출처 : 신성철님 블로그

http://blog.naver.com/thebeing/221079094670 

사실 모르고 있었던 것은 아닙니다.

8.2 대책이 나오고 2-3일이 지난후 대책에 대한 정리부터 시작해서

이번 대책의 헛점 그리고 앞으로 투자의 방향성 그리고 시장의 진행 방향까지도

어느 정도까지는 이미 다 정리가 되었습니다.

단지 지금의 상황에서 구태여 이런것을 말씀드릴 필요가 있는 것인가, 라는 생각에

글을 올리기를 주저했을 뿐이고 그렇게 20일이라는 시간이 지났습니다.

지금의 상황에서 정부가 부동산 시장의 급등을 막겠다는 제스춰가 나쁜것도 아니고

길게 보자면 투자자에게도 그다지 손해는 아니기에

8.2대책의 유감스러운 점을 한번 지적하는 글만 올려두고 그냥 지켜보고 있었습니다.

이 글에서도 마찬가지로 시시콜콜 모두를 말씀드릴 생각은 없습니다.

지금의 상황에서 시장을 왜곡시키는 것은 모두에게 그다지 좋을건 없습니다.

하지만 그래도 대략적인 방향성과 어떤 식으로 대처를 하셔야 할지 정도는 말씀을 드려야 할듯 합니다.

장의 중후반으로 넘어오게 되면 규제책이 나오게 되고

2018년을 기점으로 몇가지의 리스크가 있다는 것을 말씀드렸습니다.

혹시 그 리스크들을 기억하시는지 모르겠습니다.

입주물량, 금리인상, 거치기간종료와 원금상환, 규제책의 등장입니다.

이에 대비하는 방법도 말씀을 드렸었죠.

최대한 유동성을 확보해 두시라고 그렇게 말씀을 드려 왔습니다.

위에 언급한 리스크를 다시 한번 보시면,

이것들이 모두 유동성과 관계가 있다는 것을 이제는 아셨을 겁니다. 

그리고 결국 투자의 방향성은 둘중의 하나를 선택하셔야 할것이라고 말씀을 드렸죠.

일시적2주택의 강남스타일을 선택하실것인지

아니면 주변지 저가 개발지의 강서스타일을 선택하실 것인지

결국은 이 두가지 스타일로 귀결이 됩니다.

단지 전국이 디커플링되어 있다는 싸이클의 특수성으로 인하여

정부의 규제는 헛점을 지닐수 밖에 없는데

그것을 공략한다면, 강남과 강서스타일의 혼합이 가능해집니다.

아마도 이번장의 중후반부를 지배하는 투자 스타일일 것입니다.

이미 8.2대책이 나오고 이제는 알겠다, 라고 생각을 하실수도 있는데

아직은 아닙니다,

현재의 8.2대책도 이 강남과 강서스타일을 강제하는 면이 있지만

진짜는 아직 남아 있으며 지금 보여지는건 겨우 절반 정도입니다. 

제가 왜 지방쪽을 조심하시라고 했는지,

그리고 결국은 일시적 2주택의 강남 스타일과

저가 개발지 다수의 강서 스타일중 하나를 (또는 혼합을) 선택하게 되실거라 했는지

이유를 아시려면 조금 더 시간이 지나셔야 할것입니다.

이번 8.2는 아직 절반의 이유만을 말하고 있습니다.

앞으로 정부의 대응도 무척 걱정이 많으신듯 한데,

임대사업자 강제등록이 나올 확률은 매우 적으며

만약에 임대사업자 강제등록이 나온다면 기뻐하셔도 좋습니다.

이건 일종의 핵폭탄과 같은 것이어서 사용하면 사용한 측도 무사하기 힘듭니다.

반면에 수도권 시장은 유예기간동안의 극심한 혼란을 제외하고 본다면

꽤 괜찮은 기회가 주어질겁니다.

정부는 안하고 참는것처럼 말을 하지만 정확히 말을 하자면

안하는 것이 아니라 못하는 것이고 가능하면 피하고 싶은 것입니다.

잠시 다주택자가 모두 임대사업자가 된다면 어떤 일이 발생하게 될지를 생각해 보시면

매우 웃길 일이 발생을 합니다.

오히려 실거주자의 역차별이 발생하게 되는 것이죠.

보유세도 마찬가지입니다.

이또한 안하는것처럼 말을 하지만 사실은 못하는 쪽입니다.

그나마 가능성이 높은 것은 임대수익에 대한 과세입니다.

현재 정부에서 다주택자가 이뻐서 보유세를 안올리고 있다고 생각을 하지는 않으실겁니다.

그보다 파급력은 적으며 조금 더 다주택자에게만 타겟을 줄수 있는 방법은

임대사업자 과세가 될것입니다.

종부세 강화도 가능은 한데 채수별로 나누고 그 뒤에 가격으로 나누는 방식이기에

자칫하면 열심히 눌러 놓은 고가지역에 오히려 투자수요 진입을 불러오게 되기에

그 사이에서 적절한 수준을 찾게 될것입니다.

아무래도 임대소득 과세가 그나마 무난한 방식이 되겠죠.

확률로 따지자면 강제임대사업자 등록보다는

전월세 상한제와 갱신권을 묶어서 내놓는 것이 더 확률이 높기는 한데,

이것도 마찬가지로 고민스러울 겁니다.

주머니에 든 카드가 많은 것은 사실인데,

문제는 이 카드들이 대부분 정작용과 부작용이 비슷한 크기로 큰것들 입니다.

방법은 있지만 어지간하면 쓰기는 싫은것, 이 정도로 생각하시면 됩니다.

하지만 어느 정도 대비는 해두시면 좋겠죠.

위의 것들은 모두 내놓는 순간 자본회귀효과가 발생하는 것들입니다.

전국이 디커플링화된 상황에서 그 부작용을 감수하며 쓰고싶지는 않을 겁니다.

임대사업자 유인책이 나온다고 기다리시는 분들이 계신데,

소문난 잔치에 먹을건 별로 없을 겁니다.

현재 정부는 공포분위기를 유지해야 할 시기이지 함부러 유화제스춰를 보일수 있는 시기가 아닙니다.

이전 글에서 말씀드린 걸 다시 한번 기억해 주시기 바랍니다.

이번 정책의 목적은 다주택자의 매도이지 임대사업자의 확보가 아닙니다.

그건 차선이라기 보다는 차라리 차악에 가깝습니다.

혹시 그런것을 기대하신다면 실망을 하실지도 모르고

실망을 하게 되면 실망 매물이라는 것이 나오게 됩니다.

실거주로 이번 기회를 노리시는 분은

아마도 실망매물이 나오는 시기 부터 내년 2월초까지가 매입 적기일 것입니다.

사실 이 시기는 강서스타일의 투자를 하고자 하시는 분들에게도 좋은 기회입니다.

자본회귀 효과는 현재도 어느 정도 나오고 있기에

평소에는 진입해서 매물을 구하기 어려운 지역에서도 매물이 나오게 될것입니다.

이런 기회를 알아챌 분들은 거의 없으시겠지만 모든 위기는 기회입니다.

혹시 인서울의 초기재건축을 보시는 분들이시라면 아마도 내년 초반에 매입 기회가 있으실 겁니다.

조금 시간이 걸리겠지만 전망이 괜찮습니다.

한 일년 정도의 시간을 참으실수 있다면 내년 초정도를 노려보시면 좋을 듯 합니다.

마지막으로 이런 말씀을 한번 드려 보겠습니다.

큰틀을 잡으시고 시장에 대응하시면 작은것들에 의해서 흔들리지 않습니다.

상승 추세를 지니고 있는 지역 위주로 접근하시고,

금융규제 세금 금리등의 변수에 취약한 지역은 피하시고

물량이 이미 충분한 지역은 하락시 반등이 힘들다는 걸 기억하시고

외부변수에 강해지려면 실수요 에너지가 살아 있어야 한다는 것을 기억하시기 바랍니다.

앞으로 나오는 규제들은 특징이 장기보유를 강요하는 면이 있다는 것도 기억하시기 바랍니다.

내가 과연 이 지역에 중기로 묻어둘만한 지역이라고 판단을 하고 진입을 하는 것인가

아니면 단타로 수익만 얻고 조금만 흔들리면 빠져나올 생각을 하고 진입을 하는 것인가,를

생각해 보시기 바랍니다.

앞으로 점점 시장의 변동성이 커지고 진행 속도가 빨라지기에 후자는 어려운 시기가 옵니다.

큰틀에 맞추어 투자를 하신다면 작은 변동에 흔들리지 않으실 것입니다.