출처 : 오윤섭의 부자노트  2017.10.19

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행동경제학으로 유명한 리처드 세일러 교수가 2017년 노벨 경제학상을 받았습니다. 인간의 비합리성, 비이성적인 행동으로 인해 투자기회를 잡을 수 있다는 게 행동경제학입니다.

이번 주 부동산 리서치회사 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 행동경제학(?) 관점에서 최근 두가지 사례로 시장참여자들의 비합리적인 행동을 들여다볼까 합니다.

먼저 신흥주공을 재건축하는 산성역 포레스티아 청약 이후 시장참여자의 움직입니다. 물론 부동산 개미들의 움직임을 기준으로 합니다.

일반분양을 하기전에 조합원 입주권을 매수하라고 해도 부동산 개미들은 매수를 주저했습니다. 8.2대책이 나왔으니 더더욱 그랬습니다.

하지만 지난 8월말 산성역 포레스티아 1순위 청약 결과 경쟁률이 평균 8.9대 1로 마감됐습니다. 일반분양물량이 1,705가구에 달했음에도 성남시 거주 해당지역 1순위에서 마감된 것입니다. 즉 서울 인천 경기 등 다른 수도권 거주 1순위자들은 청약기회도 없었습니다. 지난 9월 19일 미계약분에 대한 예비당첨자 추첨이 끝나고 완판됐습니다.

여기서 낙첨된 부동산 개미들의 행동을 주목해야 합니다. 산성역 포레스티아 조합원 입주권은 매물이 거의 없으니 구하기 쉽지 않습니다. 초기투자비가 많구요. 지역별 A급 정비사업의 경우 조합원 분양계약을 하고 일반분양 완판을 하면 조합원 입주권은 매물은 사라집니다.

지난 7월 분양한 신길뉴타운 12구역 신길센트럴자이도 그랬습니다. 일반분양 완판이후 조합원 입주권은 시장에서 사라졌습니다.

부동산 개미들은 선제매수를 좀처럼 하지 않습니다. 한발 앞서가기 보다는 남이 가는 길, 다수를 따라가는 행동을 합니다. 선제매수를 하려면 직접 투자를 해보는 게 가장 좋습니다. 미분양으로 시작하세요.

산성역 포레스티아에 낙첨된 개미들은 낙첨 현장 주변을 기웃거립니다. 단대동 푸르지오를 전세레버리지투자를 사거나 신흥2구역 금광1구역 중1구역 재개발 입주권을 놓고 저울질 합니다.

또 하나 사례는 개포시영 단지를 재건축하는 래미안강남포레스트입니다. 9월에 평균 40.7대 1로 서울 1순위에서 마감됐습니다. 그리고 중대형 위주로 일반분양물량의 20% 수준인 39가구가 미계약됐습니다. 10월 14일 미계약 추첨에서 무려 1,200명 이상이 몰려들었습니다. 20분만에 완판됐습니다. 중대형으로 중도금 대출을 받을 수 없음에도 말입니다.

래미안강남포레스트 낙첨자들 역시 낙첨 현장을 기웃거리고 있습니다. 개포주공1단지 입주권이나 개포주공 2, 3단지 분양권을 매수하려는 것입니다. 매수세가 갑자기 늘어나니 가뜩이나 조합원 지위 양도 금지로 매물이 많지 않아 매수하기가 쉽지 않습니다.

10월 이후 4분기에는 서울 등 수도권에선 A급 분양물량이 대기하고 있습니다. 가점제로 인해 인기 지역의 경쟁률은 치솟을 것입니다.

당첨은 실제 해본 사람은 알겠지만 체감하는 당첨확률이 매우 낮습니다. 청약경쟁률이 10대 1 이라고 10번 넣으면 한번은 당첨될 것이라는 생각하는 사람은 없겠죠?

물론 청약가점이 높다면 100% 가점제를 활용해 당첨에 올인할 필요가 있습니다. 하지만 서울 기준으로 최소한 60점이 넘지 않으면 올해는 물론 내년에도 당청받기는 쉽지 않을 것입니다. 특히 정비사업 일반분양은 말입니다.

부동산 개미와 반대되는 행동을 하는, 선제투자자의 행동을 소개합니다.

2017~2019년 일반분양이 가능한 재개발 지분을 삽니다. 가격이 다소 비싸더라도 입지의 가치가 높아지는 재개발 지분을 감정평가가 나오면 적극적으로 매수합니다.

매수하기전 사업속도에 따른 모멘텀(상승동력)을 분석합니다. 조합원 분양가에 권리가액 프리미엄을 더한 총투자비 대비 입주시점 시세를 예측합니다. 조합의 사업성과 조합원의 수익성(추가분담금 증감)에 직결되는, 완판이 가능한 일반분양가를 예측합니다. 

감평가가 나오고 투자가치가 있다고 판단하면 가격이 좀 비싸더라도 과감히 매수합니다. 늦어도 이주공고 전에 매수합니다.

부동산 개미들이 희박한 당첨확률에 기대고 있을 때 선제투자자는 내 것으로 만드는데 집중합니다. 물론 분양권보다 조합원 입주권은 초기투자비가 크다는 게 단점입니다. 하지만 개미들보다 선제매수함으로써 모멘텀이 강하고 오랫동안 지속됩니다.

무주택자는 물론 교체수요자도 아파트 한 채를 내 것으로 만들어야 합니다. 매도자 우위 시장으로 돌아서기 전 10월에 말입니다.

희박한 당첨확률에 기대 최적의 매수타이밍, 골든타임을 놓쳐선 안됩니다. 닭 쫓던 개 지붕 쳐다보는 꼴이 돼선 안됩니다. 물고기를 잡아 어떻게 요리해먹을까? 고민하기보다는 우선 고기를 잡는데 집중해야 합니다. 분양권도 좋고 조합원 입주권도 좋고 입주 2년, 4년을 앞둔 신축 아파트도 좋습니다.