좋은글 있어 공유합니다.

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출처 :  부동산 관련 착각들 (붇옹산의 부동산 스터디) |작성자 길냥이

http://cafe.naver.com/jaegebal/289470

1. 자기 아파트 값 비싸면 자기 수준이 높은 줄 안다

요즘 영등포 아팟 값 엄청 뜨죠. 마포는 이미 대단하고. 영등포 조선족 많이 거주하는 지역인데..마포는 추억의 마포나루 노래 있듯이 서울의 대표적 '추억의 동네'

한데 이 지역 아파트값 왜 이리 폭등 중이죠? 이 지역 주민 수준이 갑자기 높아졌나요? 2005년쯤인가 버블 세븐 지역 가운데 강남, 송파, 목동 빼놓고 나머지 아팟 값 맥 못추고 있는데 그럼 이 지역 주민 수준 낮아진 탓입니까? 

집값 비싸면 거기 사는 사람 수준 높다면, 비싼 집에 사는 재벌들, 고소득자들 수준이 높습니까? 그러면 우리나라에서 제일 수준 높은 사람은 이건희, 이재용 부자이겠습니다. 이건희 회장 집이 우리나라 주택 가운데 아마 가장 비쌀 겁니다. 

영등포가 서울 2030플랜에서 서울 3대 핵심지역입니다. 사상이 의심스러운 박원순이가 이상하게 계획 세워서 이리 됐다고 우기는 분 있을지 모르겠는데 MB가 세워놓은 서울 2020플랜과 비교해 보면 큰 틀에서 같습니다. 

즉 어떤 지역 아팟 값 뜨는 것은 그 지역 주민 수준과 아무 상관 없습니다. '시대의 흐름'이고 이건 어떤 개인의 주관적 의지와 별 상관 없습니다. 나폴레옹이 그랬죠. "자리가 사람을 만든다"고. 

그래서 인생 운칠기삼이라는 말이 있는 겁니다. 운이 70%, 자신의 능력이 30%인 겁니다. 빌 게이츠, 스티브 잡스, 워런 버핏 미국에서 태어났으니 그리 부자된 거지 그들이 아프리카에서 태어났다면 원래 유전자 지금과 똑같아도 절대 세계적 부자 될 수 없습니다. 

빌 게이츠나 스티브 잡스 한국에서 태어났다면 또라이 취급 받고 사회 낙오아 됐을 겁니다. 둘 다 아스퍼거 증후군(자폐증 비슷한데 언어 능력이나 지능은 정상)이거든요. 

부동산 관련 카페에 '어디 아팟 살 까요?' 물어보는 분 많은데

그냥 눈 딱 감고 서울2030 플랜에 이름 박혀 있는 지역으로 가면 됩니다. 그러면 절대 자기가 산 가격보다 떨어질 가능성 별로 없습니다. 전쟁 나거나 제2의 외환위기가 오지 않는 이상...

2. 아파트 한 채 있으면 재벌인 줄 안다

고급 크루주선에 승객 1000명, 운항 선원 200명, 서비스 담당 직원 1000명이 있다고 합시다. 한데 폭풍이 몰려와 배가 휘청휘청 합니다. 그러면 우선 먼저 뭘하죠? 배의 무게를 줄이기 위해서 짐을 바닷속에 내던집니다. 

한데 승객들끼리 모여서 이리 말합니다.

"우리 짐이 얼마나 비싼 물건인데....이거 내 던질 수 없잖야? 선장한테 항의해서 저 복도하고 침실 청소하는 애들, 유리창 닦는 애들, 접시 닦는 애들...그리고 요리사 일부 걔네들 바닷속에 던지자!"

한데도 계속 배가 휘청휘청....그러면 서비스 직원들 다 바닷속에 내던지고..나중에는 운항 선원도 짚어넣고...선장도 바닷속에 퐁당하고...결국 배는 난파를 면합니다. 한데 승객들만 있어서 배를 운항할 사람이 없고....암초에 부닥쳐 침몰합니다. 한데 승객 1000명 가운데 진짜 재벌인 한 10명 정도는 고급 크루주선에 비치돼 있던 헬기 타고 이미 탈출. 나머지 자기가 재벌인 줄 착각했던 990명은 그냥 물고기 밥. 

우스갯 소리입니다만....

요즘 정부가 부동산 규제하니까 "사유재산권 침해다", "홍콩, 런던, 뉴욕 등에 비하면 서울 아팟값은 한참 싸다" "경기 침체 하라고 기우제 지내는 꼴" 등등.

뭐 지난 2008년 미국발 금융위기가 그놈의 과도한 부동산 거품 때문에 발생했다는 것은 굳이 자세하게 설명할 필요도 없이...

아니...한국 현재 출산율이 올해 상반기 1.03명입니다. 한 사회가 인구수 그대로 유지하려면 출산율 2.1명은 돼야 합니다. 이대로 가면 대한민국 소멸합니다. 

비싼 자녀 교육비, 비싼 부동산 값, 취직 하기도 힘들고 취직 해봤자 언제 잘릴지 모르고...비정규직 천지...이래서 청년들이 아예 결혼 포기하고, 결혼해도 애를 겨우 1명이나 낳는 수준입니다. 

정부 부동산 규제에 핏대 올리는 분들은 "내 아팟값만 오르면 된다"는 거고 요건 앞에서 크루즈 선에서 배나 난파 위기에 처하니까 서비스 담당 직원들, 운항 선원들...선장까지 바닷속에 쳐넣자고 하는 사람들이나 마찬가지입니다. 

그래서 자기 아팟값 올라봐야 결국 나중에 암초 만납니다.

한국 정치권이 보수, 진보 가리지 않고 정말 문제인 게 저출산 문제가 진짜 심각해진 게 10년이 넘었는데 아직도 근본적 대책을 안 세웁니다. 

지난 2006년부터 정부가 저출산 대책으로 80조원을 썼다고 합니다. 대체 그 돈 어디에 썼는지..

정부가 적극적으로 임대주택 지어야 합니다. 그 다음 일정 규모 이상의 직장(예를 들어 직원수 300명 이상)에서는 육아 시설 의무화 해야 합니다. 물론 정부가 구청이나 동사무소에 직영 육아시설도 지어서 작은 규모 회사 직원들도 안심하고 애들 맡길 수 있게 해야 하고. 

아이가 있는 여성의 경우는 예를 들어 오전 9시부터 오후 3시까지만 근무하고 퇴근할 수 있도록 하는 정책 도입해야 합니다. 

이런 건 사회적 합의가 필요한데,,,,,이런 사회적 합의 이끌어내라고 정부가 있는 거죠. 근본 대책은 안 세우고 엉뚱한 데 돈만 쓰니 될 턱이 있나요?

한데 임대주택 짓는다고 정부가 나선다고 해도 아마 자기 지역에 임대주택 들어오면 반대하고 난리 날 겁니다. 이런 사고방식으로는 절대 한국 출산율 높아질 수 없습니다. 

- 남북 통일 된다고 해도 북한 인구가 아직 젊다고 하나 노령화 5년 정도 늦출 뿐입니다. 결국 이민자 받아들일 수밖에 없는데 문제는 요것도 임시방편이라는 겁니다. 이민자들도 2세대쯤 가면 현재 한국과 같은 상황이라면 아이 안 낳습니다. 

미국이 인구 3억2000만명인데 출산율 1.9명 정도 나오는 것은 5000만명이나 되는 남미계들이 애를 많이 낳기 때문입니다. 얘네들이 가톨릭 믿는데 가톨릭은 낙태는 물론이고 피임도 금지하거든요. 

한데 불과 10년 전만 해도 미국 출산율이 2.5명인가 2.3명인가 됐을 거에요. 즉 히스패닉도 미국 사회에서 2세대로 가면 애를 덜 낳는 겁니다. 

3. 30년 지나면 자동으로 재건축 되는 줄 안다

http://cafe.naver.com/jaegebal/288636

목동 임장을 다녀보고 쓴 글인데,,.제가 이 글에 다 동의하는 것은 아니지만 그래도 목동 관련 글 가운데 상당히 객관적입니다.

이 분은 실거주 목적으로 목동 아파트 산 거고 그래서 이렇게 냉정한 결론을 내립니다. 

"목동은 그닥 좋은 투자처는 아니므로

투자자분들은 안들어오셨으면 좋겠습니다.

더이상 목동에 사실 필요 없는분들도 크게 오를것은 없어보이니 적당한 가격에 파시구요..

(물론 목동이 너무 좋으신분들은 갖고계시구요^^)"

재건축 투자이익 바라보는 분들이라면 여의도 가세요. 위의 2030플랜만 봐도 답 나오잖습니까? 여의도가 목동보다 재건축 추진 빠를 겁니다. 그리고 고층 건축 가능하고. 

재건축은 앞으로 20년 안에 완성 가능한 곳으로 가야 합니다. 현 시점에서는 강남하고 여의도밖에 없습니다. 20년 뒤 재건축은 방금 한국 출산율 얘기했지만 한국 운명이 어찌 될지 알 수 없어 변수가 너무 많습니다. 

광명 VS 판교 VS 과천 VS 마곡

http://cafe.naver.com/jaegebal/289348

이런 글이 올라왔는데...제가 이 글 쓰면서 과천 재건축 아파트값 보고 상당히 놀랐는데 예상보다 안 비싸네요? 

이유가 뭘까? 관공서가 세종시로 옮겨간 탓이 클 겁니다. 과천이 옛날 확 떴던 게 결국 정부관공서 몰려 있다는 거였는데 이게 빠져나가니 예전만 못한 거죠. 

4. 기타

* 학군 땜에 아팟값 오르는 줄 안다. 

1번에 답 나와 있습니다. 

학군 땜에 아팟 값 오르는 게 아니라 아팟 값 비싸지니까 학군 좋아지는 겁니다. 물론 저는 서울대 출신도 9급 공무원 시험 보는 이 시절...알파고가 등장한 이 시절에 10년 안에 학군 메리트 확 떨어질 거로 봅니다. 즉 아파트 선택에서 학군은 고려할 필요가 없습니다. 

* 현장 가보지도 않고 부동산 평가한다. 

부동산 관련 카페처럼 '팔랑귀' 많은 곳도 없는 듯합니다. 

http://cafe.naver.com/jaegebal/287227

요 글...야탑역 살기 좋다고 설명하는 글인데 제가 놀라운 게 아니 본문이야 그렇다쳐도 댓글에 비행기 소음 관련 얘기가 전혀 없다는 겁니다. 

제가 업무 때문에 야탑역 부근으로 2년 정도 매주 2~3번 갔습니다. 갈 때마다 짧으면 4~5시간, 길면 하루 종일 있었는데 야탑역에서 2킬로미터 가량 떨어진 군 공항인 서울공항 비행기 소음이 대단했습니다. 

마곡지구보다 3배는 심하더군요. 비행기가 얼마나 낮게 떠 가는지 C-130 군 수송기 날아갈 때는 배딱지가 아주 선명하게 보이더군요. 좀 과장하면 수송기 배딱지의 용접한 리벳까지 보일 정도....

제가 올리는 글 대부분이 마곡 관련인데, 꼭 '비행기 소음' 댓글 달립니다. 한데 정작 마곡지구보다 비행기 소음 3배는 더 한 야탑역 관련 글에 비행기 소음 댓글 하나도 없는 걸 보고 기가 차는군요. 

결론 : 부동산 현장 가보지도 않고 글 써대는 사람이 이리 많다. 

뱀발 : "그럼 당신은 부동산 시장 안정화 바라는 것 아뇨? 한데 당신 쓴 글 대부분 마곡관련 글이고 마곡 아팟 값 오른다고 기염 토하는 글인데 그러면 방금 쓴 글하고 모순되는 것 아뇨?" 이리 질문할 분 있을 듯한데...

정부가 아무리 부동산 규제해도 오르긴 오릅니다. 덜 오르게 할 뿐이죠. 왜냐하면 돈이 너무 많이 풀려서. 한국 정부가 돈 안 풀어도 전 세계적으로 워낙 많이 풀릴 수밖에 없기 때문에. 요즘 전 세계 경제가 연동된데다 특히 투기 자본은 무국적으로 움직이거든요. 50년 전처럼 금본위제라면 안 그럴텐데 요즘 금본위제가 아니니까 종이쪼가리 마구 찍어 댑니다. 

여기에 인구 구조 변화, 산업 구조 변화 때문에 갈수록 부동산 시장의 양극화, 지역별 격차가 극심해질 겁니다. 따라서 이왕 부동산 구매할 거라면 투입 대비 산출량이 좋은 곳, 즉 가성비 높은 곳을 사야한다는 겁니다. 저는 거기가 마곡이라고 보는 거구요. 정부가 확 마음 바꿔 임대주택 엄청나게 짓는다고 해도 전 국민이 임대주택에 살 수 없습니다. 임대 주택 외에 다른 주택 시장이 있는 거고...거기에서도 가격 차별화가 일어나는 거지요.