좋은 글 있어 공유합니다.

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출처 : (붇옹산의 부동산 스터디) | 작성자 방배동30년

http://cafe.naver.com/jaegebal/318174

오늘 서울 아파트값에 대한 여러 논쟁글들이 있었습니다

양적완화와 인플레이션, 낙수효과, 외국 사례와의 비교 등

여러 글들을 읽으면서 많은 공부가 되었던거 같네요

제가 느낀 점을 몇자 적어보려합니다

부동산 가격이라는 것은 기본적으로 시장이 결정하는 것입니다

시장은 단기적으로 보면 왜곡이 일어날 수 있지만 장기적으로보면 매우 정확하다고 생각합니다

아파트의 가격을 결정하는 많은 요소들이 중첩되어 결국 시장 가격이 형성되는 것이기 때문이죠

장기적으로 보면 그런데 단기적으로는 여러가지 이유에 의해 고평가, 저평가 등의 왜곡이 생기고

저평가된 곳에 투자하면 수익을 얻을 수가 있는 것입니다

주식과 부동산이 비슷한 점이 많습니다

1.우량주를 장투하는 것이 가장 좋죠 - 강남 1채 그게 안되면 각 지역의 중심지역 1채를 계속 들고가면 좋겠죠

2.대장주를 잡는 것이 가장 좋습니다 - 살수만 있으면 압구정,대치,반포,삼성이 가장 좋겠죠

3.좋은 장에서는 순환매가 일어납니다 - 도곡 역삼 개포 일원 서초 방배 잠실 등 대장 옆에 있는 동네들도 다 오르고 그 옆 동네 옆옆 동네까지 다 오릅니다

4.장이 안좋을때도 똘똘한 걸 들고 있어야 피해가 최소화됩니다

다만 부동산은 환금성이 떨어지고 여러가지 규제가 있기 때문에(흔히 무겁다고 하죠)

덜 출렁거릴 뿐입니다.

많은 분들이 지금의 상승장이 어디까지 지속될지 꼭지가 아닐지 예상하십니다

사실 신의 영역이라 예측은 어렵죠. 이런 카페도 필요없을 것이구요

관점에 따라, 제시하는 자료에 따라 달라질 것이니 여러 관점을 다양하게 들어보는게 좋겠죠

지난 30년간 부동산은 출렁거림은 있었으나 지속적으로 우상향해왔습니다

우리나라 경제가 발전하고 국민소득이 높아짐에 따라 자연스러운 현상이라고 생각합니다

경제가 지속적으로 발전하는데 집값이 오르지 않는다면 그게 더 이상할 것입니다

물가 상승률이 최소 3프로는 됩니다. 10년이면 50퍼센트에 육박하죠.

초등학교 다닐때 일제 펜탈 샤프가 유행했었는데요 그때 당시 돈으로 2500 원 정도였습니다

(지금 돈으로 환산하면 20000원 정도 될거 같네요)

고등학교때 가던 즉석 떡볶이 집이 있는데 1인분이 900원이었습니다. 지금은 5000원이구요.

문제는 집값이 다른 물가 처럼 꾸준하게 상승해주면 좋은데 이게 그렇지가 않습니다

주식이나 부동산은 미래 가치를 선반영하는 특징이 있죠

그래서 10년을 주기로 보면 3-4년 무섭게 오르고 5-6년은 조정기를 거치게 됩니다

즉 10년간 꾸준히 오르는 것이 아니라 단기간에 급등을 해버리기 때문에 많은 사람들이 좌절하게 되는 것입니다

1988년 서울올림픽 전 평당 300-400 정도하던 강남 아파트가 올림픽 이후 무섭게 오르면서

3년만에 평당 1000만원을 찍습니다. 여기저기서 탄식을 합니다.

노태우가 놀라서 주택 200만호 공급을 외칩니다. 1기 신도시들이 그렇게 탄생했죠

단기간 급등후 97년 imf 까지는 거의 오르지 않고 약간의 조정, 보합을 유지합니다

강남, 서초의 33평 아파트가 3억-4억 정도 하던 시절이죠

이때 국민소득은 5-6천불에서 1만 2천불로 상승하고 대기업 신입사원 연봉이 1천만원 이하에서 약 1800만원까지 상승합니다. 대기업 부장 연봉은 신입 사원 연봉의 3배 정도 보면 되구요

즉 소득이 2배 정도 증가하는 동안 강남의 아파트가 3배가 올랐음을 알 수 있습니다

이때 평균적인 강남 아파트는 신입사원 연봉의 20배, 대기업 부장 연봉의 7-8 배로 보면 될 것입니다

이시기의 상승은 오버슈팅이라고 전혀 생각하지 않습니다

이때는 경제성장률도 7-8 프로를 견고하게 유지했고 물가도 해마다 5% 이상 올랐던 시절입니다

다 아시다시피 IMF 때 조정을 받습니다. 공포 분위기였죠

저희 어머님도 이때 역전세난 때문에 꽤 고생을 많이 하셨습니다

그러나 초창기 급매를 제외하고는 생각보다 강남 집값은 많이 떨어지지 않습니다

물론 주식과 달라서 부동산은 20% 정도의 조정만 받아도 액수도 크고 꽤 크게 조정을 받는 것입니다

조정 장세가 5-6년간 이어집니다

그리고 2000년대 들어와서 또한번의 상승장이 옵니다

대략 2004-2007년에 가장 많이 상승하게 되는데 평당 1500-2000 정도하던 강남 집값이 3000, 일부에서는 평당 4000까지 두배 상승합니다. 대부분의 버블세븐 지역이 50프로 이상 상승합니다

이 시기에 오버슈팅이 있었다고 생각하는데 많은 사람들이 추격매수를 하였습니다

이때의 고점을 아직 회복못하거나 얼마전 뚫은 곳도 많습니다

이때의 국민소득은 2만 3천 달러로 10년전보다 두배 많아졌고 신입사원 연봉은 2500 정도로 40% 정도 상승했죠.대기업 부장은 8000 정도를 받았구요 

이때 강남 33평이 10억이 처음 넘었는데 신입사원 월급을 40년 모으고

대기업 부장 월급을 12년 정도 모아야 하는 액수가 되죠

노무현 정부의 규제책과 서브프라임으로 다시 조정기가 옵니다 대략 2013년까지죠

역시 고점 대비 10-20프로 정도의 조정이 있었습니다

그러나 이때는 급격한 하락이 아닌 점진적 하락입니다

오버슈팅되었던 것이 제자리를 찾은 것으로 봐야겠지요

그러나 이시기에도 우리나라 경제는 견조한 성장을 합니다

2014년부터 다시 상승기가 옵니다. 다들 아실테구요

원인은 많은 분들이 이미 분석해놓으셨구요

상승기간이 3년 정도 되었습니다. 

그럼 이번에는 얼마가 오를까 과거의 사례로부터 유추해보겠습니다

올해 국민소득은 2만9천불 정도 예상되죠

신입사원 연봉은 대략 4천만원, 대기업 부장 연봉은 1억 2천 정도입니다

국민소득 : 5천불(1988) -> 1만2천불(1996)->2만3천불(2006)->2만9천불

신입사원 연봉 : 900-> 1800-> 2500 -> 4000

대기업부장연봉 : 3천 -> 5천->8천 -> 1억 2천

경제성장률 : 7-8%(90년대)-> 4-5%(2000년대) -> 3%

국민소득과 대기업 연봉이 약 10년전에 비해 50% 상승하였습니다

그러나 경제 성장률은 과거에 비해 낮아졌습니다

현재 강남 33평을 대략 15억 정도로 본다면 신입사원 연봉 40배, 대기업부장 연봉 12배에 해당합니다

강남 아파트의 평당 가격을 살펴보면 대략 신입사원 연봉과 비슷하거나 조금더 높게 형성되었습니다

이성적인 시장이라면 여기서 크게 벗어나지 않을 것입니다

그러나 상승기에는 미래가치를 반영한다는 것, 그리고 오버슈팅이 나온다는 것을 고려하면 100% 이상 상승하는 지역이 나오는 것이 당연합니다

실제 반포, 대치, 삼성, 잠실 등 시장을 주도하는 핵심지역은 5-6년전과 비교하면 100% 가까이 올랐습니다

그외에도 마포,성수,판교 등 다른 지역도 많이 올랐죠

그러나 여기서 더 오르는 것은? 과연 30년전이나 10년전처럼 200% 오르는 것이 가능할까요?

인플레이션 등의 몇가지 변수가 있습니다만 앞서 말씀드린대로 시장은 앞으로도 정확하게 시세를 반영하면서 움직일것으로 생각합니다.

대기업 신입사원 연봉이 6천만원이 넘지 않는한 

반포, 대치, 압구정은 평당 6.5백-7천 정도를 단기 고점으로 봅니다

이전 고점이 평당 4천5백-5천 정도였는데 약 50% 상승한 것이고 크게 무리없는 상승입니다

강남서초 주요지역은 평당 4500-5500정도를 기준으로 움직일 것으로 생각합니다

물론 심리적인 부분이 있어서 단기적으로 오버슈팅이 나올 수 있을 것입니다

그러나 여기서 더 오르는 부분은 어차피 약간의 조정이 나올때 반납해야 하는 부분이므로

큰그림으로 보면 지금이 매수타이밍인지는 의문입니다

세줄요약

1.집값은 경제성장에 따라 오르는것이고 어느 정도 오를지는 국민소득 증가 와 경제성장률 신입사원연봉을 참고하면됨

2.최근 많이 올랐지만 과거의 사례로 보아 일부 오버슈팅을 제외하고 비싸다고 볼수없음

3.그러나 이번 오름폭은 지난 10년간의 경제성장을 대부분 반영한것으로 보임