역시 부룡님의 혜안은 깊고 대단하십니다. 감사합니다. 

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출처 : 행복재테크 | 부룡

http://cafe.daum.net/happy-tech/F24P/3966

안녕하세요. 부룡입니다.

8.2 대책이 나온 지도 벌써 한 달이 다 되어 갑니다. 정책 발표 이후 많은 분들께서 놀라서 우왕좌왕하셨고 아직도 어떻게 해야 하지 많이 혼란스러워 하시죠.

이번 정책으로 가장 당황스러운 분들은 아마도 이번에 다주택자가 된지 얼마 안되신 분들 일겁니다. 여러 채를 가지고 있는 분들은 양도세 중과세로 인해 매도나 보유 중 무엇을 선택해야 할 지 골치가 아프실 테고, 중간에 분양권 투자까지 같이 한 분들은 분양권 매도 역시 쉽지 않거나 중도금 대출 또는 입주시 잔금대출 불가로 골치가 아플 수밖에 없기 때문이죠.

강력한 규제를 제대로 경험해 보지 않은 분이 많다 보니 규제 강화라는 새로운 환경으로 계획했던 많은 부분이 완전히 뒤죽박죽 되어 버리고 말았습니다.

그러다 보니 예상보다 센 정부의 규제로 엉켜버린 실타래를 풀어야 하는 부담감과 함께, 가격하락에 대한 불안감 역시 상당히 예민해져 있는 상황이죠. 언론에서조차 가격이 하락한다는 기사가 점점 늘어나다 보니 걱정은 점점 더해져만 갑니다.

부동산 투자를 하지 않았던 사람들 역시 마찬가지입니다. 이들 역시 정부의 강력한 규제로 인해 가격하락이 예상되는 상황에서 손해를 볼 필요가 없으니 투자에 나서지 않겠죠.

그러다 보니 많은 분들이 지금 부동산 시장 하락에 대해 걱정을 하고 있는 것 같습니다. 실제로 저의 글에 댓글을 달아 주신 분들 중에 앞으로 닥쳐올 하락기에 대해 준비를 하겠다는 댓글이 늘어나는 걸 보면서 저는 “ 아! 지금은 이게 아닌데….” 라는 생각을 하게 되더군요.

제일 먼저 지금은 시장이 하락기라고 판단할 때가 전혀 아니라는 말씀을 드리고 싶네요.

아마 제 책에서 시장의 사이클을 4가지로 나누어 설명하다 보니 지난 상승기 이후 정부의 강한 규제가 시작되면서 앞으로는 점차 가격이 하락하겠구나라고 생각하신 것이 아닌가 생각해 봅니다.

하지만 이 내용은 책으로 이해하기 쉽게 설명하고자 중간 군더더기 과정을 제외하고 4단계로 나눈 것일 뿐, 현실에서는 좀 더 세밀하게 나누어 봐야 할 필요가 있습니다.

지난 글 속에서 저는 정부의 8.2 부동산 대책의 강도가 상당히 세다고 말씀드렸습니다.

그래서 시장은 잠시 주춤할 것이라고 말씀드렸죠.

당연히 매수자는 사라졌을 테고 매도자는 가격을 낮춰야만 팔 수 있을 테니 당분간 가격은 하락할 수밖에 없으며, 사람들은 정부의 규제를 불안해 하며 투자를 주저할 수밖에 없습니다.

정부가 가장 원하는 것이 바로 이러한 상태죠.

여기서도 질문 하나를 드리겠습니다.

여러분들은 왜 지금도 부동산 카페나 블로그에서 제 글을 찾아서 읽고 계신 걸까요?

정부규제 강화에도 불구하고 수익을 볼 기회를 놓치고 싶지 않아서가 아닐까요?

그래서 여러분과 같은 투자자들은 그리 쉽게 이 시장을 떠나지 못한답니다. 

얼마 전 서울 마포구 공덕동에서 분양한 7~8억원 대의 아파트의 청약경쟁률이 평균 34.56 대 1이 나왔습니다.

정부 규제로 중도금 대출이 40% 밖에 되지도 않고 분양권 전매도 불가능해 입주 때까지 3년을 기다려야 하는 아파트에 이 정도의 경쟁률이 나왔다면 지금도 많은 사람들이 정부의 규제와 상관없이 돈이 될 부동산 시장을 찾고 있다는 증거죠. 한편으로는 대출 규제에도 불구하고 분양가의 최소 60%의 자금을 보유한 사람들 역시 우리 주변에는 상당히 많다는 것 역시 확인할 수가 있습니다.

따라서 정부 규제에도 불구하고 시장에서는 정책과 투자자들 사이에서 서로 이기기 위한 수싸움, 즉 힘겨루기가 상당기간 나타난다는 사실을 이해해야 합니다. 극단적으로 표현해서 이 힘겨루기에서 투자자들이 이기면 시장의 상승기가 한동안 더 이어지는 것이고, 투자자들이 물러나게 되면 그 때부터 정체기와 하락기로 이어진다고 보면 됩니다.

이 때 그 움직임을 판단하는 가장 기본적인 요소가 우리가 잘 아는 수요와 공급이죠.

따라서 정부의 규제가 강하다고 하여 시장을 부정적으로 볼 것이 아니라 규제에 대해 시장이 지금 어떤 반응과 움직임을 보이고 있는 지 확인하는 것이 가장 중요합니다.

시장의 힘이 어디로 움직이는지에 따라 앞으로의 시장흐름을 예상할 수 있으니까 말이죠.

지금 기억해야 할 것은 시장이 이번에 처음으로 정부와 힘겨루기를 시작했다는 사실입니다.

과거와 달리 시장의 수요는 실수요 외에도 투자수요가 크게 늘어나 있어 세력이 상당히 강합니다.

공급(입주물량)이 늘어난다 하더라도 이를 상쇄할 만큼 투자수요가 늘어나 가격하락은커녕 오히려 상승한 곳도 상당히 많습니다. 예를 들어 최근 김포처럼 신규 입주물량이 크게 늘어나고 있어도 그 이상의 투자수요 증가로 인해 신규 아파트의 가격이 상승하는 곳도 있으니까 말이죠.

이러한 상황을 정부가 규제를 통해 투자수요를 꺾으려 하는 것이겠죠.

이를 하나의 도표로 표현한다면 바로 이렇게 표현할 수 있겠네요.

여기서 빨간색 투자 수요 감소는 정부 규제로 인한 투자수요 위축을 표현한 것입니다.

이 도표로만 보면 아직까지는 부동산 가격이 어떻게 될지 아무도 모르는 것이지요.

얼마 전 정부가 강력한 규제 이후에도 부동산 가격이 상승하더라도 아직 많은 규제가 남아있다고 엄포를 놓았죠. 생각 외로 많은 분들이 이 말 한마디에 또 다시 걱정을 하시더군요.

여기서도 역으로 여러분들께 질문을 해 볼께요.

만약 정부가 부동산 가격을 하락시키려는 것이 목적이라면, 이번 규제에 나오지 않았던 다른 강력한 규제까지 이번 8.2 대책에 포함시켰다면 규제가 더욱 효과적이었겠죠.

그런데 정부는 왜 그렇게 하지 않았는지를 생각해 보신 적 있으신가요?

예를 들어 아예 전국을 투기지역이나 투기과열지구로 지정했더라면 투기는 완전히 근절될 수 있었겠죠.  가격 상승폭이 높았던 서울이야 그렇다 치더라도 지금도 분위기가 좋지 않은 지방이나 일부 수도권 외곽의 경우 어떻게 되었을까요?

이 지역은 상당한 침체에 빠지게 될 수밖에 없었겠죠.

그리고 그 결과, 부동산 시장의 하락은 지역 경기하락으로 확산되고 결국 경제 성장에 악영향을 미치게 되면서 민심의 이반이라는 큰 후유증을 낳게 될 수밖에 없죠.

결국 정부는 특정 지역의 과도한 상승을 막는 것이 목적이지 부동산 시장을 하락시켜 민심의 이반을 일으키고 싶어하지 않는다는 사실을 꿰뚫어 보셔야 한답니다.

지난 11.3 대책, 6.19 대책, 그리고 8.2 대책을 자세히 보면 정부는 전면 규제가 아니라 특정 부동산 종목이나 일부 과열지역만 순차적으로 규제를 확대해 왔습니다.

당장 8.2 대책만 보더라도 많이 오른 서울과 일부 과열지역은 묶고 별로 오르지 않았던 나머지 지역은 내버려 두는 모습을 보이고 있습니다. 그렇다면 나머지 지역으로 사람들이 몰려 풍선효과가 일어나게 될 가능성이 높아집니다. (어찌 보면 이를 방조하는 모습이기도 하네요)

그리고 난 다음, 이 지역을 규제한다면 과열을 막는다는 명분이 너무나도 명확하기에 많은 사람들은 규제를 환영하게 됩니다.

정부 입장에서 볼 때 괜히 미리 강하게 막고 난 후 상당수의 민심을 잃느니, 과열을 막는다는 명분을 얻을 수 있도록 천천히 규제를 확장시켜 나가는 것이 급격한 시장의 하락도 막고 민심을 얻는 데도 더욱 효율적일 수밖에 없답니다.

결과적으로 보면 정부는 순차적으로 규제지역을 확대시켜 나가게 되고, 가격 상승폭 역시 규제된 중심지역에서 지정이 되지 않은 외곽으로 이어지는 풍선효과가 나타나게 되죠.

이를 다시 도표로 표현해 볼까요?

이 때는 좀 더 세부적으로 나누어 봐야 한답니다. 규제지역과 비규제 지역으로 말이죠.

물론 이 과정이 여러분 눈에 곧바로 보이지는 않는답니다.

단기적으로는 규제 강화로 인한 심리적 위축현상과 일부 투자자들의 투자대상 파악, 선정, 투자라는 과정을 한번 더 거치기에 장기적으로 천천히 수면 위로 올라오는 현상이니까요. 아마 지금도 많은 투자자들이 물밑에서 어떻게 해야 이득이 될지 주판알을 튕기고 있을 겁니다.

결과적으로 보면, 규제 지역의 가격은 안정화 될 것이고 비규제 지역은 상승하게 되면서 가격이 과거보다는 전체적으로 상향된 상태에서 안정화 되는 모습을 보이게 되는 것이지요.

따라서 한 가지는 명확합니다.

정부는 국내 경제 성장에 악영향을 주어서도 안되고 과도한 상승과 하락으로 민심을 잃어서도 안된다는 것, 따라서 정부는 사실 부동산 가격의 하락을 원하는 것이 아니라 부동산 시장의 점진적인 상승을 원할 수밖에 없다는 핵심을 이해한다면 앞으로 정책 방향과 여러분의 투자판단에 도움이 될 겁니다.

어쨌든 앞으로 정부는 시장의 하락이 아니라 시장의 안정을 위해 순차적으로 규제를 강화시켜 나가게 됩니다. 하지만 완전 규제가 아닌 규제의 확장이기에 새로운 투자처와 대상은 또 다시 발생하게 되죠. 따라서 지금은 정부 정책에 맞춰 새로운 투자처와 방법을 찾는 것이 필요하지, 하락기의 투자방법을 생각해야 할 때가 아니라 말하는 것입니다.

혹여 지금 시장이 부정적으로 보인다 하여, 하락기라 먼저 판단하고 스스로 기회를 놓치기보다는 지금은 정부와 시장이 힘겨루기 상태라는 것을 알고 좀 더 지켜보는 것이 좋다는 걸 절대 잊지 마시기 바랍니다. 

그리고 이 힘겨루기는 최소 1년 정도는 이어질 테니 너무 조급하게 보지 마시고, 향 후 상승세에 영향을 줄 수 있는 지역별 공급량을 꾸준히 체크하셔야 합니다.

아래처럼 규제로 인해 실수요와 투자수요가 들어오지 않더라도 장기적으로 시장에 공급이 줄어들게 되면 규제에도 불구하고 시장은 상승세로 돌아설 수밖에 없기 때문입니다. 

또한 규제에도 불구하고 가격이 오른다고 시장이 판단하게 되면 그 동안 멈칫했던 실수요도 살아나고 투자수요 역시 급증하게 되면서 가격은 크게 오르게 되죠.

이 단계가 바로 제가 책에서 말했던 급등기 단계입니다.

그리고 이 과정을 거쳐서 수많은 사람들이 주택을 구입하거나 투자를 한 경우(이 때는 상당히 급등한 상황이겠죠) 더 이상 수요가 늘어나기 쉽지 않겠죠. 정부의 규제와 압박이 이 때 다시 강하게 들어오게 되면 시장은 버티지 못하고 그 동안의 과도한 상승분을 다시 내려놓게 되는 겁니다.

따라서 지금은 상승기에서 급등기로 넘어가느냐 정체기로 넘어가느냐 하는 시장의 힘겨루기 단계라는 사실을 먼저 기억하신다면 혹시 하락하지 않을까라는 막연한 불안감은 사라지지 않을까 생각해 봅니다. 

이러한 시기라면 여러분들은 어떻게 행동하는 것이 맞을까요?

만약 여러분이 무주택자라면 시장은 어차피 점진적으로 상승할 가능성이 높기에 지금 급매물이 나온 좋은 지역에 투자하는 것이 필요하고, 1주택자라면 현 상황에서 다주택자가 되는 것이 부담되기에 일시적 2주택자를 위한 양도세 특례조항을 활용하는 것이 필요하며, 다주택자라면 아직 정부의 임대관련 정책방향이 나오지 않았기에 나올 때까지 잠시 대기하면서, 대출 축소 등 환경 변화로 감당하기 어려운 부분을 매각을 통해 스스로 버텨낼 수 있는 포지션을 마련하는 것이 현재 가장 필요한 모습이 아닌가 생각해 봅니다.

다음에 또 제 생각을 정리해 뵙도록 하겠습니다.