고수님의 정말 내공이 느껴지는 좋은글이라 퍼왔습니다.

참고하세요~

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출처 : http://blog.naver.com/levelup4/221035856602

김사부의 맘우투 부동산

부동산 규제는 이렇게! - 김사부가 국토부장관에게 보낸 메일

2017.06.24. 08:30 

-이하는 제가 국토부장관께 직접 메일을 보낸 내용입니다 - 
-이전 포스팅과 몇가지 중복되는 내용도 있어서 생략했습니다만, 그래도 중복되는 부분도 있습니다. 그 부분은 빠르게 일고 넘어가시면 됩니다-

장관님. 
혹시라도 오해가 없기 위해서 제 입장을 먼저 말씀드리겠습니다. 저는 제가 가지고 있는 모든 부동산 자산을 임대사업으로 등록을 해놓았습니다. 그렇기 때문에 저는 무주택자이고, 현재는 부모님과 함께 거주하고 있습니다. 그리고, 이제 곧 분가를 해야하는 입장입니다. 따라서 집이 필요한 상황입니다. 
 
제 입장에서는 장관님이 추진하려고 하는 연 5% 제한, 4년 계약갱신청구가 실현이 된다면 가장 기쁠 사람입니다. 왜냐면 이미 임대사업으로 모든 것을 등록해놓았기 때문에 (어차피 임대사업은 연 5% 제한이니깐요) 아무런 지장을 받지 않을뿐만 아니라, 저는 자금이 부족해서, 내 집을 장만할 형편이 아니거든요. 그래서 현재 전세나 월세로 살 집을 구하고 있는 입장입니다. 그런데, 5% 제한이 생긴다면 너무 기쁠 일입니다. 걱정없이 전월세를 살 수 있으니깐요. 
 
그럼에도 불구하고, 이런 제도는 해서는 안된다는 입장입니다. 그 점을 참고로해서 제 주장을 경청해주시기 부탁드리는 바입니다. 
 
첫째, 대한민국의 헌법에서 보장하는 기본개념인 자유민주주의에 심각하게 어긋난다. 
 
한번 생각해보죠. 정부가 이렇게 디테일하게 국민의 경제생활을 간섭하는 것이 옳은 일인가에 대해서요. 

국가라는 것은, 과한 상황에 대한 것을 규제해야하는 것이고, 나머지는 사회적 합의에 의해서 돌아가도록, 또 그 과정이 공정하게 진행되도록 해줘야하는 것입니다. 그렇지 않고, 이렇게 일상의 생활에까지 국가가 모조리 간섭하려고 한다면, 이거야말로 '공산주의'이고 '독재'입니다. 

이런 말이 있습니다. 법은 기본적으로 적을수록 좋은 것이라고. 
 
법이라는 것은 최악의 테두리만 정해두는 것입니다. '그 테두리를 벗어나면 국가가 관여하겠다, 그 안에서는 국민들끼리 합의해서 해라'라고 하는 것이 맞는 것입니다. 

그런데, 5% 제한이라니요? 

물론, 부동산이 공공재의 성격을 띈다는 것은 이해합니다. 그러나, 공공재의 성격을 띈다고 해서, 일상적인 수준에까지 관여하려고 해서는 절대 안됩니다. 그건 또다른 국가기관의 폭력인 것입니다. 

특히, 이런 생각을 해보죠. 

만약 이렇게 5% 제한을 두고, 국가가 관리하겠다고 한다면, 그럼 5%가 떨어지는 때는 어떻게 되는 건가요? 이때도 국가가 관리하나요? 이때는 국가가 그만큼 대신 내주는 건가요? 

공공으로 관리하려면 이렇게 해야할거 아닌가요? 

더 큰 문제가 있습니다. 만약 전세금이 5% 떨어지는 수준이 아니라, 전세보증금을 내어줄 수 없는 수준이면요? 그때는 어떻게 하는 건가요? 이때도 정부가 내어주는 것인가요? 아니면, 집주인은 '죄인'이니깐, 그건 알아서 해야하는 것인가요? 

좀 다른 얘기지만, 얼마전에 간통죄가 폐지되었습니다. 이걸 보고 우스갯소리로 중년등산모임에서 환호를 했다는 말이 있습니다. 산 입구에 플래카드까지 걸었다는 말도 있고... 

이건 우스갯소리고, 어떤 사람도 간통죄가 폐지되었다고 해서 간통이 좋은 것이라고 생각하는 바보는 없습니다. 간통죄가 폐지되었어도, 간통은 여전히 나쁜 것이고, 간통은 어마어마한 정신적인 피해를 입힙니다. 그런데, 왜 페지했나요? 정부가 관여하진 않겠다는 것입니다. 

그게 성숙한 국가라고 생각합니다. 

그렇다고 전월세 상한제를 절대 하지 말라는 것이 아닙니다. 해도 됩니다. 그러나, 과한 수준으로 정해야한다는 것입니다. 예를 들어, '연간 20% 제한.'(2년간 30%제한) 이런 정도가 정부가 규제해야하는 수준입니다. 실제로, 어떤 지역에서는 연간 2배, 심지어는 3,4배까지도 임대료를 올립니다. (상가의 경우). 이런 것은 정부가 규제해도 괜찮다고 생각이 듭니다. 

그런데, 5%라니요? 

그럼, 영업이익률 20% 이상 내는 회사들도 다 규제하는게 어떻겠습니까? 왜 이렇게 많이 이익을 냅니까? 그거 결국 다 소비자들에게 뽑아먹는거 아닙니까? 그러니깐 물가안정을 위해서는 규제해야하는 거 아닙니까?  
 
대기업 CEO들 연봉은 왜 제한하지 않나요? 그 돈이면, 수만명의 노동자를 먹여살릴 수 있는데요? 


둘째, 곧 공급과잉이 예상되어있는 상황이고, 시장은 이미 역전세란등의 조짐을 보이기 시작했다. 
2018년 12월부터 송파헬리오시티에 9510세대가 입주예정으로 되어있습니다. 2008년 잠실 일대에 잠실엘스, 잠실리센츠, 잠실 파크리오 등이 동시에 입주하면서, 그 이후로, 부동산 시장은 계속 하락하게 되었다는 사실을 기억하고 계시는지요? 
 
물론, 그때는 금융위기와 겹쳤기 때문에 더욱 심한 하락을 보였습니다. 그러나, 그렇지 않았다고 하더라도, 물량 충격은 상당했고, 결국 시장 전체를 하락으로 이끄는데 크나큰 영향을 미쳤습니다. 
 
전체 시장으로 보면 강남의 1만세대 정도의 물량은 새발의 피입니다. 그러나, 결코 그렇지 않습니다. 우리나라 부동산 시장은 그 특성상, 결국 강남의 물량이 가장 중요합니다. 그것을 근거로 해서 결국 시장 전체가 움직입니다. 
 
과거 버블세븐을 정해놓으니 어떻게 되었습니까? 결국 시장 전체가 하락으로 가게 되었습니다. 
 
이런 상황입니다. 게다가, 2019년부터는 개포에서 그리고 고덕에서 계속 엄청난 양의 물량이 입주를 시작합니다. 올해 초 고덕래미안힐스테이트가 3658세대가 입주를 했습니다. 겨우(?) 그 정도인데도, 강남, 강동권에서는 올해 상반기에 전세가가 초약세를 보였습니다. (그 이후로, 둔촌주공이 이주를 시작하면서 다시 상승으로 돌아섰지만요) 
 
이렇듯, 강남의 물량은 중요합니다. 그런데, 이런 물량이 계속 떠져나올 것이 예정되어있는 상황이고, 결국, 가만있어도, 전세가 하락, 집값 하락은 불보듯한 상황입니다. 
 
게다가 아시겠지만, 요즘 분양시장이 계속 뜨겁습니다. 이런 물량들이 결국은 다 입주를 합니다. 다시 말해 2018년 하반기부터 시작해서, 2019, 2020, 2021년 계속적으로 입주물량이 많습니다. 
 
오히려 역전세란을 걱정해야하는 상황이 곧 닥치게 됩니다. 
 
게다가, 갭투자에 대해서도 장관님께서 시장의 인식을 정확히 하셔야한다고 생각합니다. 시장은 이미 지난 2년간 지나치게 많은 갭투자로 인해, 전세물량이 넘쳐나고 있습니다. 투자자들이 아파트를 사서, 모조리 전세로 물량을 내놓다보니, 전세물량이 넘쳐나고 있습니다. 그래서 이미 상당히 많은 지역들이 전세입자를 구하지 못해서 안달인 상황이 되고 있습니다. 이게 지금의 현실입니다. 
 
다시 말해서, 약간만 어떤 부정적인 기폭제가 있어주면, 그대로 폭락할 수 있는 여지를 가지고 있는 상황이라는 것입니다. 
 
셋째, 실제로 서민들에게 피해가 가고, 경제가 바닥으로 떨어진다. 

이것이 결국 전월세 상한제의 가장 큰 문제점입니다.  

그 이유는, 사실 여지껏 알려져있는 이유와는 다릅니다. 일각에서는 전월세 상한제가 되면, 주인이 한꺼번에 전월세를 올린다든지, 월세로 전환하게 되어서 더 큰 피해를 낳게 된다고 이야기를 합니다. 물론, 그런 부작용도 있습니다. 

그러나, 그렇게 전월세를 주인 마음대로 막 올릴 수 있는 지역은 대단히 제한적인 곳입니다. 

(이하는 전의 포스팅과 중복되는 부분이라서 중략합니다) 

좀더 본질에 집중해볼  필요가 있습니다. 왜 전세가격이 많이 올랐나요? 

투기 때문이라고 발표하셨는데, 그러면서 집을 소유한 사람들이 더 많이 집을 산 비율이 많다고 하셨는데, 그래서 전세가격이 올랐다는 것은 그야말로 숫자만 가지고 판단하는 생각이십니다. 
 
집을 가진 사람들이 더 많이 집을 가진다고 해도, 그 사람들끼리 경쟁을 합니다. 집을 가진 사람들이 담합을 할 수 있는 것도 아닙니다. 물론, 이럴 수는 있습니다. 예를 들어, 전세가격이 2억 수준인데, 갑자기 2억 2000만원에 내놓는다, 그러면서 그 정도 손님 맞출 수 있으면 맞추고 아니면 냅둬요’ 하는 식으로 배짱을 튕긴다. 그럴 수는 있습니다. 
 
그런데, 그게 가능한 것은, 집주인이 더 많은 집을 사서 그런게 아닙니다. 절대 3채 가진 사람이 5채 가졌다고 해서 그런 짓 할 수 없습니다. 그게 가능할려면, 그 지역에 전세물건이 없어야만 가능해지는 것입니다.
 
5채 가진 사람이 물건을 10%나 올려서 내놓는다고 해도, 2채 가진 사람이 10% 싼 가격에 내놓고, 1채 가진 사람이 10% 싼 가격에 내놓으면, 그렇게 계속 물량이 나오면, 10% 비싼 물건은 몇 달이 지나도 나가지 않습니다. 
 
그런 상황인데, 그걸 그저 숫자상으로, 3채 가진 사람이 5채로 늘어난 비율이 더 많아졌다, 그러니깐, 전세가격이 더 올랐다라고 판단하는 것은 너무 현실을 모르는 안일한 판단입니다. 
 
본질은 공급이 없어서 그렇다는 것이 맞는 말입니다. 

그럼 어떻게 해결해야하나요? 

공급을 늘리면 됩니다. 

금방 공급이 늘어나지 않는데 어떡합니까? 

빨리 공급이 늘어나도록 최대한 노력을 하고, 그동안은 금융지원등을 해서 서민들의 주거환경을 안정화해야합니다. 

마치 이 모든 문제가 탐욕스러운 집주인들 때문에 그런 것처럼 몰아가서는 절대 안됩니다. 그런 식으로 몰아가서, 부동산을 소유하는 것이 아무런 매력이 없는 시대를 만들게 되면, 경기는 동맥경화와 같은 상태가 되어버리고 맙니다. 
 
그럼 이제 다른 이야기를 해보겠습니다. 
 
그럼 부동산 규제를 전혀 하지 말라는 말이냐? 
그렇지는 않습니다. 2008년 부동산이 폭락하고, 하우스푸어가 생긴 것은 역시 그 전에 거품이 발생했기 때문입니다. 그렇기 때문에 거품이 발생할 것으로 보이는 상황에서 거품을 제거하는 것은 정부의 현명한 정책이라고 생각합니다. 그래야 많은 피해자가 발생하지 않을 것이기 때문입니다. 
 
그렇다면, 어떻게 규제해야하나? 
 
이것에 대한 본인의 방안은 다음과 같습니다. 
우선, 어느 지역이, 그리고 어떤 대상이 가장 가격이 많이 오르나를 보면 됩니다. 그리고 대중이 어디에 지금 집중하고 있느냐를 보면 됩니다. 
 
그것을 정리하면 이렇습니다. 
지역은 강남을 중심으로 한 서울권과 일부 경기권, 대상은 재건축과 분양권. 대중이 선호하는 것은 갭투자. 
 
이렇습니다. 이것을 어느 정도 막으려면 다음과 같은 방법을 써야합니다. 
첫째, 분양권은 앞으로 신규 분양할 것만이 아니라, 이미 기존의 분양권도 모두 단 한차례만 전매를 허용해야합니다. 
그래서 투기가 아니, 진짜 실수요자에게로만 이전이 될 수 있도록 해야합니다. 
 
둘째, 재건축은 사업시행인가가 나면 관리처분인가까지 1회. 관리처분 인가가 난 경우에는 입주때까지 1회에 한해 명의변경을 허용해야합니다. 
역시 마찬가지로 투기를 막기 위해서입니다. 
 
셋째, 양도세를 강화해야합니다. 그러나 양도세는 세율을 높이는 것이 아니라, 기간에 대한 양도세를 강화하는 것입니다. 
즉, 현재는 1년 이내에 양도하면 40%, 1년 이후에는 일반 세율로 과세하게 되어있습니다.(주택의 경우). 이것을 강화해야합니다. 제 생각에는 2년 이내 양도는 50%, 4년이내 양도는 40%, 4년 이후의 양도의 일반과세로 해야합니다. 
 
이렇게 제도를 고친다고 해도 이건 자유민주주의에 어긋나는 것도 아닙니다. 왜냐면 어차피 양도차익이라는 것은 차익에 대해서 과세하는 것이기 때문에 차익이 없으면 과세하지도 않습니다. 그런데, 기본적으로 투기라는 것이 단기차익을 노리는 것이기 때문에, 단기차익에 대해서는 강하게 과세하는 것이지요. 
 
이렇게 되면, 실수요자 입장에서는 집을 편하게 구할 수 있고, 설령 무슨 일이 있어도 그 사이에 판다고 해도, 1주택자이면 비과세가 될 것이고, 2 주택자라고 해도 양도세를 많이 낸다고 해도 어차피 소득에 대해서 세금을 내는 것이니 억울할 것도 없고, 이렇게 단기차익에 대해 강하게 과세하면, 결국 중기적인 시각을 가진 사람, 즉 건전하게 투자를 하려는 사람만이 시장에 진입할 수 있게 된다는 것입니다. 
 
이렇게 제안을 드리고 싶습니다. 
 
끝으로, 저는 부동산 현장에서 20년 이상을 있었던 사람으로, 앞으로 우리나라 부동산이 어떤 정부가 들어서냐에 따라 출렁거리면서 결국 서민들이 피해를 보는 사태가 또 발생하지 않길 원합니다. 서민들의 생활은 안정되고, 또 자유로운 부동산 거래는 진행이 되고, 경제 또한 활성화되는 세상을 꿈꿉니다. 이점 깊이 헤아리셔서 정책에 참고에 주시면 대단히 감사하겠습니다. 

[출처] 부동산 규제는 이렇게! - 김사부가 국토부장관에게 보낸 메일|작성자 김사부