 중과 폐지되는 경우 가정)을 버티고 나중에 상승장에 일반과세로 팔면 된다고 생각하시나요?

    그렇게 하셔도 되지만...

    지금은 상승기이지만 하락기를 지나 다시 현수준의 상승기가 오려면 10년이 걸릴 수도 있습니다.

    시간의 기회비용을 생각하셔야 합니다.  더구나 지금 나이가 50~60대 이신 분들이라면 투자를 마무리 하셔야 하기에 불확실한 미래에 베팅해서는 안된다고 봅니다.

    향후 하락기때 좋은 물건을 구매할 수 있는 유동성을 확보하는 차원에서도 지금 시점은 매도를 고려해 보셔야 합니다.

    제가 지난 1편에서 꾸준히 시간의 분산투자로 사모으는 것을 말씀드렸습니다. 그리고 세부적으로 무조건 사는 것만이 아닌 적절히 팔고 유동성을 확보하는 것도 말씀드렸습니다.  지금같은 시기에는 수익이 난것은 일부 매도하여 수익을 확정지어야한다고 봅니다. 이 수익금은 유동성을 좋게하거나 향후 하락장에서 좋은 물건을 싸게 매입하는데 사용하세요. 하락장에서 많이 모으기 위해서는 유동성이 충분해야 합니다. 저는 지난 하락장에서 많이 사고 싶었으나 유동성이 부족해서 많이 못샀습니다. 저도 경험했기 때문에 말씀드리는 것입니다.

    결론입니다. 본인이 보유하고 있는 물건 중 선별하셔서 양도세 중과 이전에 매도할 것은 매도하고 향후 폭등기에 가격이 매무 많이 올라 양도세 중과를 커버할 수 있거나 하락기에도 잘 버틸만한 물건은 가져가시기를 추천합니다. 

    주식투자에서 이런 말이 있죠?  쉬는 것도 투자다.

    부동산투자에서는 이런말을 하고 싶습니다.  파는 것도 투자다.

2.  현 정부에서 부동산 투자시 유의할 점

부동산 투자하는 일반인들이 가장 원하는 투자 정보는 향후 시장이 상승할 것인지 하락할 것인지 입니다. 더 자세히는 특정 물건 이겠죠.

저도 이런 정보를 제공할 수(만들 수?) 있지만, 맞으라는 확신이 없습니다.

사실 맞힐 자신도 없습니다.

저는 고수가 아닙니다. 근데 고수들도 맞힐 수 없을 겁니다.

시장은 언제나 사람들이 예측한 방향으로 다가온 적이 없습니다.

인터넷에 돌아다니는 아래와 같은 설에 전재산을 베팅하지 마시길 바랍니다.

잘못된 부동산 투자로 인해 나와 가족의 인생이 달라질 수 있습니다.

"공급 부족으로 2022년까지는 상승할 것이고 2018~2019년의 물량공급 과다는 일시적이고 소화 가능하다"

"2018년부터는 공급과잉이라 하락기로 접어든다"

"현정부 막판에는 폭등이다"

부동산 투자는 망하지 않고 조금씩 수익을 확보하면서 지속하는 것이 매우 중요합니다.

성공하는 경험을 많이 쌓으세요. 저는 안정적인 투자를 좋아해서 크게 베팅하지는 않았기에 최고 수익률/수익금은 못 가졌지만 하락기에도 살아남았고 상승기에도 평균이상 성과를 꾸준히 가져왔습니다.

긍정적 부정적 경험을 아시나요?

제 아는 사람 중에서는 부동산 투자로 3번 돈을 크게 잃고 4번만에 만회한 사람이 있습니다. 이 사람은 한번 크게 실패하니 실패를 만회하려고 조급하게 투자하고 부동산을 보는 시야가 좁아졌던 것 같습니다. 부동산 투자로 한번 크게 망한 사람은 기억속의 부정적 경험으로 다시 일어서기가 쉽지 않습니다. 하지만 조금이라도 계속 성공한 경험이 있는 사람은 앞으로 더 성공할 가능성이 높아집니다.

현 정부에서는 부동산 제도 변경 사항 중 투자자에게 영향을 줄 수 있는 것이 상당히 많습니다.

제가 향후 부동산 가격의 상승/하락을 정확히 맞힐 수는 없지만, 실패하지 않는 부동산 투자를 위해 현정부 하에서 부동산 투자시 주의해야 할 점 몇가지만 여러분께 이야기해 보려고 합니다.

ㅇ 유동성 리스크

   이번정부는 금융규제에 상당히 공을 들이고 있습니다. 다주택자 뿐만아니라 1주택자에 대해서도 대출금액 및 건수를 줄이고 있구요. 향후 DSLR 신DTI 등으로 또 조여올 것입니다. 현재 모은 자산이 많다고 방심하지 마세요. 대출기반위에 만들어진 자산이라면 유동성 위기 한방에 무너질 수 있습니다.

   특히, 2014~2016년 상승기에 대출을 끼고 투자했다면 대다수 거치기간 3~5년 잡았을 것입니다. 그 당시에는 거치기간 끝나면 거치기간 주는 다른 은행으로 갈아타면 되지했을 겁니다. 하지만,이제는 상황이 달라졌죠. 향후 만기가 돌아오는 대출은 예외없이 원금분할 상환을 하셔야 합니다. 대출 규제로 갈아타기도 어려울 것이고 된다고 해도 한도가 줄어들테니까요. 유동성의 압박이 시작됩니다.

   일부 물건을 정리해서 대출 금액 및 건수를 줄이시길 권장합니다. 그렇다고 투자를 멈추라는 것은 아닙니다. 이런 위기에 저가 매수의 기회가 옵니다.

ㅇ 세후 수익률 관리

   양도세 중과 하에서는 다주택자가 도망갈 방법이 거의 없습니다. (부부간 증여 등 일부 방법이 있긴 합니다)

   다만, 향후 올지도 모르는 하락기를 대비하여 부동산 투자자 분들이 명심해야 할 부분이 있습니다. 하락기에는 각종 부동산 세제 혜택이 나옵니다. 양도세 취득세 등등

   아래 내용은 지난 하락기때 나왔던 부동산 세제 혜택 중 일부인데 이번같이 부동산 상승기에 강력한 규제책이 나올때 어느 정도 빠져나갈 구멍을 제공해 줍니다.  내가 해당되는 물건이 없더라도 반드시 기억하시고 향후 하락기때에는 꼭 꼭 이런 세제 혜택이 되는 물건을 사시길 바랍니다.  가격적인 장점을 제외하더라도 왜 하락기때 다량 매수를 해야 하는지 이해가 되실 겁니다.

   - 2013년 양도세 한시감면 관련 조세 특례제한법

    거주자 또는 비거주자가 2013.4.1~2013.12.31 기간동안 신축주택,미분양주택,1세대1주택자가 소유한 주택을 취득하는 경우 취득 후 5년간 발생한 양도소득세 100%감면

  - 소득세법 부칙 법률 제9270호 제14조(양도소득세의 세율 등에 관한 특례)

     2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일까지 취득한 자산을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 평생 일반과세 적용

ㅇ 임대사업자 등록?

  아시다시피, 내년 4월1일 이후 양도세 중과세 입니다. 한마디로 현정부하에서는 다주택자 매도는 거의 막는 셈입니다. 과거에도 양도세 중과 때릴때 매도하는 다주택자는 별로 없었습니다. 정부는 토끼몰이를 하고 있는 것으로 보입니다. 양도세 중과 그리고 보유세 인상 등으로 채칙을 때리고 자연스럽게 임대사업자 등록으로 유도(강제?)합니다. 전월세상한제 및 계약갱신권은 그냥 엄포용입니다. 임대사업자 등록하면 자연스럽게 2개 제도가 적용되는 것과 유사합니다. 더구나 2년에 5% 임대상한도 더 낮추려고 하고 있죠. 당근은 있을까요? 9월 발표에 크게 기대하지 않지만 준공공임대사업자 양도세 면제 혜택은 나쁘진 않군요. 다만 10년 보유해야 합니다. 10년뒤에 하락기 오면..음 자선사업을 한것으로 위안을 삼아야 겠네요^^;;

   현 정부의 부동산 정책은 차기 정부에도 영향을 줄 것입니다. 정책은 기존 정부의 내용을 바탕으로 다음 정부에 영향을 줍니다. 따라서 이번 정부의 정책이 마음에 들지 않더라도 향후 10년정도 영향을 줄 수 있기에 매우 신경써서 공부하고 대응방안을 찾아야 합니다. 아직 9월 내용이 나오지 않았기에 내용이 나오면 다시 살펴보겠습니다. 

 3. 나는 은퇴할 수 있을까?

아마 최근 몇년간의 상승장 및 이번 폭등장에서 늘어나는 자산을 보며 이런 추세면 멀지않아 은퇴할 만큼 돈을 많이 모을 수 있겠다고 생각하신 분들이 많으실 겁니다.

근데 정부가 이런 꿈을 갑자기 산산조각 내버렸죠.. (진짜 산산조각이 난건지 아니면 더 큰 혜택으로 돌아올지는 아무도 모르지만 일단 현재 시점은 그렇습니다)

부동산 투자가 그렇습니다.

정부는 부동산 시장의 가격을 일시적으로 통제할 수는 있어도 영구히 컨트롤 하지는 못합니다.

하지만, 정부는 투자자의 수익률을 조절할 수 있습니다. 상승장에서는 수익률에 타격을 가하고 하락장에서는 수익률을 올려주죠.  투자자는 정부의 이런 행위로 인해 은퇴시점에 영향을 받을 수 있구요.

엑셀 장부 속에 적어놓은 부동산 자산의 금액도 팔지 않으면 상상속의 숫자에 불과합니다.

부동산은 팔아야 내돈인 것입니다.

그런데 부동산 가격이 상승해도 해당 부동산으로부터 월세가 일정금액 나오지 않으면 은퇴는 쉽지 않을 것입니다. 

부동산으로 30억 자산이라도 다 현금화하여 은행에 넣고 인출해 사용하거나 종신연금 가입할 사람은 별로 없습니다. 특히 부동산으로 자산을 증식한 사람이라면 금융상품에 노후를 맞기지 않습니다. 결국 부동산투자의 최종 종착지는 수악형입니다. 한마디로 건물주죠.

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매월 꾸준히 월세가 나오면 지금처럼 정부의 대책에 의해 내 부동산의 가치 상승/하락에 민감하지 않게 됩니다. 특히 나이드신 분들은 이런 투자를 매우 원합니다.  

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50대 이상이신 분들은 이번장에 수익을 확정짓고 수익형으로 월세를 만드셔야 한다고 봅니다. 왜냐하면 향후 하락장이 오긴 할텐데 하락장이 3~4년 지속된다면 다시 현재 가격 수준까지 올라오려면 8년이상 걸릴 수도 있기 때문입니다. 

30~40대는 아직 직장을 다니기에 이번장 뿐만 아니라 다음장도 기약하면서 대비를 하셔야 하겠구요. 부동산 투자를 꾸준히 하신다면 향후 하락장 상승장을 최소 2번 이상 경험할 가능성이 높습니다.

최근 상승장에서 가장 효율적으로 돈을 번 방법은 갭투자였습니다. 지금 자산을 많이 축척한 대다수 분들은 갭투자(또는 대출많이 끼고 월세 세팅)로 벌었을 것입니다.

갭투자가 주력이니 현재 자산이 10억(거주 부동산 제외)이라도 대출이자를 제외하면 월세 수익률이 자산 10억의 3%에 해당되는 년간 3000만원이 아니라, 월세가 0원이거나 월세 수익률이 1% 수준에도 못미치는 경우가 많을 것이라고 생각합니다.

자산은 많아도 내집에 깔고 있는게 많거나 현자산 금액의 상당수가 시세 상승으로 인한 것이기에 현자산 대비 월세수익률은 현저히 낮은 것입니다.

결국, 모은 자산을 수익형으로 전환해야 은퇴가 가능하게 됩니다.

4. 수익형으로 전환은 어떻게 언제하지? 

 현재 보유하고 있는 주택들에 대해 아래와 같이 자산 리밸런싱을 생각해 봅니다. 개인적으로는 첫번째 것을 선호합니다.

  ㅇ 트랜스포밍이 가능한 물건에 선투자
     보통 이런 물건은 재개발 재건축에 해당됩니다. 내가 투입한 돈이 적고 시세 차익이 많이 생겼으며(생길 것이며) 현재 월세 수익률이 낮지만 완공 후 월세가 현저히 높아질곳 입니다. 다만, 선진입을 통해 싸게 사는 것이 중요합니다. 누군가는 3억 투자해서 완공 후 투자금 대비 5프로 월세 수익나오지만 나중에 매수하는 사람은 5억 투자해서 3프로 월세 수익이 나올수 있기 때문입니다.

  ㅇ 현재 부동산 매도 후 월세 수익률 높은 주택 매수
      보유 부동산 중 월세가 약한 물건은 모두 매도하고 월세 수익률이 높은 주택을 매수하는 방법입니다. 가장 간단한 방법이지만, 저평가된 물건을 사는 이점은 전혀 없습니다.

  ㅇ 현재 부동산 매도 후 상가(건물) 매수

      상가 매수의 경우 금리를 매우 민감하게 고려하셔야 합니다. 현재는 저금리로 상가가격이 상당히 많이 오른 상태입니다. 고평가 구간이기에 상가의 매수시점은 향후 금리가 상승해서 금리가 최고점을 찍을때라고 봅니다. 물론 과거처럼 금리가 5~6% 갈것이라고 생각하지는 않지만 그래도 현시점보다는 어느정도 오를 것으로 보이기에 지금의 상가가격보다는 할인된 금액으로 매수할 수 있을 것입니다.  한편, 최저임금 상승부분도 상가와 연관하여 주의깊게 보셔야 합니다. 상가는 주택과 다르게 상권이 변화거나 임차인이 망하면 공실이 장기간 지속될 가능성이 높습니다. 최저임금 상승은 결국 자영업자의 영업기반에 타격을 줄것입니다. 반면 주택은 왠만하게 사람사는 곳이면 월세만 약간 낮추면 쉽게 임차인을 찾을 수 있어 공실 가능성이 매우 낮기에 상가로 수익형을 완성할 것인지 주택으로 할 것인지 아니면 섞을 것인지는 잘 판단하시길 바랍니다. 

5. 내 인생의 목표는 진짜인가? 

요즘 사람들 중에서 제 인생의 목표는 행복이에요... 이렇게 추상적으로 말하는 사람은 못 본 것 같습니다.

보통, 사람들은 구체적인 목표를 말합니다. 그리고 그 목표에는 돈이 관련되는 경우가 굉장히 많습니다.

특히 부동산 투자를 하는 분들이라면 더욱 그러실 거라고 생각합니다.

(조기 은퇴해서 해외여행 다니면서 편하게 살고 싶어요)

(00살때까지 00억 모을 거에요)

(강남의 왠만한 아파트에서 차 1대 굴리고 연금받고 살고 싶어요)

근데, 이런 내 인생의 목표가 가짜라는 생각 해보신 적 있으신가요?

다른 사람의 목표가 그냥 내 인생의 목표가 된것은 아닌지 의심해 본 적 있으신가요?

언젠가부터 나의 목표와 다른 사람의 목표가 많이 비슷하다는 걸 느껴보셨는지요?

나의 진정한 생각이 아니라 내 주변 사람의 생각 그리고 언론에 의해 영향받은 목표....

인터넷에 언론에 부동산으로 어린나이에 00억 벌었다는 소식을 듣고 나는 뭐하고 있었지 하는 생각에 나도 동일한 목표를 만들지는 않았는지..

강남의 좋은 집에서 살고 해외여행 많이 다니는 사람들을 보고 부러워서 나도 똑같이 한번 살아보겠다고 마음먹지는 않았는지..

회사에서 목숨걸고 치열하게 경쟁하며 승진하여 연봉올리는 동료를 보고 나도 회사에 들어왔으면 저렇게 사는게 맞겠지 하고 무작정 따라하지는 않았는지..

우리 개개인의 성격,환경,능력,생각 등은 모두 다릅니다.

그런데 어떻게 인생의 목표가 비슷할 수 있을까요?

저는 주변에 너무 열심히 일을 하다가 갑자기 아프게 되었거나... 돈은 많이 벌었지만 건강을 잃어 남은 인생을 재미없게 사시는 분들을 많이 보았습니다.

부동산 투자가 결국 돈을 벌려고 하는 것이지만, 이것으로 인해 모든 부동산 투자자의 인생 목표가 50억은 아니었으면 합니다.

너무 재미없지 않나요?

30억까지는 약간 행복하고, 40억되면 좀 더 행복해지다가 50억 되면 완전 행복해지는 그런건 아니잖아요?

설령, 부동산 투자가 남들처럼 대성공하지 못해 10억만 벌더라도 그 과정에서 재밌게 살았다면 그걸로 멋진 인생이라고 생각합니다.

너무 부동산 투자에 대한 생각에 함몰되어서 20~40대에서 느낄 수 있는 소중한 감정과 추억은 놓치지 않으시기를 바랍니다.

여행도 많이 다니시구요. 돈과 관련없는 다른 활동도 많이 해보세요.

그리고 우리의 부모님들도 60대 지나시면 남은 인생이 길지 않습니다. 70이 넘으시면 돌아가시는 분들도 많습니다.

부모님 얼굴 한번 쳐다보세요. 특히 눈이요... 가능하다면 시간을 같이 보내주세요. 따뜻한 대화 상대가 되어 주세요.

우리도 나중에 노인이 될겁니다.

인생은 생각보다 너무 많이 짧습니다.

부동산 투자는 소중한 인생에서 일부분일 뿐입니다.

모두들 부동산 투자 성공하시고 의미있는 인생을 사시길 기원합니다.