좋은글 있어 공유합니다.

출처 : 분석전문가의 부동산 분석 | 분석전문가 

http://blog.naver.com/realme0603/221101420371 

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요새 여기저기서 젊은 사람들이 분수에 맞지 않는 생각만 하면서 집값비싸다는 타령만한다며, 빌라나 서울 외곽에 싼 곳 많다고 그런데서 시작하면 된다는 분들이 많은데...

젊은 사람들의 주거 지역 이야기와 집값 안정화와 관련하여 예전에 어딘가에 썼던 글을 업데이트해서 적어봅니다.

분수에 맞게 외곽 지역에서, 혹은 빌라에서 시작해도 돼?

젊은 사람들, 신혼부부들의 주거 얘기가 나오면 그 중에 항상 나오는 얘기가 빌라살면 된다, 서울 밖 광역버스 3,40분 거리에 싼집 많다 등등 입니다. 주제에 맞게 거기서 시작해서 차근차근 올라오라는 거죠

그런데 그런 얘기를 하는 사람 중 대부분이 부동신 투자를 하시는 분들입니다. 서울등 주요지역 부동산은 우상향한다는 믿음을 가지는 분들이죠. 

사실은 빌라나 먼 수도권에 살라는 분들의 주장은 본인들의 부동산 시장 예상과 함께 생각해보면 거기서 차근차근 올라오라는 것이 아니라 거기 쳐박혀서 평생 살라는 것이나 마찬가지가 됩니다. 현실적으로요.

최근 몇년간 소득 분수(?)에 맞게 서울 밖 저 먼동네나 인서울 연식된 빌라를 사서

"열심히 모아서 아이가 좀 자란 몇년후에는 인서울 아파트에 가야지!"

라는 계획을 세운 사람들은 지금 어떻게 되었을까요. 

"우와 내가 분수에 맞게 싼집에서 고생하며 출퇴근해서 돈을 모은 덕분에 곧 인서울 아파트를 매수 할 수 있겠어!"

라고 생각할까요? 아니죠

"인서울 아파트는 이제 넘사벽...."

을 느끼고 좌절하고 있겠죠. 20대 후반 30대 초반 외벌이 맞벌이 신혼 부부가  3-5년간 모으면 얼마나 모을 수 있었을까요. 그간 서울 집값은 얼마나 올랐을까요. 내가 출퇴근 3시간씩 걸려서 먼 곳에서 시작해서 고생고생해서 돈 벌었는데 다음에 더 나은 입지의 집으로 갈때 필요한 돈은 내가 그동안 모은 돈 보다 훨씬 벌어져있다면....

ㅅㅂ... 이제 넘사벽

차근차근 아끼고 모아서 나중에 서울 좋은 곳으로 올 생각을 해야지?

현재 우리나라, 특히 주요 지역들은

월세 -> 전세 -> 빌라 -> 아파트

혹은

먼 수도권 -> 가까운 수도권 -> 인서울 -> 서울 주요 요지

이렇게 열심히 모으고 노력해서 점점 주거지역의 업그레이드를 할 수 있는 상태가 아닙니다. 그 점이 가장 안타깝고 문제인 것 같습니다.

물론 이번 정부가 집값 안정화에 성공한다면 모르겠지만 중장기적으로 봤을때 저는 아직은 저런 패턴이 가능한 상황이 아직 아니라고 봅니다. 주요지역 집값상승이 소득 상승율보다 계속 훨씬 높을 겁니다. 

이는 무주택자분들 뿐 아니라 1주택자들에게도 마찬가지인 문제입니다. 내 집이 1억올라 좋아했는데 다음에 이사가기로 생각했던 곳은 1.5억이 올랐고 소득은 별로 안올라서 오히려 계획대로 하려면 집값이 올라도 허리띠를 졸라메야하는 상황....(그래서 '어느 곳을' 사느냐가 중요한거죠)

그러니 너무 무리하게 매수를 하거나 청약 계약금 10%들고 불나방처럼 청약을 하거나 P받고 파는 것에 미쳐있게 됐던거죠.

일로 노력해서 돈버는게 의미가 없어지는 형국입니다. 비정상으로 보여도 이 상황을 그냥 한탄만 하거나 비판만 할 순 없습니다. 현실을 받아들이고 나 나름의 방안을 찾아서 실행해야 합니다.

집값은 안정화되어야 한다? Yes

부동산이 자산에서 워낙 큰 비중을 차지하기 때문에 부동산 시장이 안정화가 되지 않으면 국민들이, 특히 젊은 사람들이 인생플랜을 짜기가 어려워집니다. 모험을 자꾸 하게 되구요. 그러다가 2008년 2009년 폭탄맞아 휘청인 서민들많죠. 

그래서 안정화가 필요합니다. 물가 상승률, 소득상승률과 비슷하되 주요지역은 좀 더 높을 수 있는 정도. 

비정상적 폭등과 비정상적으로 강한 규제의 반복이 되면 우리들은 미래 계획을 세워 살기가 너무 어려워집니다. 이제 시작하는 부부, 가족들은 더더욱 혼란스럽겠죠.

지금 시장에서는 누가 젊은 사람들에게 지방부터, 먼 수도권부터, 빌라부터 시작하라는 것은 집값이 떨어질거라는, 최소한 보합이 계속 될거라는 정도의 믿음을 가지고 기다리라는 조언하고 맥을 같이 하는 것이지 인서울 집값이 계속 잘 오를 거라고 기대하는 사람이 저런 조언을 한다면 악담에 가깝습니다. 돈버는 것보다 집값 격차 벌어지는 것이 더 클텐데요. 전세부터 시작하라는 것도 마찬가지죠. 

집값이 어느 정도 안정화가 되어야 전세에서 시작하든 월세에서 시작하든 지방에서 시작하든 플랜을 짜고 노력에 의해 점점 업그레이드 해나아가는 행복도 누릴 수 있겠죠. 내 노력이 의미가 없어지는 좌절이 아니라. 

물론 이상적일 수 있으나 적어도 원칙적으로는 그 방향이 되어야 사람들의 삶이 안정적이 되고 불안감도 줄어들 수 있겠죠

하지만 현실은 그렇게 만만하지 않습니다. 현실이 그렇지 않다는 것이 반복적으로 말하는 이번 글의 포인트입니다. 

안정화...그건 나라에서 해야할 일이고, 그것을 바라며 혹은 안정화에 동참하기 위해? 집을 안사고 버티다가는 나만 상대적 빈곤과 박탈감에 빠지게 됩니다. 너무 많은 사례들을 봤어요 ㅠ 

그래서 저는 현 정부 정책도 그 의도는 응원하고 있습니다. 하지만 적절한 정책인지는 모르겠습니다. 그러니 여전히 집을 사라고 권유합니다.

집을 사야한다. 여유가 되면 투자성 매수도 하면 좋다.

저는 집값은 안정화되어야 한다고 하지만, 현실적으로 현 상황하에서는 젊은 사람들(저도 나이가 많진 않습니다만) 및 신혼 부부들에게 집도 사고 과하지 않으면 투자성으로 나중에 입주할 재건축 재개발 등에도 투자하라고 권유합니다. 

투기를 조장하는 것일 수도 있죠.

하지만 현실이 그렇습니다. 안사고 버티다가 결국 후회합니다. 부동산 부자들이 이익 다 가져갑니다. 

다주택자가 적폐도 아니고 저도 많은 다주택자분들을 알지만, 위와 같은 형국에서 결국 상대적 피해를 입고 불안에 떨게되는건 무주택자와 1주택자들입니다. 

가끔 '가치관'을 내세워 투자성 매수를 안하는 경우도 보이는데, 뭐라할 순 없지만 사실 집값을 안정화하는 건 정부의 몫이지 우리의 몫은 아닙니다. 이런 상황에서 우리는 우리가 먹고 살 수 있도록 스스로 방안을 찾아야하고 그를 위해서는 과하지 않은 선에서, 무리하지 않는 선에서 내 집을 사고 일부 투자도 하고 하는 것이 좋습니다. 

그냥 사면 안된다. 잘 사야한다. 

몇가지 Tip

집을 사는 것은 정말 중요한 일입니다. 사야한다고 하니 급하게 막 살것이 아닙니다. 집 잘못사면 크게 맘고생 합니다. 

빌라? 재개발 구역 외에는 자제하세요. 

지방? 완전 안되는 건 아니지만 자제하세요. 

수도권 중에 부동산 적으로 주목받지 못하는 곳도 자제하세요.

거기서 시작해서 서울로 올라온다는 플랜도

죄송하고 저도 갑갑한 마음이지만... 버리세요.

집을 샀다가 정부의 규제, 경제 상황 등으로 다 같이 떨어지는 건 괜찮습니다. '좋은 곳'을 샀다면 (비싼 곳이 아닙니다) 열심히 더 모아서 다른 곳 이사갈때 오히려 집값이 전반적으로 떨어졌을때 이사가기가 쉽습니다. 그렇게 살다보면 회복되고 더 올라있습니다. 

시장 하락을 너무 두려워하지 말자

문제는 내꺼 빼고 다 오를 때입니다.

아님 내꺼만 떨어지거나!

다 오르는 데 나는 집이 없거나!!

누누이 말씀드리지만 언제 사느냐보다 어디를 사느냐가 더 중요합니다. 금융위기, imf등의 충격이 없는한요. 

몇가지 포인트를 드리자면

- 넓이는 좀 포기해도 됨

- 층도 포기해도 됨

- 타워형도 괜찮음

- 조망 없어도 됨

- 구축 살아도 됨

- 하지만 입지는 포기하면 안됨 (강남만 좋은 입지가 아님. 가성비, 미래 가치 등을 판단)

"우와, 여기 구조도 좋고 주변 환경도 좋고 조망도 나오고 쾌적하고 단지도 좋고 신축이야!" 

라며 외곽 지역의 집을 매수하면 안된다는 것입니다. 

임장임장임장 중요하다고 하지만 임장의 함정도 있으니 주의하세요. 임장으로 혹하는 경우도 있고 임장에서 본 단점이 과하게 크게 다가와 판단을 흐리는 경우도 허다합니다. 

요런 분양들, 가성비 좋은 입주권, 기축 등등을 찾아봅시다

그리고 위에 언급한 다른 모든 것은 불편함만 감수하면 되는 것이지만 입지는 '불편함' +'시간'의 낭비가 더해집니다. 광역버스타고 서울 진입까지만 3,40분 걸리는 곳이면 주요 직장까지 출퇴근 시간기준으로 1시간 반-2시간가까이도 걸리겠죠... 젊은 시절에 부부끼리, 가족끼리의 (혹은 혼자만의) 시간은 몇천만원을 더 지불할 가치가 있다고 봅니다.  

- 전월세로 거주하고 매수는 분양권, 입주권, 재개발, 재건축, 리모델링 등등을 매수해서 준공되면 입주하는 플랜은 굿플랜. (하지만 8.2 대책으로 점점 그럴 수 있을만한 곳들이 없어지겠죠...)

- 갭투자는 전세와의 갭만으로 여러개에 투자하는 식이 아닌 내가 살고 싶은데 아직 여력이 좀 안되는 좋은 곳 중에 갭이 작은 곳을 하나 매수해서 전세주고, 나는 조금 덜 좋지만 내 자금력에 맞는 전세에 거주하면서 돈 모아서 나중에 전세주었던 집으로 이사가는 방향으로 활용하면 좋음

- 부동산 공부는 좀 해두면 나쁠 것이 하나 없음 

(저 정도로 할 필요는 없습니다. 저는 그냥 일종의 덕후라고 보심 되고...) 어느 입지가 좋은 입지인지를 큰 개념에서라도 알정도면 되고 디테일한건 조언얻고 필요하다면 강의 정도도 들어도 좋다. 30분에 15만원하는 컨설팅은 받지 말자

- 대출? 현 규제 정도라면(주요지역 LTV/DTI 40%) 과감하게 풀로 혹은 가깝게 받자!! 

그리곤 열심히 갚자! 

옛날 개념으로 빚은 무서운 거라고 생각하실 필요 없어요!(소득만 안정적이라면.)

- 정부가 규제만 걸고 있다고 생각하지 말고 내 혜택들을 잘 찾아먹자! 특공! 공공특공!! 여러 대출 혜택 및 지원!! 잘 찾아보세요! 무주택자들에게 주는 혜택이 많은 정부입니다ㅋ

요 정도 염두에 두시면 도움이 많이 되실 거라고 봅니다. 

아파트값 비싸죠. 제가 사라고 해도 사기 쉽지 않죠. 하지만 위에 언급드린 내용들을 잘 염두에 두시고 플랜을 짜고 가성비 좋은 곳에서 시작하시면 가능합니다. 서울 아니어도 됩니다.

평소 제 글과 달리 좀 강하게 말하고 두서없이 떠들었는데 어떤 말씀을 드리고 싶은지는 전달되었을거라고 봅니다.  

요새 규제상황이나 시장 상황에서 하기 쉽지 않은 얘기었죠. 이런 시기에 집을 사라니.... 하짐만 사서 후회할 확률보다 안사서 후회할 확률이 훨씬 높습니다. 

자본주의에서 근로에 의한 소득보다 자산에 의한 소득이 결국은 클 수 밖에 없습니다. 번 돈을 은행에 넣어둘게 아니라 자꾸 의미있는 자산화를 시켜야 하는데 현재 대한민국에서는 부동산입니다. 사면 좋은 집에 거주하게 되는 의미도 있으니 겸사겸사 좋습니다.

제가 이런 말 안해도 이미 다주택자분들이나 투자자 분들은 알아서 투자도 하시고 실거주 매수도 하시겠죠. 저의 메시지는 젊은 무주택자, 신혼부부, 그리고 그 분들이 아니어도 1주택을 가지고 있어도 전세 월세 이사 등을 고민하시며 살아가시고 계신 분들이 대상입니다. 저도 크게 다른 상황은 아닙니다. (그게 제가 부동산 공부를 '과하게' 많이하게된 이유기도 하죠. 부자였음 이렇게까지 안했을 겁니다 ㅎ)

그 대상이 되는 분들!

잘.... 고민해보시길 바랍니다. 

분석전문가 드림