실전 고수의 투자방향을 배우게 되는 좋은 글입니다.감사합니다.

----------

출처 : 신성철 블로그

http://blog.naver.com/thebeing/221084280819    2017.8.28 

아무래도 정리를 해드려야겠습니다.

정부시책에 맞춰서 조금 자제를 해볼까 생각을 했었는데

제 일이 어것이고 제 이웃분들이 여기 계시니 가만히 있는 것은 그또한 예의가 아닌듯 합니다.

일단 이웃님들이 기억을 하실 부분은

현 정부가 앞으로 주안점을 두게 될 부분은 세가지

부채의 억제, 가격의 억제, 변칙적인 공급의 확대 입니다.

여기에 대응을 하는 방법은 또한

유동성을 확보해두시고 너무 타이트하게 계획을 잡으시면 안됩니다.

가격을 억제한다해도 결국은 타겟규제로 나가게 될것입니다.

하지만 그 영향은 타겟이 된 그 지역에 머물지 않으며 전국 모든 곳이 대상입니다.

마치 공급량이 많은것처럼 수치를 만들려 할텐데

어차피 길게 끌고나가서 시장의 추세를 바꿀수 있는 것은 아닙니다.

하지만 타격을 받는 곳은 나올 것입니다.

아주 쉽게 간추리자면 앞으로 이웃님들이 선택해야 할 투자의 방향성은 둘중의 하나입니다.

규제지역의 고가주택 2채를 끌고 나가실것인가,

또는 수도권의 비규제지역으로 나가실 것인가

시간이 지날수록 더욱 더 이 둘중 하나를 선택하셔야 한다는 것을 느끼게 되실 겁니다.

현재 정부는 유동성을 줄이는데 있어서 거리낌이 없습니다.

그리고 이것은 주로 고가지역을 타겟으로 해서 유동성을 줄이게 될것입니다.

이것까지는 괜찮습니다, 이 유동성을 줄이는것에 지나친 두려움을 가지는 분들이 계신데

지나고보시면 아시겠지만 별일 아닙니다.

현재 시점에서 정부의 주머니에 들어있는 가장 큰 무기는 세가지가 있습니다.

하나는 보유세이고 또다른 하나는 임대관련 대책입니다.

그리고 마지막 하나는 변칙적인 공급책인데 이건 지금 설명드릴 부분은 아니니 나중으로 미루겠습니다.

이 보유세와 임대관련 대책은 매우 강력한 무기이지만

그 대신에 부작용도 그만큼 강력합니다.

그 부작용을 알기 쉽게 말을 하자면,

보유세와 임대관련 대책이 나오는 순간 다주택자 분들은

자신의 보유 리스트에서 상당수의 주택을 매도 물건으로 내놓게 되실 겁니다.

그리고 매도로 내놓는 물건의 일순위는

보유세일 경우는 2-3억대 이상의 가격을 지니고있으며 최근에 큰 가격 상승을 보이지 않는 주택

임대관련 대책일 때는 (그것이 갱신권이나 강제임대사업자를 건드린다면)

단기적 변동은 모르나 5년 이상의 장기적 보유를 할 정도의 믿음은 없는 주택이 될것입니다.

이 둘을 합쳐보면 2-3억대 혹은 그 이상의 가격을 지니고

최근에 큰 가격 상승을 보이지 않고 있으며 5년 후의 시장을 알수 없는 지역의 주택이 되겠죠.

어디일까요?

이웃님들이 보유하고 계신 매물의 리스트를 쭉 뽑아서 생각을 해보시면 답이 나오실겁니다.

8.2대책 이후 약 2주동안 제 밴드 분들의 상담메일을 약 200통 정도 받았습니다.

그리고 이번 대책으로 인해 일시적 2주택을 만들기 위해서 매도를 생각하시는

지역의 리스트들이 거의 겹치는 것을 알수가 있었습니다.

그리고 또 한가지 보유하기를 생각하시는 주택들의 성격도 거의 대부분이 겹치고 있습니다.

매도를 생각하는 지역은 모두 저가의 주투자 지역이 아닌 곳이고

보유를 생각하는 지역은 모두 고가의 주투자 지역입니다.

현재 8.2대책이라는 구멍이 술술 뚫린 대책으로도 이 정도의 효과가 나오는데,

보유세와 임대과년 대책이 나오게 된다면

극심한 혼란이 나올 가능성이 높습니다.

어디서 나오게 될까요? 서울 강남에서 나오게 될까요?

아닙니다. 이번 대책과 아무런 상관이 없는

그러나 서울이나 부산의 투자자들이

절반쯤 취미나 심심풀이 삼아서 매입을 들어간 지역들에서 극심한 혼란이 발생할 것입니다.

현정부가 주머니안에 든 카드가 많음에도 쓰지 못하는 것은 또는 쓰기를 싫어하는 모습을 보이는 것은

다주택자를 불쌍히 여겨서가 아닙니다.

보유세나 임대관련 대책은 그 범위가 넓기에 그것을 사용하면 가장 큰 충격을 받는 곳은

현재의 규제지역 혹은 수도권의 중심부가 아니기 때문입니다.

그렇기에 가능하면 쓰고 싶지 않은 것은 당연합니다.

그런 이유로 지금 당장에 그러한 대책을 쓸 가능성은 매우 적다고 봅니다.

하지만 시간이 흐르고 시장의 상승세가 진행이 될수록 그러한 대책이 시장에 나올 가능성은 높아집니다.

현재 정부가 가지고 있는 카드로도 시장의 불완전하지만

몇년 정도는 시장의 안정세를 유사하게 이끌어낼 방법이 있기는 합니다.

만약 그 방식으로 카드를 조합해서 내놓는다해도

위에서 언급한 두가지의 투자 방식은 여전히 유효합니다.

그리고 또 이 두 방식을 조합해내는 투자 방식도 있습니다.

그동안 말씀을 드리지 않고 있었지만

어차피 나중에는 즐겨 쓰일 방식이기에 크게 상관은 없을듯 합니다.

일시적 2주택을 이용한 투자기간중에 주변지의 개발지 투자를 혼합하는 방식입니다.

8.2대책은 사실 구멍이 숭숭 뚫려 있습니다.

지역을 나눠서 규제를 하다보니 이런 일이 발생한 것인데,

물론 그 마음은 충분히 이해를 합니다.

전국의 부동산 싸이클이 디커플링된 상태에서 일괄적인 규제를 했다가는

그리고 그 규제의 정도를 상승장 기준으로 맞췄다가는

대부분의 지방에서 돌이킬수 없는 사태가 발생할 수도 있을테니까요.

그 덕분에 8.2대책은 규제를 받는 지역과

받지 않는 지역간의 편차가 크다는 치명적인 약점을 지니게 되었고

그 덕분에 규제를 받는 지역에서는 일시적 2주택 전략을 사용하고

규제를 받지 않는 지역에서는 일시적 2주택 기간 3년을 이용하여

치고 빠지는 방식의 투자가 가능하게 되었습니다.

이러한 투자 방식을 위에 언급한 정부의 규제 방향과 합해서 본다면 이런 결론이 나오게 됩니다 .

규제지역은 일시적 2주택 비과세를 이용하며 재건축 재당첨금지를 감안하여서

재건축 재개발을 진입할때는 이곳이 이번장에서 진입 가능한

단하나의 재건축 재개발이 될 정도의 가치가 있는지를 살펴보아야 할것입니다.

그리고 나머지 하나는 규제에서 빠져있는 리모델링이나 신축에 걸어봐도 좋을 것입니다.

비규제지역은 치고빠지기를 해야 하며 또한 보유세와 임대관련 대책이 나올수 있으므로

가능한 가격이 적은 것이 좋습니다.

지금까지가 투자금 대비 수익률이 얼마인지에 따라 가치가 정해졌다면

앞으로는 총매가가 얼마인지가 더 중요해지는 시기가 오게 될것입니다. 

당장 이번 8.2대책만 봐도 보유매물을 다시 셋팅하기가 힘드신 분들은

대부분 가격이 높은 매물을 가지고 계신 분들이십니다.

이렇게 거래세와 보유세가 높은 가격이 비싼 매물은 앞으로는 갭투의 대상이 아니라

일시적 2주택의 비과세 대상으로 접근하게 될것입니다.

그렇기에 그에 걸맞는 수익을 낼 정도의 중심지에 위치를 해야 할것입니다.

또 한가지,

이번 8.2대책은 투기과열지구에 진입을 하는 순간

재건축과 재개발에 조합원 지위양도금지를 적용 받습니다.

그런데 그 기준이 서로 다릅니다.

재건축은 조합설립이 기준이고 재개발은 관리처분이 기준이 됩니다.

조합설립은 상당히 초기이고 관리처분은 상당히 후반입니다.

즉 재건축은 투기과열지구에 지정이 되는 순간 대부분의 구역에서 거래가 정지가 되지만

재개발은 투기과열지구에 지정이 된다해도 사업의 후반부인 관리처분 전까지는 처분을 할수가 있습니다.

이번 8.2대책을 자세히 안보셨을수도 있는데

이 두가지의 차이는 매우 큽니다.

현재 주변지라 할수 있는 곳중 이번 대책에서 투기과열지구 이상으로 지정이 된곳은 한곳도 없습니다.

조정지역- 투기과열지구- 투기지역으로 강도가 올라가는데

조정지역에 포함된 지역들 조차도 자세히 살펴보시면

구도심 재개발에 적용이 될만한 곳은 거의 없습니다.

이번 규제의 타겟은 서울 그리고 재건축과 분양권이 중심인 지역뿐입니다.

즉 주변지의 재개발이 관리처분에 들어갔다해도

조합원 지위양도 금지를 받는 투기관리지역 보다도 약한 조정지역에 조차 포함된 곳이 없으니

조정지역에 포함이 되면 매도하고 나오시면 될 뿐입니다.

재개발의 경우는 대처가 매우 쉽다는 뜻이죠.

중심지의 일시적 2주택 전략은 아마도 현재의 누구나 알만한 중심지들을 위주로 이루어질것이고

서울의 재건축이나 재개발 또는 분당등이 일시적 2주택 전략의 핵심 타겟이 될것입니다.

그리고 또 하나의 방법이 주변지의 여러채 전략은

이번 규제지역에 속하지 않은 재개발을 주축으로

소규모 구도심 재생 사업이 가능한 주택들

또는 지방의 저가주택들도 대상이 될것입니다.

혹은 어떤면에서는 의외로 비규제지역의 분양권이 이 대상이 될수도 있겠죠.

시장의 흔들림은 기본적으로 내년 3월까지로 봅니다.

재건축의 경우는 이번 8.2대책보다는 재건축 초과이익환수제와 분양권 상한제의 영향이 더 크다고 봅니다.

시장이 올해 이미 초기 재건축의 가격상승이 선반영된 상태이기에

재건축 초과이익환수제가 강하게 나온다면 선반영된 상태에서 침체나 단기적 하락이 나오는 것도 가능하다고 봅니다.

그러나 그 영향은 19년 초반을 넘지는 못할것으로 봅니다.

전에도 말씀을 드렸지만 재건축등의 이슈가 나오게 되면

주택의 성격이 실거주가치에 개발가치가 더해지면서 갭상승이 나오게 됩니다.

이는 개발사치는 현재가 아닌 미래가치이기에 나오는 자연스러운 현상입니다.

여기서 규제등으로 개발성의 하락이 나온다해도,

그것은 개발성이 반영되기 이전의 상태로 가격을 되돌리지는 못합니다.

단지 선반영된 개발성에서 사업비 지출이 증가하는 형태로 가격이 조정될 뿐이죠.

그렇기에 상승하기 전상태의 가격을 염두에 두고 매입을 시도하시면 매입이 어렵습니다.

개발사업의 성격에서 왜 이런 현상이 발생하는지

좀 더 자세히 설명드리면 좋은데 그러면 글이 너무 길어집니다.

제가 예전에 올려드린 '임계점 4'편을 보시면 이해가 가실 겁니다.

예전 가격을 생각하지 마시고 어차피 장기 사업이니

조정정도면 들어간다 생각을 하시면 편하실겁니다. 

9월 정도가 지나가면 임대사업자 유인책이 나올것이고

그에 실망한 실망 매물이 나오게 될것입니다.

이 매물들은 주로 중심지가 아닌 중심지의 투자자들이 보유하고 있는 주변지의 매물일 겁니다.

새로운 투자처를 보시는 분들은 위기가 곧 기회가 되겠죠.

재건축의 경우는 아직 매입을 안하셨다면 조금 더 기다리셔도 될듯 합니다.

8.2보다는 재초제와 분양가상한제가 크고,

초기 재건축 단지들은 아직 먼 미래의 일이지만 감정이입을 하고 보게 될 겁니다.

오랜 기간의 기회는 아니겠지만 기회는 올것으로 보는 편입니다.

분당의 경우는 개발형태중 유일하게 리모델링이 빠져 있으며

또한 다시 재건축이 이슈가 될때까지의 공백기 동안은 실거주성과 리모델링으로 버티면 될것이기에

큰 흔들림을 기대하기는 어려워 보입니다.

그래도 자산의 재배치 형태로 매물은 나올것이니 그 정도로 만족하는 것이 나아 보입니다.

아주 오래전에 뉴스테이에 대해 말씀드린 것을 기억하시는지 모르겠습니다.

뉴스테이의 무서운 점은 시세하락시기에도 공급을 유지할수 있다는 것이라고 말씀을 드렸었죠.

그래서 만약 시장이 꺽인 지역에서 뉴스테이가 공급되기 시작한다면

시장의 싸이클이 다시 상승으로 돌아오기 위해서는 매우 긴시간이 필요할 수도 있다고 말씀을 드렸습니다.

시장의 하락기에는 공급의 감소가 발생하는 것이 당연한것인데,

이것을 토지가격의 하락을 통한 개발성의 유지나

또는 공공의 자금을 통해서 공급을 지속하는 경우가 있을수도 있습니다.

대표적인 예가 바로 옆에 있는 일본의 잃어버린 20년과 유령도시겠죠.

꼭 남의 일이 아닙니다.

뉴스테이도 시세의 하락기에 꾸준한 공급을 할수 있는 위험요소이지만,

이것에 공공자금을 투입하고 협동조합등의 그럴듯한 명칭을 붙여서 정당성을 부여하게 되면

그 위험성은 한층 배가 됩니다.

시세의 하락으로 멈춰서있던 아파트 공사장이 공공의 자금을 통해서 다시 돌아가고

주택을 공급하는 일이 발생할 수 있는 것이죠.

여기서 키포인트는 이러한 식의 접근이 가능한 곳은 자체적 사업성이 발생하지 않는 침체지역입니다.

상승지역에서는 구지 이런 형태를 빌려서 사업을 진행하지 않습니다.

늘 투자는 쉽게 하시라고 말씀을 드립니다.

그런데 늘 쉽지 않다고 하시더군요.

그래서 아주 알기 쉬운 투자 방법을 말씀드렸습니다.

일시적 2주택 또는 총매가가 낮은 개발지 위주의 접근

그리고 이 둘을 섞어서 일시적 2주택의 3년간을 이용한 개발지의 치고빠지기식 투자

연습장에 한번 그려보시면 제가 드리는 말씀이 이해가 쉬우실 겁니다.