출처 : 오윤섭의 부자노트

http://www.drapt.com/drnews/?page_name=rich_note_view&menu_key=9&view_count=15&sort_key=&part_key=&start=0&field=&s_que=&uid=1005 

8.2대책 이후 한달이 지나갑니다. 8월 초 비수기에 발표된 초강도 규제정책 이후 시장은 어떻게 움직이고 있을까요?

이번 주 부동산 리서치회사 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 8.2대책 이후 한달을 맞아 지금 아파트값이 오르는 곳과 내리는 곳을 소개합니다. 그리고 간단하게 그 의미를 정리합니다.

투기지역이라고 많이 내리고 비조정대상지역이라고 많이 오르진 않았습니다. 8.2대책 이후 다주택자 양도세 중과와 LTV 등 대출 규제로 인해 대기 매수자들은 매수에 신중합니다. 추격매수는 없지만 소극적 매수세는 여전합니다.

8.2대책 이후 내리는 곳

8.2대책이후 많이 내리는 곳은 많지 않습니다. 물론 일부 단지는 하락폭이 큰 곳도 있습니다.

서울 투기지역에선 둔촌주공이 많이 하락한 편입니다. 5천만원이상 하락할 매물이 나오고 있습니다. 8.2대책 이전보다 최고 1억원을 낮춘 급급매도 출현하고 있습니다.

강남3구 재건축 아파트는 조합원 지위 양도 금지로 거래가 막혀 보합세를 유지하고 있습니다. 연내 관리처분인가가 힘들어진 단지는 약보합세를 보이고 있습니다. 잠실주공5단지를 제외하고 등락폭이 미미한 상황입니다. 

재건축 초기 단계인 압구정의 경우 급매물이 거래되면서 매도자와 매수자간 힘겨루기가 치열합니다. 9월 성수기에 거래량이 늘어나면 가격은 우상향할 가능성이 높다는 게 현지 중개업소의 분석입니다.  

투기지역중 비강남권에선 아현뉴타운이 많이 하락했습니다. 염리3구역은 권리가액 프리미엄이 3억원까지 치솟았다가 2억5천만원까지 급매가 나오고 있습니다. 마포권에서 A급 입지인데다 마포그랑자이라는 브랜드, 그리고 조합원 동호수첨과 일반분양을 앞두고 있는 시점에서 의외입니다. 반면 건너편 북아현뉴타운 북아현2구역은 비투기지역 때문인지 하락폭이 2천만 이내로 적습니다.

다른 재개발구역중에선 장위4구역 등 장위뉴타운과 응암1, 2구역, 응암10구역 등 은평구 재개발 권리가액 프리미엄 하락폭이 상대적으로 큽니다. 급매물도 계속 나오고 있습니다. 반면 수색증산뉴타운 신길뉴타운 흑석뉴타운 노량진뉴타운은 매물이 나오고 있지만 하락폭이 큰 급매물은 많지 않습니다.

8.2대책 이후 오르는 곳

오르는 곳은 크게 조정대상지역으로도 지정되지 않는 규제제외지역과 비투기지역으로 나뉩니다.

우선 투기지역에선 도심권과 강남권 신축아파트가 8.2대책 이후에도 강보합세입니다. 앞으로 전세수요가 증가로 매매가와 전셋값 갭이 줄어들 것이라는 기대감과 정비사업 규제에 따른 신축 희소가치 때문입니다. 

도심권 투기지역에선 공덕자이, e편한세상신촌, 신금호파크자이 옥수파크힐스 등 신축 아파트가 강세입니다. 강남권은 반포 아크로리버파크, 래미안신반포팰리스, 래미안대치팰리스, 아크로힐스 논현 등이 매매 전세 모두 강세입니다.

투기과열지구라도 1회 전매가 가능한 서울 분양권 프리미엄도 강보합세를 유지하고 있습니다. 특히 2017~2018년 입주예정 분양권이 환금성이 좋아 인기입니다. 

비투기과열지구에선 30~40대 실수요층이 두터워지고 있는 분당판교가 대표적으로 강세 지역입니다. 8.2대책 이후에도 급매물이 나오지 않고 있습니다.

특히 분당은 리모델링 재건축 호재에다 신분당선 미금역 개통, GTX A노선 성남역 2021년 12월 개통, 판교제2테크노밸리(4만명 근무) 2019년 12월 완공 등 대형 호재가 대기하고 있습니다. 직주근접 가치가 높아지고 있습니다. 무엇보다 2기 이후 신도시 개발이 중단된 상황에서 강남3구 대체 주거지로 30~40대 실수요자들의 매수세가 늘어나고 있습니다.

판교도 지난 5월부터 다시 움직이기 시작했습니다. 위례 입주가 1차 마무리되고 매매 전세 물량이 소진되고 지난 6월 판교 더샵 퍼스트파크가 완판되면서 상승장을 탔습니다.

지난 7월 동판교 대장주인 봇들마을 8단지 33평형이 10억2천만원에 거래돼 10억을 돌파했습니다. 지금은 11억원대에 매물이 나오고 있습니다. 8.2대책 이후에도 판교는 강보합세를 유지하고 있습니다. 8월말부터 매수문의도 조금씩 늘어나고 있구요. 강남 대체 주거지로 신축 아파트인 판교 선호도가 높아지고 있습니다.

분당, 판교에 이어 광교신도시와 신분당선 역세권 용인 분양권도 상승세를 보이고 있습니다. 광교 중흥S클래스의 경우 상한가 프리미엄이 1억5천만원을 넘어섰습니다. 상록자이, 경남아너스빌 등 광교 신축아파트도 강세입니다. 동천역이 도보권인 동천자이2차 24평형은  입주를 1년 8개월이나 남겨두고 프리미엄이 1억원을 호가하고 있습니다.

조정대상지역인 고양 일산신도시의 킨텍스 원시티(주상복합) 분양권은 84A 또는 84C타입 30층 이상 로열동호수 프리미엄 1억8천만원에 달하고 있습니다. 오피스텔도 5천만원을 웃돌고 있습니다.

비조정대상지역인데다 전매제한이 6개월로 짧은 송도의 경우 3공구 더샵 퍼스트파크가 오는 11월 입주를 앞두고 프리미엄이 1억5천만원을 넘어 2억 돌파를 앞두고 있습니다. 5공구 호반베르디움2차도 1억원을 돌파했습니다. 2020년 26만명이 근무하게 되는 직주근접의 힘일까요? 아니면 GTX B노선 송도역세권의 힘일까요?

풍선효과로 안양평촌 상승도 두드러지고 있습니다. 급매물은 없고 매물 자체가 적습니다.  특히 월곶판교선 기본계획안 연내 발표를 앞두고 안양권에 역이 4곳 들어설 예정이라 기대감에 아파트값이 강세를 보이고 있습니다. 의왕도 인덕원역세권 및 과천지식정보타운 개발에 월판선, 안양성남고속도로 9월 개통 등 호재가 겹치면서 포일센트럴푸르지오 프리미엄도 1억원으로 향하고 있습니다.

시흥시도 목감지구 및 은계지구 분양권을 중심으로 풍선효과에다 신안산선, 소사원시선, 인천2호선 연장 등 전철망 호재로 상승세입니다.

8.2대책 이후 집값 움직임을 보려면 재고아파트 전셋값을 주목해야 합니다. 100% 실수요 시장이기 때문입니다. 2016년 대구처럼 전셋값에 이어 매매가가 동반 하락해야 하락장이 오는 것입니다.

문재인정부는 8.2대책에서 서울 전역을 투기과열지구로 지정, 재건축 조합원 지위 양도를 금지하고 내년부터 재건축 초과이익환수제를 시행하기로 했습니다.

이에 따라 아파트 매매거래와 신규아파트공급을 막아놓았습니다. 따라서 지난 2013~2014년처럼 전셋값이 매매가를 끌어올리는 전세우위시장이 찾아올 가능성이 높습니다. 지은 지 10년 이내 신축 아파트의 희소가치가 높아질 것입니다. 9월 가을 주택시장 성수기를 맞아 매매냐? 전세냐? 30~40대 고가(전셋값 4억원 이상) 전세입자의 선택이 주목되는 시점입니다.