[분석] 정부의 8월 부동산 규제 영향 예상 | 공유
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좋은 분석글 있어 공유드려요
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안녕하세요, 자유in 입니다.
말 나온 김에 끝내겠습니다. 그동안 생각해 왔던 것을 1시간에 후딱 써봤습니다.
금번 포스팅에는 지난번 말씀드린 대로, 문대통령이 지시하고, 실무진이 준비중인 “8월 규제” 의
예상 내용 및 그에 대한영향에 대해 살펴보고자 합니다.
일단 규제는 단기적으로는 분명 “악재” 입니다.
단, 문제는 단기적인 약재라는 것이고 장기적으로는 “호재” 일 수도 있다고
화두를 던지면서, 분석을 시작해 보겠습니다.
일단 Fact를 알아야 분석을 하는데, 아직 규제에 대한 Fact는 아직 없고,
정부의 정책을 기안하시는 관계자 분들만 알고 계시므로,
지난 대선 당시의 공약과, 최근 떠도는 규제안의 소문을 가지고 접근해 보겠습니다.
1. 가장 많이 언급되는 내용은 LTV.DTI 완화 연장 중단과 DSR 도입입니다.
모 쉽게 말해서 대출 실행시 상환 능력 심사를 강화하고,
결국은 전체적인 가계 대출 금액을 줄이겠다는거죠.
이렇게 되면 분명히 대출을 낀 부동산 구매 수요가 감소할테고,
집값은 단기적으로 하락 또는 약보합하게 됩니다.
자, 집값이 떨어지니 서민들은 행복해 질까요?
일단 부자들은 현금이 많습니다. 물론 소득도 많구요.
충분한 현금으로 계속 투자할 수 있고, 상환 능력 심사 강화해도 큰 영향 없습니다.
이미 투자 물건을 가지고 있는 경우도 많아서, 새로 적용되는 규제쯤이야 문제 안됩니다.
문제는 서민들인데, 이분들은 원래 부족한 자금으로 대출이라도 해서
집을 사려던 잠재 매수 수요자입니다.
하지만 대출 규제로 집값이 떨어지거나 약보합 하는 것이 눈으로 보이고,
나라에서 대출도 잘 안해주겠다는데 굳이 집을 살 필요가 없어지고, 결국 전월세를 찾게 됩니다.
제가 항상 중요하게 생각하는 “수요” 와 “공급” 입니다.
많은 사람들이 전월세를 많이 찾으면, 지금도 이미 비싼 전월세 임대료는 또 올라갑니다.
결국, 서민들은 실거주로를 위해 아주 조금 무리해서라도 사고 싶던 집도
대출이 안되서 못사고, 정부의 다음 정책이 나올 때까지,
절대 싸지 않은 임대 비용을 내면서, 월세를 떠돌아 다녀야 할 수도 있습니다.
2. 보유세 인상입니다.
현재 GDP 대비 보유세 비중 기준 0.79% 수준인 보유세를 1.09% 수준으로 올리겠다는 건데,,,
1.09%에서 0.79%를 나누어 보면, 한 35% 정도 올리는 거네요.
사실 이 정도는 전체 부동산 세금 수준에서 굉장히 미미한 수준입니다.
왜 더 못 올릴까요? 한 3%, 5% 팍팍 걷으면 되는데요…
사실 우리 나라의 부동산 세수는 주변 국가에 비해 높은 편입니다.
바로 취등록세와 양도세 때문인데요, 취등록세와 양도세는 그대로 두고,
보유세만 급격히 올리면, 이는 형평성에 어긋나게 되고,
어쩌면 지난번 참여정부때 “종합부동산세 세대 산정 기준 위법” 헌법재판소 판정과
마찬가지의 길을 가게 될 수도 있습니다.
어쨌든 보유세가 올라가면? 1주택자야 살고 있는 집이니 영향이 거의 없다고 치고,,,
다주택자는 어떻게 할까요? 보유한 집들을 당장 다 정리하려 할까요? 겨우 한달 몇만원 때문에?
일단 몇만원이라도 세금을 더 내야 하니 분명히 부담은 될 것입니다.
투자자는 어느정도 기대 수익률이 있을테니, 보유세 인상분을 만회하기 위해
전월세 금액을 올리려고 하겠네요.
만약 시장이 이를 수용해 준다면, 이는 전월세 금액 상승을 인정하는 것이고,
만약 수용하지 못한다면, 다주택자는 집을 조금씩 매도하면서 정리하려 하겠죠.
아,,, 이는 전세 공급의 감소 및 또다시 전월세 상승입니다.
쓰다 보니 “기승 전월세 상승”이 되어 가고 있네요…
3. 전월세 상한제 도입입니다.
전월세 재계약시 임대료 인상을 제한하겠다는 건데,,,
세입자 입장에서 얼핏 생각히에 참 좋은 제도네요.
음.. 마트라는 시장을 예를 들어서 생각해 보겠습니다. 마트 이름은 “규제마트” 입니다.
일단 내가 규제마트 사장입니다.
근데 어떤 물건이 작년 1,000원이었는데, 올해 2,000원이 되었는데,
본사에서 이상하게도 1,000원에 팔라네요.
어떻게 될까요? 일단,,,, 많은 사람들이 1,000원짜리 물건 사러 그 규제마트에 몰리게 될 것 같습니다.
다른 마트에서는 2,000원인데, 여기는 특별히 싸니,,, 줄들을 서고, 수요가 폭발하겠네요
-> 이는 전세 수요 폭발 및 전세가 폭등을 의미합니다. (한단계 더 나아가면 매매 투자 갭 감소입니다.)
물건은 한정되어 있는데, 사람들은 줄을 서 있고, 내가 규제마트 사장이라면 누구한테 팔까요?
솔직하게, 몰래 돈 찔러 주는 사람한테 팔겠습니다.
-> 전세 계약 다운계약서가 성행하겠네요.
아니면 내맘대로 물건값도 못 매기는 마트를 아얘 닫아 버릴 수도 있겠네요.
-> 이는 매매 매물의 단기적 증가, 그리고 전세 물건의 감소를 의미합니다.
마트가 문을 닫으면? 전세 물건이 사라져 버리면?
작년에 1,000원에 싸게 사서 행복한 시간을 보냈던 사람들은,
올해는 다른 마트에 가서 3,000원을 주고 사야 할지도 모릅니다.
-> 전세금의 중장기적 폭등을 의미합니다.
4. 전월세 계약 갱신 청구권
네, “규제마트” 를 활용한 인용 이어집니다.
올해 한번 1,000원에 물건 사서 기분 좋은 사람들이 내년에는
1,100원에 살 수 있도록 특권을 주는 특권입니다. 기분 좋겠지요.
이미 많은 마트들이 문을 닫아서 “전세”라는 물건의 시장 가격은
3,000원인데요. 그래서 다시 한번 물건 사려고 “규제마트” 에 갔더니…
이런, 문을 닫는답니다.
꼭 필요한 물건인데 마트가 닫아서 다른 마트를 알아보니… 4,000원이라네요
-> 전세 거래 갱신 시점에 매도 및 갱신 취소, 그리고 전세금의 엄청난 폭등을 의미합니다.
또 무슨 규제가 있을까요,
정리해 보겠습니다.
새로운 정부,,, 비정규직 다 없애고, 정규직 고용해서 월급 많이 준다는데,
그 돈을 풀어대면 ,,, 그 돈들이 다 어디로 갈까요.
결국 실거주 수요를 기반으로 부동산으로 더 많은 자금이 몰릴 수밖에 없습니다.
강남을 누르면 강북이 오르고,
서울을 누르면 경기도가 오르고,
서울과 경기도를 누르면 지방 일부가 오르고,
분양권을 누르면 구축아파트가 오르고,
다주택자를 누르면 1 ~ 2 주택자 수요로 시장은 유지되고,
집값을 잡으면, 전월세가 폭등하고,,,,
도대체 어떻게 해야 할까요???
결론적으로,
정부는 이미 시장을 통제할 수 없습니다. 그러기에는 우리 시장이 너무 커져버렸습니다.
어떠한 규제가 나오더라도, 시장은 다시 원복될 것이며, 규제에 대한 내성만 점점 커져갑니다.
사실 우리 부동산은 가만 두면 체력을 키워가면서, 알아서 건전하게 성장할 시장인데,
왜 자꾸 정권이 바뀔때마다, 집값 폭등 또는 전월세난의 불씨를 지펴대는지 아쉬움을 느끼며,
정부에서 과연 8월에 어떤 규제를 가지고 나올지,
조심스럽게 기다려 보렵니다.
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모두들 성투하세요~~
[출처] [분석] 정부의 8월 부동산 규제 영향 예상 (붇옹산의 부동산 스터디) |작성자 자유in