출처: 오윤섭의 부자노트  2017.8.24

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9월 예고된 가계부채 종합대책, 주거복지 로드맵 등 다주택자를 압박하는 문재인정부입니다. 다주택자들이 입고 있는 옷(아파트)를 벗게 하기 위해 강력한 바람(규제책)을 불어대고 있습니다. 다주택자들은 옷을 벗을까요? 아니면 더욱 움츠려들어 옷깃을 여밀까요?

이번 주 부동산 리서치회사 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 8.2대책 이후 문재인정부에서 부동산 가치투자자들이 어떻게 대응해야 하는 가를 정리해봤습니다. 

8.2대책의 내용을 정확히 아는 것도 중요합니다. 지금 내가 얼마 대출을 받을 수 있는지 아는 게 당장 중요하지요.

하지만 더욱더 중요한 것은 기본에 충실해야 한다는 것입니다. 규제정책에 따라 장세에 휘둘리지 말고 자신만의 안목으로 시장을 바라보고 긴 호흡으로 투자해야 합니다.

BACK TO THE BASICS

주택시장에서 투자의 기본은 무엇일까요? 싸게 살수 있을 때 사서 비싸게 팔수 있을 때 파는 것입니다. 내재가치가 풍부한 아파트를 사서 오래 보유하는 것입니다.

오래 보유하려면 기초체력이 튼튼해야 합니다. 여기서 기초체력이란 시간에 투자할 수 있는 힘을 말합니다. 시간싸움에서 이길 수 있는 힘을 말합니다. 기초체력이 강하려면 자기 자본력과 안목이 가장 중요합니다.

투자처를 선정할 때는 수급에 집중하세요. 수요의 양과 질을 따져봐야 합니다. 공급은 일시적으로 증가하는 곳인지, 아니면 지속적으로 늘어나는 곳인지를 조사해야 합니다.

일시적인 입주물량 증가는 악재가 아닙니다. 수요부족이 최대 악재입니다. 2010~2012년 수도권 주택시장처럼 말입니다.

생활권내 소득수준이 높은 사람을 끌어들일 새 아파트가 입주한다면 결국 아파트값은 오르게 돼 있습니다. 2019년 이후 고덕그라시움 등 고덕동 일대에 1만5천가구가 입주해 가격 하락을 걱정하는 분이 많습니다. 그런 분은 지난 2008년 잠실주공 재건축 입주물량 1만5천가구가 입주하면서 매매가가 어떻게 움직였는지를 공부하세요.

마곡지구에 대기업 연구원 등 임직원 10만명이 2020년까지 근무하게 됩니다. 수요량이 크게 늘어날 것입니다. 수요의 질도 높아질 것입니다. 그럼 마곡지구 대표적인 배후 주거지는 어디가 될까요? 목동신시가지? 방화동? 가양동 염창동? 김포 한강신도시? 수색증산뉴타운? 가재울뉴타운? 원삼지은(원흥 삼송 지축 은평구)? 향동지구?

8.2대책 이후 더욱더 기초체력을 키우고 수급에 집중해야 합니다. 긴 호흡으로 장기투자를 해야 합니다. 최소한 4년 이상 보유할 생각으로 말입니다. 전세레버리지투자를 한다면 전세를 두 번 준다고 생각하면 됩니다.

미래를 예측하는 실마리

예측하지 말고 대응해야 합니다. 하지만 인간이라면 예측할 수밖에 없는 존재입니다. 맞고 틀리고를 떠나서 말입니다.

저는 주택시장의 미래를 예측하는 깃대종(플래그쉽)이 있습니다.

가장 중요한 깃대종은 아파트시장에 10년만에 돌아온 부자들의 움직임(선택)입니다.

부자들의 움직임은 압구정 반포잠원 개포를 들여다보고 있습니다. 특히 최상위 부자들이 거래에 참여하고 있는 압구정 아파트시장을 주시하고 있습니다.

8.2대책이후 3주가 지난 지금 압구정은 다주택자가 많음에도 매물이 많지 않습니다. 초반에 나온 급매물도 이제 더 이상 나오지 않습니다. 조금 싸게 내놓은 저가매물도 바로 거래되고 있습니다. 일반매물에 가까운 저가매물이 거래된다는 것은 의미가 큽니다. 상승장에서 거래량 증가는 우상향을 의미하기 때문입니다.

매수자 우위 시장이 왔지만 완전히 넘어왔다고 볼 수 없습니다. 9월 성수기에 거래가 꾸준히 늘어난다면 급매물 출현 가능성은 낮아집니다. 10월까지 거래가 이어지면 11월 이후 시장은 강보합세를 보일 것입니다.

두 번째 깃대종은 미국 주택시장 동향입니다. 미국 주택시장은 2007년부터 2012년 상반기까지 30% 하락했습니다. 2012년 상반기 바닥을 치고 하반기부터 회복세가 시작됐습니다. 2014년 상승폭이 커지면서 2017년 2분기 현재 2006년 전고점을 회복하고 있습니다. 양적완화가 종료된 2015년 이후 금리상승기에도 상승세가 지속되고 있습니다.

한국 수도권 주택시장은 미국보다 1년 이상 후행하고 있습니다. 2007년 이후 등락을 거듭하다 2009년 강남3구를 중심으로 고점을 찍고 나서 그해 가을부터 하락세로 돌아섰습니다.

2013년 상반기 바닥을 치고 2013년 하반기부터 2014년까지 회복세를 보였습니다. 이어 2015년부터 상승장이 시작됐습니다. 8월 현재 미국과 마찬가지로 2009년 전고점을 대부분 회복했습니다.

마지막 깃대종으론 부산 주택시장입니다. 2010년 이후 2013년 1년간 조정기가 있었지만 7년 이상 가다서다를 반복하며 계단식 상승이 지속되고 있습니다. 부산은 2010년 이후 재개발 정비사업이 주택시장을 주도하고 있습니다. 낡은 주택이 새 아파트로 업그레이드되면서 상승장을 이끌어가고 있습니다.

서울은 2015년부터 정비사업 속도가 나면서 새 아파트 공급물량이 조금씩 늘어나고 있습니다. 하지만 8.2대책에 따라 재건축 조합원 지위 양도 금지 및 재개발 임대비율 상향, 2018년 재건축 초과이환수제 부활로 인해 정비사업 신규아파트공급은 5년 후 중단될 상황입니다. 참여정부처럼 말입니다.

다만 참여정부는 부족한 서울 아파트공급을 판교 광교 동탄 등 2기 신도시로 어느정도 메꿨습니다. 하지만 문재인정부엔 그렇지 못합니다. 멸실주택을 동반하는 정비사업은 지속성이 중요합니다. 철거 이주 입주가 장기적으로 단계적으로 때론 동시다발적으로 이뤄지기 때문입니다.

8.2대책 이후 4년을 이상 버틸 수 있는 기초체력이 있다면 심리적 공백기인 8~10월에 저가매수를 하세요. 하지만 기초체력이 약하다면 주택수를 줄이고 똘똘한 아파트로 갈아타며 기초체력을 키우세요.