어떤 규제가 나올지 궁금 하네요

“올 것이 왔다.”

부동산 시장이 불안하다고 진단한 문재인 정부가 8월 초까지 가계부채 대책을 마련한다. 당장 8월 초까지 관계부처 합동 가계부채 관리방안을 마련하라는 문재인 대통령의 구두 지시가 떨어지면서 부동산 시장엔 어떤 영향이 미칠지, 또 대책 수위는 어느 정도일지 관심이 쏠리고 있다.

일단 정부가 총부채상환비율(DTI)과 담보대출인정비율(LTV), 총부채원리금상환비율(DSR) 등의 금융 규제로 부동산시장을 죌 것이란 전망이 지배적이다. 업계 관계자들은 “이미 대통령이 대선 후보 당시 공약으로 밝힌 적 있는 DSR 도입은 시간 문제일 것 같다”며 “금융규제가 쏟아지면 부동산 시장이 지금까지와 전혀 다른 흐름을 보일 가능성이 있다”고 말했다.

문재인 대통령은 8월 초까지 관계부처 합동 가계부채 관리방안을 마련하라는 구두지시를 1일 내렸다. /연합뉴스
◆ 가계부채 1400조…“부동산시장 불안 없애야”

한국은행에 따르면 올해 1분기 말 현재 가계부채(가계신용)는 1359조6538억원에 이른다. 지난해 말보다 1.3% 늘어났는데, 이런 속도면 연내 1400조원을 넘어설 것으로 보인다. 기준금리 인상 압박이 커지면서 채무상환 능력이 부족한 가구의 부실 가능성도 제기되고 있다. 미국 금리가 올라가면 국내 금융기관의 대출금리도 올라간다. 또 미국과 우리나라 금리 차가 좁혀지면 해외 자금이 미국으로 옮겨갈 가능성이 커 우리나라도 미국을 따라 금리를 올릴 수밖에 없다. 이렇게 되면 대출을 받은 가구의 원리금 상환 부담이 커지게 된다.

현대경제연구원이 5월 19일 낸 ‘대출금리 상승이 가계 재무건전성 및 소비에 미치는 영향’이라는 보고서를 보면, “대출금리가 각각 1%포인트, 3%포인트 상승할 경우 금융부채 보유가구의 DSR이 38.7%에서 40.4%, 43.9%씩으로 높아져 가계 채무 상환 부담이 증가하는 것으로 나타났다. 연구원은 원리금 상환에 필요한 유동성이 부족해지면서 단기간에 부채를 상환할 수 없는 가구의 원리금 연체와 실물자산 처분 가능성이 커진다고 분석했다.

문재인 정부도 최근 금융 규제를 통해 부동산 시장의 불안을 해결해야 한다는 신호를 잇따라 보내고 있다. 문 대통령은 1일 수석보좌관회의에서 관계부처 합동 가계부채 관리방안을 8월 초까지 마련하라고 지시했다.

김현미 국토교통부 장관 후보자는 지난달 30일 국회에서 “LTV와 DTI 규제를 푼 것이 지금의 가계부채 문제를 낳은 요인 중의 하나가 됐다고 생각한다”며 “앞으로 경제부처 전체가 모여 결정하는 방식으로 부동산 대책을 내놓는 게 바람직하다고 본다”고 말했다.

DTI와 LTV 규제를 완화한 것이 가계부채 증가와 부동산 시장 불안의 주범이며, 이를 해결하기 위해 돈줄을 죄는 대책을 마련하는 것이 시급하다는 공감대를 청와대와 국토부가 나눈 셈이다.

박수현 청와대 대변인은 지난달 28일 수석비서관급 워크숍 후 “가계부채, 기업 구조조정, 주택 시장 불안 등 국가 경제 위험 요인에 대한 대책을 마련하겠다”고 밝혔다.

◆ DSR·DTI·LTV에 쏠린 눈

정부도 서둘러 DSR 도입을 준비하고 있다. DSR은 주택담보대출과 금융권 대출 원리금을 모두 더한 금액이 소득에서 어느 정도 비율을 차지하는지 보여주는 지표다. 금융위원회는 다음 달 중 금융권별 DSR 도입 로드맵을 마련하겠다는 계획을 내놨다. 원래 2019년으로 예정됐던 DSR 전면 도입이 빠르면 2018 년까지 앞당겨질 것으로 전망된다. 다만 DSR 기준에 대해서는 아직 금융위와 은행 간 생각 차가 있다. 금융위는 규제 비율을 은행에 맡기자는 생각인데 반해, 은행은 이를 정부가 정해야 한다고 본다.

문재인 정부 출범 이후 언급되고 있는 부동산 관련 규제들. 가계부채 대책의 경우 DTI·LTV 완화 연장 중단, DSR 도입 등 주택담보 대출을 죄는 정책이 거론되고 있다. /조선일보DB
금융위원회가 올해 초 업무보고에서 밝힌 신(新) DTI 도입도 정부 정책의 방향성을 보여준다. DTI는 현재 소득을 대출 기준으로 잡지만, 새로운 DTI는 미래 소득까지 반영한다. 신 DTI와 DSR 모두 대출자의 소득과 원리금을 갚을 능력을 엄격하게 따져 빚을 갚을 수 있는 사람에게만 돈을 빌려주겠다는 것으로 보면 된다.

당장 7월 말에 DTI와 LTV 규제 비율이 원래대로 돌아갈 가능성도 크다. 박근혜 정부는 2014년 8월 DTI는 50%에서 60%로, LTV는 50~60%에서 70%로 상향 조정했는데, 1년의 유효기간이 두 차례 연장돼 올해 7월 말이면 규제 완화 시한이 끝난다. 금융위는 지금의 비율을 유지하자는 견해지만, 여권과 김현미 국토부 장관 내정자는 DTI·LTV 원상 복구에 초점을 맞추고 있다.

전문가들은 정부가 내놓는 규제의 강도를 지켜봐야겠지만, 대출 규제가 부동산 시장 열기를 당장 식히는 데 효과가 있을 것이라고 분석했다. 다만 가계부채 감축을 위해 시장을 인위적으로 잡는 것은 문제라고 봤다.

함영진 부동산114 리서치센터 센터장은 “DTI보다 규제 강도가 센 DSR 도입이 기정사실로 된 상황에서 7월 말 DTI 규제 비율이 원상복구돼도 시장에 큰 영향이 없을 거란 얘기가 있지만, 미국 금리 인상 우려, 하반기 입주물량 증가와 맞물리면 주택 시장에 미치는 영향이 클 것”이라며 “앞으로 정부가 DSR 로드맵 방향을 어떻게 정하는지가 시장 분위기를 좌우할 것”이라고 말했다.

손재영 건국대 부동산학과 교수는 “정부가 가계부채 감축을 위해 부동산 시장을 죽이기보다 정책 간 균형을 맞추는 것이 중요하다고 생각한다”고 말했다. 이어 그는 “현재 수도권을 중심으로 부동산이 호황인 건 앞으로 공급이 없다고 본 수요자들이 몰린 영향인데, 금융규제가 나온다 하더라도 공급에 비해 수요가 많다고 보는 사람들은 어떤 식으로든 부동산을 살 것으로 본다”고 덧붙였다.