출처 : 오윤섭의 부자노트  2017-10-05 

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길고긴 추석연휴가 지나면 시장참여자들은 중요한 선택을 앞두고 있습니다. 추석연휴 이전 2주택 이상 다주택자들은 선별적 매도를 하되 선별적 매수를 병행하고 있습니다. 또 실수요자중 무주택자들은 전세보다 매수를 선택했습니다. 1주택자들은 추가 매수 또는 갈아타기를 시도했습니다.

이번 주 부동산 리서치회사 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 추석이후 실수요자가 최선의 선택을 하는데 도움이 되는 칼럼입니다. 무주택자와 1주택자로 나눠최선의 선택을 위한 방향을 제시합니다.

무주택자를 위한 최선의 선택

내집마련은 빠를수록 좋습니다. 결과적으로 8.2대책 이후 1개월 안에 매수했다면 가장 좋은 선택을 했다고 볼 수 있습니다. 단기적으로 말입니다.

하지만 4년이 지나 내집마련 선택을 평가했을 때 2017년 10월에 내집마련을 했다고, 늦게 매수했다고 후회하지는 않을 것입니다. 반면 2017년 10월 내집마련을 하지 못해 매수타이밍을 놓쳤다면 2021년 10월에 후회막심일 것입니다.

추석전과 마찬가지로 추석후에도 매물은 꾸준히 소량 공급될 것입니다. 특히 문재인정부의 10월 가계부채대책이나 주거복지로드맵 발표 전후에 매물이 늘었다 줄었다 할 것입니다.

여기서 무주택자가 알아야할 팩트는 상승장에선 규제책만으로 매물이 쏟아지지 않았다는 것입니다.

따라서 연말연초 다주택자의 급매물을 기다리며 매수타이밍을 11월 이후로 잡는 것은 바람직하지 않습니다. 8.2대책 이후 추가로 나올 규제책은 참여정부처럼 시장참여자들의 내성만 키울 것입니다. 해와 바람이라는 이솝 우화처럼 문재인정부의 각종 규제책은 바람처럼 나그네(다주택자)가 외투를 단단하게 여미게 할 것입니다.

상승장에선 매수타이밍은 언제나 지금입니다. 무주택자라면 중장기적으로 지금이 가장 싸다고 생각해야 합니다. 매물이 많지 않으니 똘똘한 아파트를 내 것으로 만들기 위해선 공을 들여야 합니다.

추석이후 매수세는 늘어날 것입니다. 10월 대책을 보고 매수하겠다는 실수요자들이 많기 때문입니다. 지금이라도 적정 매물이 나온다면 바로 매수하겠다는 제안을 중개업소에 해야 합니다. 구체적으로 제안해야 합니다.

무주택자가 다주택자처럼 지금 관망하면 안됩니다. 늦어도 10월까지 똘똘한 아파트를 내 것으로 만들겠다는 실행력이 필요합니다.

1주택자를 위한 최선의 선택

1주택자의 선택지는 다양합니다. 기존 주택을 계속 보유하면서 추가로 똘똘한 아파트를 하나 더 살수 있습니다. 특히 대출규모가 적은 1주택자라면 말입니다. 아니면 기존 주택을 팔고 새 주택을 살 수 있습니다. 아파트를 분양받을 수도 있습니다.

일시적 1세대 2주택의 양도세 비과세 혜택을 활용한 매수전략을 추천합니다. 기존 주택을 산지 1년이 지났다면 더욱더 그렇습니다. 지금 똘똘한 아파트를 사고 나서 3년 이내 기존 주택을 매도할 경우 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

8.2대책으로 재개발 재건축 등 정비사업을 통한 신규아파트 공급물량이 5년 이후 크게 줄어들 것입니다.

따라서 앞으로 신축 아파트의 가치가 높아질 정비사업 입주권을 적극 추천합니다. 1주택자라면 추가로 입주권을 취득한 경우 역시 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 물론 일정요건을 갖춰야 합니다.

기존 주택을 산 지 1년 지나 입주권을 취득하고 3년 이내 기존 주택을 매도해야 합니다. 입주권을 사고 3년 이내 입주하지 못하면 완공후 2년 이내 종전 주택을 양도하면 됩니다. 단 세대원 전원이 입주아파트에 이사해 1년 이상 거주해야 종전 주택의 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

10월 현재 관리처분인가를 받은 서울 정비사업이 좋습니다. 자금이 부족하다면 성남 과천 안양  광명 수원 고양 등에서 관리처분인가를 받은 재개발 재건축 단지도 좋습니다.

전용면적 84타입 기준 서울 강북에서 가장 먼저 10억원을 넘은 아파트는 정비사업 신축 아파트입니다. 20억원을 넘는 아파트도 강남 정비사업 아파트입니다. 앞으로 30억원을 넘을 아파트도 강남 재건축 단지에서 나올 것입니다. 강북에서 20억원이 넘을 아파트도 역시 성수전략정비구역 한남뉴타운 등 정비사업에서 나올 것입니다.

좋은 아파트를 내 것으로 만들려면 삼박자를 갖춰야 합니다. 안목과 자금력, 실행력(저지름)입니다. 그중에서도 실행력이 가장 중요합니다. 무주택 또는 1주택 등 실수요자라면 무모해서는 안되지만 똘똘한 아파트를 내 것으로 만드는데 대범해야 합니다.