참고하면 좋을것 같습니다.

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출처 : 2030년 강남권 집 값 순위 & 투자가이드 (붇옹산의 부동산 스터디) | 작성자 뉴리치

http://cafe.naver.com/jaegebal/297542

2030까지 재건축 완료, 혹은 앞두고 있다고 가정하고 씁니다

그들만의 리그(한남 삼성 청담의 고급빌라, 타팰, 삼성아이팤 등)로 전체 시장에는 큰 영향을 미치지 않는 특수단지들은 배제하고

아파트 단지 위주로 기술합니다

결론적으로 그룹핑 해서 보면

1위 그룹 :  압구정 현대 ≥ 대치 우선미

2위 그룹 :  압구정 2부리그(한양, 미성), 구반포(반포124주구)

3위 그룹 :  신반포2차, 청담(삼익&홍실)

4위 그룹 :  아선 ≥ 삼성, 대치 은마 ≥ 반포잠원 신축2부리그+구축(아리팍,래퍼,반자)

5위 그룹 :  개포 민영+1~8단지, 잠실 신축(잠주5, 장미)

6위 그룹 :  서초 방배 일원 수서 신축, 대치도곡 구축(렉슬, 아이팤), 잠실 구축(엘리트레파)

7위 그룹 :  나머지 강남구, 서초구 > 용산(한남 이촌 제외) ≥ 성수동 일부

몇 군데 설명을 해 보자면

1. 넘사벽 쌍두마차 :  압구정 현대 vs 대치동 우선미

압구 현대는 설명이 필요없음(설명 생략). 유일한 대항마가 대치 우선미.

압구정 현대가 살짝 우세하나 재건축 시 어느 단지가 얼마나 더 고급화 하느냐에 따라 달라질 수 있음. 어쨋든 넘사벽 두 곳임.

1) 우선미는 대한민국 학군 압도적 1위. 교육열 좀 있다 하는 부모들은 전국에서 모이기때문에 학군 수요가 끊이지 않음

학군은 단기간 내에 따라잡을 수 있는 것이 아님. 만일 압구정에서 반 5-10등 쯤 하는 아이라면 굳이 대치까지 올 거 없지만

반 1-2등 하는 아이라면 대치로 보낼 수 밖에.. 그게 바로 학군의 힘.

교육 정책이 어떻게 바뀐다해도 '전국에서' 자식 교육에 유별난 '부자'의 수 >>> 우선미 세대수 -> 재건축까지 되어 신축되면 부자들은 이제 아예 살려고 몰려들 사람 많음

* 우선미 사는 사람들은 강남 어디로도 이사 안감. 반면에 압구, 반포 등 부촌에서도 교육열 있는 부모들은 상당수가 대치로 유입, 게다가 4.0 버젼으로 재건축까지 완료했다면? 두말 필요없음. 대치로 유입되는 강남부자들이 더 늘어날 것임. 같은 신축이면 굳이 학군 나쁜데 살 필요가 없기때문에. 학원라이드 할 필요 없이 학군, 신축, 편의, 자연 다 갖춰진 4.0 부자동네로 그냥 오면됨.

현재는 구축이라 전세가는 덜 비싸기때문에 은동수저 전문직 혹은 대기업맞벌이도 전세로 종종 있지만

4.0 재건축 후에는 매매 전세 모두 넘사벽이기 때문에 금수저만 들어올 수 있음.

구축이라 이사까지는 안왔었던 강남부자들, 강북 분당 지방부자들까지 많이 유입될 것임.

2) 양재천변은 그 사용성 면에서 웬만한 한강 보다 훨 나음(반포 한강 > 양재천 > 청담 한강.. 대략 이런 느낌)

게다가 우선미는 '남향으로' 양재천 + 개포 신축 + 대모산 푸르름 조망임. 당연히 웬만한 한강(똥물색) 조망 보다 나음

3) 선진국들의 사례에서도 보듯이 너무 북적북적한 곳 보다는

차로 10-20분 내로 핫플레이스에 갈 수 있으면서도(편의성)

한 블럭 떨어진 곳(주거 쾌적성)이 고급 주거지가 됨

부자들이 환승역 바로 앞에? 마트 앞에? 술집 앞에 살까?

자식 교육여건, 면학 분위기가 중요하지, 집 앞이 늘 북적거리는 것을 좋아할 부자는 거의 없음.

2. 청담이 구반포(반디클) 보다 낮은 이유?

1) 반디클에서 보듯 이젠 3.0 아파트 시대임. 다양한 커뮤니티를 위해서는 대단지가 필수인데 세대수가 부족함

2) 청담은 한강 조망 위주일 뿐 사용성이 많이 떨어짐. 반포는 조망+실사용(고수부지 탁월)

3) 강남이 구릿구릿했을 땐 상대적으로 '청담' 이란 브랜드 효과를 톡톡히 받았지만(약간의 거품이 있음)

동네마다 전부 3.0, 4.0 재건축 되고나면 청담 브랜드 파워는 상당히 희석될 것임. 다른 곳들이 더 반짝반짝해졌으니까.

3. 삼성의 한계 -  (영동대로, GBC 등이 정말 계획대로 되서 진정 천지개벽 한다 하더라도)

교통편의성 및 상권은 좋을지 몰라도 주거지로서는 압구정, 우선미에 미치지 못할 것임

1) 3.0 아파트 없음. 소단지에다 소형평수임. 대형평수 부재

고만고만한 자산의 맞벌이, 전문직들이 살다가 개발호재로 집 값이 어느정도 급등할 순 있으나

압구정, 우선미, 반포 대형평수에 사는 진짜 부자들과

20억대 33평 아파트 달랑 하나 들고 있는 주민들과는 수준이 다르며

개발될 단지도 없고, 현재의 소단지 소형평수로는 절대로 반전 힘듦.

2) 단지들이 몇개 없다보니 재건축으로 서로 호가를 밀고 끌어줄 아파트들이 없음

그나마 삼성 대장 삼성힐은 2.0도 안되는 너무 구축임.

돈 좀 있다는 부자라면 누가 2030년에 여기에 살고 싶을까? 훨씬 나은 대체재가 많은데..

3) 코엑스, GBC 등 있긴 하나 어차피 도보로 못가고 차로 움직여야 하는건 대치, 아선 등과 매한가지임

(차로 3-5분가나 5-10분가나 별 차이 없음)

4) 교통편의성 및 상권은 좋을지 몰라도 주거지로서는 압구정, 대치에 미치지 못할 것임

재밌고, 편리한 장점은 있으나 부자 동네라기엔 너무 복잡함.

돈 있는 젊은애들이 월세 높은 주복이나 오피스텔 살기엔 선호하는 입지겠으나

3-4인 전문직 가족들이 선호하는 입지는 오히려 대치, 아선 등 한 블럭 떨어진 곳일 것임.

개발되서 남 좋은 일 시키는 형국(물론 삼성도 반포 구축과 어깨를 나란히 할 정도로 많이 오르긴 할 듯).

4. 개포와 잠실의 약진

이미 실현되고 있듯이 개포와 잠실은 시세가 급등 중. 향후에도 비슷하게 갈 것임

잠실이 탁월한 입지와 인프라를 등에 업고, 송파라는 강남대비 한단계 아래 이미지에서 서서히 탈피할 것으로 보임

이는 반포 천지개벽2를 실현하고 있는 개포에도 동일하게 적용됨

영동대로 개발로 인한 수혜도 잠실, 대치, 개포 모두 최고 수혜지역이며

단 대치는 학군(대치 중에서도 우선미는 명품 프리미엄으로 확실한 차별화),

개포는 숲세권 자연+대치 바로 옆이라는 입지,

잠실은 생활 편리성+엔터테인 갑, 가성비갑인 입지로 젊은 부부에게 인기로 어느정도 부촌이미지가 공고해 질 것이라고 보임

(그와중에 잠실의 대장인 잠5가 단일 브랜드가 못된 것이 큰 약점임.

예전 반자이,반래퍼 vs 엘리트레파 2탄을 보는 것 같아 마음 아픔.

반면에 비슷한 시기에 완공될 개포, 반포 단지들은 브랜드아파트인데.. 송파의 한계인가 싶기도 함. 그래도 워낙 입지가 좋아 개포랑 크게 차이나지는 않을 듯. 어쩜 앞지를수도?

도곡렉슬, 대치아이파크 등 도곡대치역삼 구축은 잠실, 개포 둘 다 확실히 잡을 것임. 이미 넘어가고 있음)

* 우선미 >> 아선 > 개포민영 ≥ 은마 >> 개포저층 ≥ 잠실 > 도곡 대치 역삼 구축 정도

총평하면

압구정 현대 ≥ 대치 우선미 > 압구정 2부리그(한양, 미성), 구반포(반포124주구) > 신반포2차, 청담(삼익&홍실) > 아선 ≥ 삼성, 대치 은마 ≥ 개포, 반포잠원 신축2부 & 구축(아리팍,래퍼,반자) ≥ 잠실 신축(잠주5, 장미) > 서초 방배 일원 수서 신축 > 대치도곡 구축(렉슬, 아이팤) ≥ 잠실 구축(엘리트레파) > 나머지 강남구, 서초구 > 용산(한남 이촌 제외) ≥ 성수동 일부

이상입니다