좋은 투자 사례있어 공유합니다.

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출처 : 저평가 판단법 ( 내가 투자 수익을 거둔 이유 ) (붇옹산의 부동산 스터디) |작성자 휘문천

http://cafe.naver.com/jaegebal/320251

안녕하세요 ~ 

휘문천입니다 ~ 

저는 초보이지만, 고수 이상의 수익을 거두고 있는데요 ~ ( 국토교통부 실거래가 기준 ) 

아직 매도하지 않아서, 미실현된 수익이긴 합니다. 

그렇다고, 제가 묻지마 투자를 한 건 아닙니다. 

외벌이에, 실패시 복구할 투자금도 없는데, 묻지마 투자를 할수는 없죠. 

부모님의 파산 경험도 있고, " 잃지 않는 투자 " 가 제 투자의 원칙입니다. 

그럼 제가 분양권 매수시, 

왜 매수했고, 

무엇을 근거로 저평가를 판단했는지, 제 노하우를 공개합니다. 

제가 점쟁이도 아니고, 발바닥에서 사서, 머리에서 매도하는 기술은 없습니다. 

하지만 매수시, 확신이 들어야 매수합니다. 

어떤 확신이냐고 하면, 

" 오를거라는 확신보다는, 이 가격에서 떨어지지는 않을거라는 확신 " 

제 모든 투자에 적용되었던 공통점입니다. 

그리고 저는 사람들이 관심이 없을 때 삽니다. 

거의 모든 물건을, 겨울 ( 1월 - 2월 ) 비수기에 샀습니다. 

가격도 가격이지만, 이 시기에 그나마 좋은 매물이 나옵니다. 

겨울 지나면, 매물조차 잘 나오지 않습니다.  

" 오를거라는 확신보다는, 이 가격에서 떨어지지는 않을거라는 확신 " 

이 확신의 장점은, 잃지 않기에, 

일단 마음이 안정되구요, 

시간의 힘을 빌려, 결국 이기는 투자를 하게 됩니다. 

그럼 제가 실제 투자시, 어떻게 위의 확신을 가졌고,  

저평가를 판단했는지 그 근거를 공개합니다. 

참고로, 저는 보수적인 투자자입니다. 

하기의 방법으로 저평가라고 판단했고, 

사는 순간, 수익을 거두고 샀으므로, 

" 이기는 투자 " 라고 생각했습니다. 

1. 더 좋은 입지, 같은 가격  

예를 들어 보죠. 

어떤 XX시에 기존의 A 라는 분양권이 있습니다. 

그런데 어느날, 같은 XX시에 B 아파트가 분양합니다.

입지는 A 가 더 좋으니 가격은 A 가 더 높아야 합니다.   

하지만,  A 분양권 ( 프리미엄 포함 가격 ) 과 비슷한 가격으로 B 를  분양 하죠. 

입주하는 때인, 3년후의 상승 프리미엄을 건설사가 가져가는 겁니다. 

왜냐면 부동산 호황기였으니까요. 

사람들이 이야기를 합니다. 

B 아파트는 미분양이 날거라고. 

결과는 ? 

미분양은 커녕, 단기간에 완판됩니다. 

부동산 호황기 이니까요. 

고수라면 어떻게 해야 할까요 ? 

1순위 청약 결과보고, 분위기 판단해서, 

더 좋은 입지에 있는 A 분양권을 사야 됩니다. 

A 와 B 가 같은 가격이라면, 

더 좋은 입지에 있는, A 는 가격이 오를 것이니까요. 

왜 ? 

B 아파트의 청약당첨에 떨어진 사람들이, 손가락 빨고 있을까요 ? 

B 아파트 떨어지고, 근거리 아파트를 물색하는데, A 가 더 좋은 입지인데, 가격이 비슷한걸 판단하고, 

몰려옵니다. 

고수는 ? 몰려오기 전에 사야 합니다. 

즉 1순위 청약 결과 보고, 분위기 판단후 바로 들어가야 하는거죠. 

고수와 초보의 차이는 종이 한 장 차이입니다. 

언제나 반발짝 빠르게 판단하고, 

반발짝 빠르게 움직이는 겁니다. 

그게 매수이든, 매도이든 말이죠.  

제가 실제 그렇게 투자를 했고, 수익을 거두고 있는 중입니다. 

2. 더 좋은 입지, 싼 가격 

이건 위의 케이스 보다 더 확실하고, 더 수익이 높은 방법입니다. 

들어가는 순간, 확정수익을 거두고 들어가는 거죠. 

물론 위 1번의 케이스로만 해도, 수익을 거둡니다. 

지금 설명하는 2번의 케이스는 수익이 더 높죠. 

예를 들어 봅시다. 

C 와 D 가 있습니다. 

C 는 분양권이고, D는 아파트입니다. 

2 개의 연식차이는 별로 없습니다. 

입지도 거의 비슷하나, 

C 가 입지가 더 좋습니다. 초등학교 / 마트 등이 더 가깝기 때문이죠. 

보통 지역마다 다르겠지만, 

초품아 아파트와 아닌 아파트의 가격은, 상당히 차이가 납니다. 

보수적으로 2천을 잡고, ( 보통 차이가 더 나죠 ) 

아파트 매수시, 

전세를 끼고 사는 물건은, 실입주를 못 하므로, 

바로 입주 가능한 물건보다 보통 2-3천 저렴합니다. 

그렇다면, C분양권은, 지금 바로 입주를 못 하므로, 

바로 입주가능한 D아파트의 시세보다 2천 정도 싸야 합니다. 

실제로 그 이유로 C는 D 보다 2천이 쌉니다. 

고수라면 ? 

C 를 삽니다. 

사는 순간, 확정수익 4천 정도가 납니다. 

왜 ? 

입주임박이 되면, C 도 바로 입주가능하기 때문에, D 와 시세가 비슷해집니다. ( 2천 상승 )  

그런데, C 는 말씀 드린대로 , 입지가 조금 더 좋기 때문에 ( 초등학교인접/ 마트인접 ) 

D 보다 2천 높은 시세를 형성합니다. ( 2천 상승 ) 

정리하면, 

C  분양권 사는 순간, 바로 입주 하지 못하므로 조금 싼, 2천원입니다.  ( D 아파트 시세 : 4천원 )  

하지만, C 분양권은 6천원짜리 가치가 있습니다. 

( 현재 가격 2천원 + 입주 못하므로 2천원 저렴 + 입주후 입지프리미엄 2천원 ) 

즉, 사는 순간 4천원을 벌고 시작하는 " 이기는 투자 " 입니다. 

제가 실제 투자시 이렇게 판단했고, 수익을 거두고 있습니다.  

http://blog.naver.com/lks7765/221113821438