출처 : 부룡님 블로그

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안녕하세요 부룡입니다. 

요 며칠 주거복지 로드맵과 관련한 기사가 언론에서 계속 나오고 있습니다. 

이미 시중에는 엠바고로 배포된 문서가 돌면서 많은 사람들이 발표 내용에 대해 서로 의견을 개진하고 있지요. 

그 중에서도 가장 많은 논란거리를 만드는 것은 바로 ‘100만호 공급’ 인 것 같습니다. 

몇 군데 부동산 관련 카페에서 보니 100만호 공급물량에 대해서 어떤 분들은 상당한 물량공급에 대해 걱정을 하기도 하고, 어떤 분들은 그렇게는 절대로 못할 것이라 말씀을 하시더군요.

더 나아가 현 정부의 이번 주거복지 로드맵에 대해 많은 분들이 또 다시 옳고 그름에 대해 서로 논쟁을 하는 걸 보면서 세상은 매번 반복하는 것 같다라는 확신만 드는 것 같습니다. 

저는 엠바고로 미리 배포된 내용을 훑어보면서 그냥 웃고 말았습니다. 

많은 분들이 ‘100만호 공급’ 물량에 대해 상당히 놀라셨는지는 모르지만 제가 볼 때에는 그저 이번 정부 역시 예전과 다름없이 반복적인 행동만 답습하는 것처럼 보였기 때문입니다. 

특히 최근 몇 년간 투자한 분들은 아마도 입주물량 증가로 인해 가격이 하락할 가능성이 높다는 말을 자주 들어 보셨을 겁니다. 이번 17~18년 입주물량 증가로 가격 하락이 예상된다는 언론기사와 함께 최근 들어 동탄을 포함한 경기 남부지역이 하락한다는 기사를 본 많은 사람들은 이번 100만호 공급은 상당한 충격으로 받아들여질 수밖에 없겠죠. 

입주물량 증가가 가격하락으로 이어진다라고 계속 들어왔던 상황에서 또 다시 100만호의 공급이 추가된다고 하니  가격이 추가로 하락할 수도 있다는 연상작용을 계속해서 만들어 낼테니까 말이지요.

하지만 100만호 공급이란 말은 이번에만 나온게 아닙니다. 

이미 지난 2002년 5월 20일 발표된 서민주거 안정화 대책에도 나왔던 이야기이죠.

2002년 당시 나온 당시 정책 발표 내용을 제가 보관하고 있는 실물로 직접 보여드리면 다음과 같습니다. 

2002년 5월 20일 서민 주거안정 대책

당시에도 100만호라는 말을 사용했지만 결과적으로는 10년간 100만호를 공급한다라는 것이 팩트였었죠. 이후 노무현 정부시절에는 이를 다시 5년간 국민임대주택 50만호 건설계획으로 수정 제시했었고, 결과적으로는 4년간 35만호를 지어 계획대비 약 91%를 달성했다고 기록되어 있습니다. 

(이 내용은 참여정부의 ‘대한민국 부동산 40년사’ 라는 백서에 나와 있는 내용이기도 합니다)

문제는 임대주택 건설이 건설비를 회수하는데 상당한 시간이 소요되는 관계로 정부에게 상당히 부담되는 사업이라는 점입니다. 결국 처음에는 기세좋게 시작되었다가도 곧 자금확보문제로 인해 축소 중단되는 경우가 많았죠. 실제로 참여정부 이후 LH공사는 막대한 부채 문제로  한동안 애를 먹었던 것을 기억합니다. 

그래서 지난 정권에서 민간 임대 활성화에 집중하려고 했던 것도 정부의 부족한 재원을 민간자본을 끌어들여 공공부분에서 하지 못하는 부분을 민간부분에서 감당하고자 했던 것이지요.

이번 정부 들면서 다시 민간임대보다는 공공부분의 역할을 강조하고 있지만 과연 공공부문이 이를 제대로 건설할 수 있을 만한 재원이 있는가 하는 부분은 계속해서 지켜봐야 할 것 같습니다. 

재원이 부족한 가운데 무리하게 진행을 하게 된다면 오히려 공공부분의 공급량은 제대로 늘어나지 못하는 상태에서 민간 부분의 공급량을 축소시켜 나중에는 부동산 시장 전체에 더 큰 문제를 만들 수 있기 때문이죠.

따라서 투자자라면 과연 정부가 공공부분의 공급을 제대로 할 수 있는지와 함께 민간 부분의 공급량도 앞으로 어떻게 변화하게 될지 지켜봐야 할 것으로 보입니다. 

또한 이번 정부의 주거복지 로드맵에서는 정부가 다시 공공택지지구를 추가로 공급을 하겠다고 말하고 있습니다. 기억이 나시는지 모르지만 지난 8.2 부동산 대책 발표내용(아래)을 살펴 보면 19년 이후에도 공급물량은 충분하다고 표현하고 있었습니다. 

8.2 부동산 대책 내용중에서

하지만 이번 주거복지 로드맵을 살펴 보면 추가로 공공택지를 신규개발할 것임을 표현하고 있죠.

지난번 8.2대책에서는 막연하게 '공급이 충분하다' 에서 슬그머니 추가 택지개발로 전환한 것을 의미한 것이며 기존 공급에는 문제가 없다던 자신들의 주장을 스스로 부정한 부분이기도 합니다. 

주거복지 로드맵중에서

또한 개발할 지역 역시 주로 수요가 많은 수도권과 대도시권을 말하고 있습니다. 

서울 수도권을 예로 들어 보면 이미 서울은 개발할 택지가 존재하지 않고 수도권 역시 2기 신도시와 같은 외곽 주변에 택지개발을 할 땅이 남아 있는 수준입니다. 

물론 서울 주변 그린벨트을 풀어 과거 보금자리와 같이 개발하고자 하겠지만 그런 곳은 생각보다 많지는 않겠죠. 또한 택지조성 및 개발 그리고 분양까지 걸리는 시간이 상당히 오래 걸린다는 것을 생각해 보면 몇 년 후 서울 수도권의 부동산 가격에 직접적인 영향을 주기는 그리 쉽지 않을 듯 싶습니다. 

또한 정부는 그 동안 다주택자의 부동산 시장 교란행위를 막기 위해 앞으로 내놓을 정책이 상당히 많은 것처럼 표현해왔습니다.  그 중 가장 많이 언급되던 것들이 보유세 부과, 전월세 상한제 실시, 계약갱신 청구권 등이 있었죠.

그러나 막상 이번 내용 속에는 이 내용이 포함되지 않았습니다. 

결과적으로 정부 역시 본인들이 내놓을 정책이 시장을 교란할 가능성이 높다라는 것을 인식하고 있는 것이라 봐야 합니다. 

보유세 부과는 과거 사례에서 보듯이 정권을 내놓아야 할 만큼의 큰 부담감이 있는데다가 전월세 상한제나 계약갱신 청구권은 과거의 사례에서도 확인할 수 있지만 시행 즉시 전월세 가격 급등이라는 시장의 반격이 예상되기 때문입니다. 

이번 주거복지 로드맵은 정부가 상당히 고심을 많이 하고 내놓은 정책임에는 틀림이 없습니다. 

자신들의 정책이 시장에서 어떤 영향을 줄 것인지를 인식하고 있다는 걸 보여주고 있는데다가 장기적으로 공급 부족이 시장에 악영향을 줄 수 있다는 사실을 다시 한번 확인하고 보완해 나왔기 때문입니다. 

다만  많은 분들이 이번 주거복지 로드맵에서 나온 ‘100만호 공급’이라는 용어에 천착하는 경우가 상당히 많은 것 같습니다. 

그러나 제가 보기에는 이번 주거복지 로드맵의 내용은 ‘100만호 공급’ 이 중요한 요소가 아닙니다.

오히려 100만호 공급보다는 앞으로 정부의 공공부문 임대주택 확대에 따른 재정문제와 함께 사업지연 여부를 꾸준히 지켜봐야 하며 이로 인해 민간부분의 공급은 향후 어떤 양상을 보일 것인지를 계속 지켜봐야 합니다. 

또한 정부가 시행하고자 하는 전월세 상한제, 계약갱신청구권, 그리고 임대사업자 유도방안 역시 계속 수정 및 보완해 제시할 것이므로 이에 대해 시장의 반응 역시 지켜봐야 하겠죠. 

이번 발표에도 불구하고 저는 당분간 저의 포지션을 그대로 유지로 가야 할 것 같습니다.  

다음에 또 뵙겠습니다. 

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