출처 : 붇옹산의 부동산 스터디) |작성자 Derek

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데리기의 진지한 글.....(부제 : "데기리의 아팟투자 개똥 철칙") 

다른 부동산카페에, 2016년 5월 22일에 작성하여 올렸던, “OOO 부동산투자의 개똥 철칙” 이라는 제목의 글입니다. 부동산(아파트)투자 막 입문하신 분들에게 조금이나마 도움이 되시길 바라는 마음으로 올려봅니다.어느 동네에나 다 통용되는 철칙이지만, 데리기가 강남권 전문이기에 강남권 위주로 예시가 기재되었음을 양해바랍니다.

(철칙#1) 실거주겸이 아닌, 단순투자의 경우 조합이 설립되지않은 재건축은 쳐다도 보지 않으며, 최소한 사업시행인가 바로 이전 단계 이상 진행된 단지에서만 고려한다. => 이유는 위험성 회피 및 정신건강을 위해서.... 장기재건축단순투자는 그 많은 진행상 난제와 그에 따른 시세 변동의 Fluctuation(업다운)에 몸을 얹고 올라갔다 내려갔다 해야 하는데, 만성 스트레스성 위염에 걸릴 수 있기 때문이다. 단, 누구나 인정하는 좋은 입지의 30년 이상된 구축에 들어가 실거주를 겸하며, 장기적으로 재건축이 될, 그 날을 강태공의 마음으로 기다리는 형태의 실거주겸 투자는 언제든 옳다.

(철칙#2) 그 아무리 대단지라 할지라도, 나홀로 남은 재건축예정 단지는 고려하지 않는다. (최소한 같은 지역, 나보다 앞서가는 나의 뒤에서 받쳐주는 비슷한 수준의 재건축 단지가 여럿 있는… 즉 동네 자체가 재건축 버프를 계속하여 시리즈로 받고 있는 곳을 선택한다.) => 이유는 주변 타 단지의 재건축 단계별 호재가 시리즈로 앞에서 땡겨주고, 뒤에서 밀어주며 주변 단지에 계속적으로 긍정적 영향을 주기 때문이다. .=> 강남권지역에 한정하여 예를 들자면,

1)     장미-진미크 등이 남아있는 신천동

2)     5차, 한양, 6차,우성, 7차, 한신4지구, 2차, 4차 등이 시리즈로 남아 있는 잠원동

3)     개포저층, 개포고층, 개포민영, 은마, 우선미 등이 줄줄이 재건축 될 개포동 및 대치동

4)     3차 & 경남, 15차, 반포주공 1,2,4주구, 반포AID차관 등이 대기 중인 반포동

5)     독수리 5형제가 있는 서초동

6)     마지막 화룡점정은, 구-신현대, 미성, 한양 등이 있는 압구정동  

(철칙 #3) 강남1급지 이외의 대형은 건드리지 않는다..(40 후반 평형대가 마지노선) => 이유는 집에 대한 중산층~중상층 트렌드 & 인식의 변화...(지인을 집으로 초대하는 문화가 예전에 비해 현저히 많이 없어졌고, 3대가 같이 사는 경우가 점점 희박해지었고, 3자녀 이상 다자녀가정이 점점 희소해지고 있으며, 조선족을 마지막으로 가사도우미 구하기가 하늘에 별따기가 될 것임..그에 따라, 가사도우미 노동비용도 점점 커지고...소유할 집의 소형 & 임펙트화 추세는 계속된다. 단, 동네 네임 밸류의 가치와 차별화는 점점 심화될 것인데,  다시말해, 너 몇평 살아는 점점 더 희석되고, 너 어디 사냐는 더욱더 많이 질문을 받게 됨. SNS에 자기 집을 찍어 올리는 사람들은 거의 없고...모두 어디 놀러 갔는지? 어디서 뭐 먹었는지를 주로 SNS에사진으로 올리는 경향…...집 내부보다는 밖에서 생활하는 시간이 지극히 많아짐. 너 몇평 살아? 보다 너 어디살아? 라는 질문을 더 많이 받고, 중요해짐에 따라, 강남1급지를 제외한 그 이하의 급지에서의 대형수요는 그 보다 위의 급지의 비슷한 시세의 중소형과 비교 선상에 놓고 선택을 고민하는 수요에 의해서, 대형수요가 집중되지 못하고 분산되기 때문에, 대형 시세버프를 받기가 매우 힘듦.)

(철칙 #4) 컨소시엄 재건축은 그 어떤 휘황찬란한 개념도를 들이 밀어도 왠만하면 건드리지 않는다. (이유는 경험에서 우러나오는, 반포래미안퍼스티지, 반포자이 VS. 잠실엘리트레파 컨소시엄의 지난 10년 간의 시세트렉을 보면 확연히 차이가 남. 잠실엘리트레파가 반래퍼나 반자이 처럼 그 당시 1군 단일브랜드 시공이 되었다면, 최근 형성된 시세에 최소 1.5~2.0억 정도 더 나가고 있을 것임) => 이러한 이유로, 특히 강남신도시, 개포택지지구의 개포2단지 (래미안), 3단지 (THE H), 4단지 (그랑자이), 8단지 (another THE H), 시영 (래미안) 단독 브랜드 무량판구조 신축아파트 별들의 잔치의 폭발력은 매우 대단할 것으로 보고 있으며, 예의 관찰할 필요가 있음. 개포저층지구 중, 개포1단지는 아이파크와 힐스테이트 컨소시엄임에도 불구하고, 개포저층 중에서는 규모면에서나, 초중을 품은 면에서, 대장입지인 만큼, 단일 브랜딩으로만 해결이 된다면, 컨소시엄시공에 의한 마이너스 위험은 상쇄될 여지가 있음.

(철칙 #5) 지하 3층까지 완벽하게 주차장화된 2005년 이후 아파트들에 대하여는, 감가상각노후화를 걱정할 필요는 없다. 리모델링 중 어렵고, 불가능한건, 건물 아래 지하 3층까지 땅파기이지, 외관 도장을 새로 입히고, 수도관을 교체하고, 엘리베이터를 신삥으로 교체하고, 보도블럭 다시까는 정도는 단지 충당금으로 리모델링하여 언제든 깔끔히 재정비 가능할 것이다. 갭투자라면 철저히 널리 알려진 주변 호재가 있고, 갭상승가능성이 있고, 저평가된 2005년 이후 지하3층까지 파 제낀 넓직한 지하주차장을 가진 단지라면 10년차 넘어가는 것을 걱정할 필요는 없다…

따라서, 주변 같은동네에 상대적으로 입지 빠지는 신축들이 새삥이라는 이유 하나로 엉아동생 없는 가격으로 치솟고 있다면, 잠실엘리트레파, 반포자이, 반래퍼, 반리, 반힐등을 연식이 먹는것을 걱정하여 진입을 주저하는 우를 범할 필요는 없겠다.

(철칙 #6) 2005년 이후 지어진 지하3층 주차장을겸비한 기존 30평대 아파트가, 동일 또는 그보다 빠지는 입지의 막 신축된 새아파트 가격보다 일시적으로 2.0억 이상 차이가 난다면 갭투자를 들어간다. 단, 같은 동네 또는 약간 빠지거나 동일입지 30평대 기준 1.5억 정도 신축이 비싼거는 자연스러운 현상으로 겸손하게 인정해주자.

(갭투자 관망 대상 아팟 : 반래, 반자,반포리체, 잠실엘리트레파, 래대팰, 도곡렉슬, 대치아이파크 등) 

(철칙 #7) 무주택자라면, 하시라도 빨리 한 살이라도 젊을 때 실거주 아파트 등기를 친다. 시세가 올라가는 시점에 잡았다면 두 말할 나위없이 좋은 것이고, 설혹 내가 산 이후에 시세가 하락하더라도 문제가 없다. 내가 깔고사는 아파트이니 상관없다는 그런 진부한 이야기가 아니라. 부동산재테크에 진정한 관심을 갖기 시작하는 것은 내 집을 갖고나서 부터이다. 이 때부터 부동산에 대한 진정한 관심과 공부와 자기분석 및 고뇌가 시작된다. 이미 당신은 생애 첫 번째 등기를 하는 순간부터 재테크의 달인이 된 것이다. 설혹 첫 번째 주택에서 실패하더라도, 이는 두 번째 실거주용 이던 투자용이던 추가 주택 구입시 그 동안 해왔던 공부 양에 의해 충분히 만회할 만한 최적의 선택을 하게 될 것이기 때문이다. 

(철칙 #8) 아무리 실거주가 아닌 순투자용일지라도, 여하하여 기대에 못 미치거나 반하는 결과가 나오게되는 경우 하시라도 내가 또는 내 자녀가 추후 들어가서 살면되지라는 전제를 깔 수 있는 단지를 선택한다. 이는 내가 다시 대학생이 된다고 가정하면, 열심히 도전하여 꼭 들어가고 싶다고 생각하는 회사의 주식에 투자하는 것과 같은 원리로써, 내가 또는 내 자식이 살고 싶은 정도의 확신이 드는 단지라야 추후 나의 출구시점에 받아 줄 잠재적 투자자가 나타난다. (이유=> 마곡이나 미사가 뜬다고 나랑 아무런 연고도 내가 살 의향도 자식이 살면 좋겠다는 생각도 없는 곳에 단순히 사람들이 몰리고 투자유망지역일 것 같아..하게되는 단순투자는 투자가 아니라 투기가 될 것이고 내가 잡으면 꼭지가 될 가능성이 높다.)  

(철칙 #9) 실거주 및 투자 아파트를 결정할 시, 반드시 대한민국주택수요 유효피크연령층인 30대 후반~40대초중반 (유초중학생 자녀를 둔) 엄마아빠의 관점에서 바라보고 선택한다. 투자주체는 무의식 중에 본인이 속한 연령대의 시각으로 아파트의 미래가치를 판단하는 우를 범할 수 있다. 20~30대 미혼 주체는 편의성에 치중한 나머지 학군과 종합병원을 간과할 수 있으며, 60대 자녀를 출가시킨 노장년 주체는 자식교육 경험이 있으니 학군까지는 중요한 사항으로 고려할지 모르나, 환경을 과대평가하고 교통을 과소평가하는 우를 범할 수 있다. 내 나이가 몇이던 아파트는 40대 초중반 학령기 자녀를 둔 진입 최대유효수요 주체들의 시각에서 바라보고 그들이 열망해 하는 단지를 후보에 올려놔야한다.  

- DEREK L -