시세흐름 파악에 아주 좋은 글이라 퍼왔네요.

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출처 : 붇옹산의 부동산 스터디 | 작성자 또래미   2017.07.09

http://cafe.naver.com/jaegebal/221032 

그동안 너무 바빠서 동향 쓸 시간이 없었습니다

아시다시피 대부분 중개업소들이 몇주째

문을 닫았다가 최근 문을 연 곳이 많습니다

아직은 서로 눈치 보는 시장인데

매수가 강한 정도는 아니지만

매물이 너무 없는 곳이 많다보니

거래가 은밀히 이루어 지고 있습니다

거래가 된다 해도 실거래 신고를 최대한 늦추는 일이 많다보니

실제 어떻게 팔리는지도 정확히 알기 어렵고

해당 지역 중개업소도 거래를 많이 하지 못하는 곳은

시세를 따라가지 못하는 경우가 많은 것 같습니다

따라서 저도 정확한 동향을 올리기도 부담 스럽고

제가 보는 시장이

실제와 다를 수도 있을 듯 합니다

대략적인 느낌은 이렇습니다

점점  매도자들의 기대치가 높아지고

그러면서 일부 매수자들은

더 이상 참지 못하고 매수에 가담하고

또 다른 일부 매수자들은

8월 대책 이후에 움직이려고 관망 하고 있습니다

처음에는 정부 대책후에

조금 조정 되는 매물이 있는지 문의 하다가

조정이 거의 안되고 매물이 늘지 않다 보니

내논 호가에 슬슬 거래가 일부 이루어지고

망설이던 매수자들이

일부는 매수에 가담 하고 있는 것 같습니다

전월세는  잘 안나갑니다 

삼성동 대치동 도곡등의 경우

전세 매물이 단지별로 몇개 없는데도

매물이 쉽게 소화가 안되고 있습니다

전세를 보러오는 손님이 없다고 합니다 

이러면서 갭투자 하는 분들이 내놓는 전세 매물이

시세가 낮아지기도 합니다

계절적인 비수기에

전월세 수요자 매수 수요로 가는 것이 원인이 아닌가 합니다

개포와 같은 재건축 아파트는 정부 대책후 

문을 닫는 동안 가격이 내린 매물이 있었지만 

지금은 거의 전고점을 회복한 상태 입니다

개포의 경우 1단지와 4단지 거래가

비교적 활발하게 이루어 지고 있습니다

1단지의 경우 관리처분인가 이후로

4단지는 이주비 받은 이후에

가격이 더 오를 것이란 기대로

매도자들이 호가를 계속 올리고 있습니다

개포 4단지가 2800여 세대 인데요

이들 이주비가 8월 부터 풀리면서

주변 아파트 시장에 주는 영향을 지켜 볼만 합니다

강북 일반 아파트도

조금씩 강보합이 느껴 집니다

행당동의 경우 

저가 매물 위주로

슬슬 거래가 이루어 지고 있습니다  

매물이 점점 들어 가고

호가도 계속 오름세 입니다

대림 25평 비인기동이 52000 에 거래 된 후

25평 거래 가능 물건이

3-4개 정도로 줄었습니다

한진 25평은 준 로얄동 54000에 매수세가 따라와도 매물이 들어 가고

보통 54000-57000 정도 호가 합니다

옥수동 금호동 남산타운 등지도

행당동과 비슷한 흐름을 보이고 있습니다

남산타운도 오른 호가에

매수자들이 따라 가면서

거래가 이루어 지고 있습니다

성동구쪽 대부분

매물이 귀한 단지가 많습니다

대치동은 더욱 강세 분위기 입니다

매물이 매우 귀합니다

20-30평대는 물론이고

40평대도 매물이 많지 않고

비로얄동 매물만 있습니다

소형 단지인 대치동 롯데케슬 리베는

불과 한달전에 145000 정도씩 거래 돠다가

지금은 155000에도 매수세가 붙고

집주인들은 16 억을 부르기도 합니다 

대치아이파크도 20-30평대 매물은 거의 없다시피 하고

40평대도 두세달 전보다 호른 호가에도

로얄층은 메물 잡기가 어렵습니다

아직도 54평은 아직 덩어리가 크다 보니

쉽게 거래로 이어지지는 않습니다

54평의 경우 20-22억 정도 호가 하고

전세는 17억에서 18억 정도 나옵니다

대형 전세가 비율이 85 % 정도 하다보니

전세입자들이 매수에 관심을 가지는 것 같습니다

역삼동 푸르지오와 단지의 중소형은

24평 10억 하는 가격에 매수를 꺼리던 수요자들이

부동산 문을 닫고 있는 기간에 가격이 적응이되는지

10억에 거래가 이루어지지고 합니다

20평대 매물은 전무 하고

30평대 매물은 월세가 있어서 

거래가 어렵다고 합니다  

역삼 개나리쪽  대형도 오른 호가에서

조정되지 않고 있습니다

역삼동쪽 대형은 그래도 매수자들이

쉽게 따라오지 않으면서

거래는 부진 합니다

아이파크나 개나리 푸르지오는 더욱 매물이 귀하고 

팬타빌 대형은 16- 17억에 매물이 있는 것 같습니다  

대치동 개포우성의 경우

매수 문의가 있고 

조금씩 호가가 오르고 있습니다

부동산 문을 닫다가 최근 열면서

초강세 분위기 입니다

이번 상승장에서도 활발하게 거래 되지 않았던 

강남쪽 대형 아파트가 시간이 갈수록

강세 분위기로 가는 것 같습니다

요즘은

강남 대형의 움직임을 관심있게 보고 있습니다

예전에 전세가율이 50% 를 밑돌았는데

최근 80 % 정도 되니

그러면서 과거고점에서 10억 가까히 내리다 보니

많은 사람들이

강남 대형에 대한 집값 하락의

트라우마가 점점 잊어져 갈 때 쯤이면

큰 폭의 상승도 가능 할 것 같습니다

어쩜 최근 강남 40평대가 상당히 오른거 보면

그런 일의 신호탄 일 수도 있습니다  

도곡렉슬 43평 타워형의 경우

두달전 15억 하던 가격이

지금은 155000 씩 거래 되다가

지금은 16억을 호가 합니다

판상형 좋은 것은 18억 이상에도 매물이 잡히지 않습니다

정리하면

강남 기존 아파트는 

20-30평대 매물이 매우 귀하고

거래가 많지 않던 40평대 매물이 

이번 상승장에서 많이 줄어 들고 

가격도 1억 이상 오른 곳이 많고 

50평대 이상 대형은

아직도 거래는 많지 않고  

매물도 크게 오르지 않은 상태에서

남아 있는 것 같습니다 

매매보다는 전월세가 활발한 도곡동 타워펠리스 조차도

60평대 이하는 거래 가능한 매물이

매우 귀한편 입니다

타워 1차 57평의 경우 18억에서 19억을 호가 하고

타워의 주력 평형인 60평대 이상은

매물이 적지만 매수 손님이 적어서

거래는 부진한편 입니다

1차 51평은 14-16억 정도

2차 48평은 중저층이 16억에서 165000 정도 매물이 있습니다

2차 54평은 최근 165000에 거래 되고

60평이 20억에 거래 된 것 같습니다

3차 53평은 16억 전후에 매물이 있는 것 같습니다 

과거의 화려한 명성에서 지는 해 같은 타워펠리스는 

막상 매수 하려면 

아직도 가격벽이 높습니다

60평대 이하는 매물이 항상 많지 않습니다 

타워에서 60평대 이상 에서 거주 하던 나이드신분이 

적은 평수로 옮기는 분들고 계시고 

월세가 다른 아파트 보다 잘 나가다 보니 

작은 거 사서 월세 받으려는 수요 

이분들은 리스크 있는 상가 사느니 

차라리 상가대신 타워 사서 

월세 받는 다고 하는 분들이 있습니다 

대형에 거주 하면서 자녀들 한테 

작은 평형을 사주는 수요등으로 

매물이 나오면

그럭저럭 거래가 됩니다

60평대 이상은 다른 대형 아파트와 마찬가지로

거래가 활발한편은 아니지만 

매매와 전세갭이 작다보니 

전세 살던 분들이 매수 하는 경우가 많습니다 

60평대 이상도 막상 원하는 구조와 층을 사려면

최소 22억 이상은 줘야 가능 합니다

보통 2차 60평대는 

향 구조 층에 따라서

가격이 차이가 많이 납니다

2차  60평대는 향과 구조 층에 따라서  

19억-25억 정도 시세 입니다 

1차 주력평형인 69평도 20-24억 정도 호가 합니다 

타워는 한물 갔다 

타워는 싸다 하는 시선은 

어쩌면 아닐수도 있습니다

타워 60평대는 일반 아파트 45-50 평대 느낌 입니다

가격도 비슷 합니다 

제가 타워 초장기에 아이들 어릴때 살았었는데요

그 당시 타워 60평대와 

동부 45평이나 53평과 가격이 비슷햇었습니다

전세값도 비슷 했었구요 

지금도 매매값과 전세값이

가격이 비슷 합니다 

즉 10여년 동안

일반 아파트 가격 흐름과

큰 차이가 없습니다 

타워 60평대는 과거 고점일때

30억 호가 했었는데요 

지금은 가격이 10억 가까히 내려서

아직도 회복 못하고 있습니다

이걸 이야기 하면서

타워펠리스의 눈물을 이야기 합니다

그런데 사실은 강남 대형의 굴욕 입니다

대치아이파크 54평 같은 경우도

사정은 비슷 합니다 

고점 가격이 30억 정도 였는데요 

지금 20-22억 호가 합니다 

렉슬 60평대와

동부도 아직은 전고점에서 

아직 한참 회복이 안 된 상태 입니다 

제 주변에 타워 초장기 거주 하시는 분들은 

거주 만족도가 비교적 높은 것 같습니다

물론 거주에 불만이 없으니 

아직 거주 하시겠지만요 

관리비가 많이 나오고 

환풍에 취약한 편이지만 

편리한 것이 많습니다 

보안이 잘 되다 보니 

타워에 적응 하던 분들은 

계속 타워에 계속 사시려고 하는 분들이 많습니다

제가 살아본 경험은요

환풍에 취약 하지만

그래도 김치찌게도 해먹고

청국장도 해먹고

다른 아파트 하는거 대충 합니다

주방에 에어커튼 같은거 있어서

음식 냄새로 잘 빠집니다

60평대 살았는데요

가물 가물 하지만

관리비는 70만원대 ?

여름에는 110 정도 나온걸로 기억 합니다

그런가 보다 하면서 살면

살만 합니다

어쩜 주상 복합은 노인들이

살기가 좋다는 생각도 듭니다

그리고 이제 10여년전 지은 아파트

점점 노후화 돼도

우리 생전에 재건축 힘들거고

그럼 이런 주상복합도

나쁘지 않은 것 같습니다

저는 지금 신도시에 사는데요  

쾌적한 신도시에 살면서

교통 빼고는 만족 하면서 살고 있습니다

특히 요즘같은 여름에는 개구리와 동거 하면서

시원한 여름밤 산바람이 정말 좋습니다

그런데 저도 몇 년 있으면

60대 되면

지금 세 주고 있는

타워에서 지낼 계획 입니다

투자 보다는 완전히

실거주 목적으로 보유 하고 있습니다

늙으면 펀하게 사는게 제일 인 것 같습니다

아는 노인분들은

거기 살면서

나이들면 밥도 적게 먹다 보니

타워 아래 식당에서 1일분 시켜서 두분이 드시고

대충 지하 슈퍼 이용하면서 만사 편하게 사는 분들이 있습니다

(이분들은 지하 슈퍼를 자기집 대형 냉장고라 부릅니다

필요할 때 엘리베이터 타고 가서 대충 소량씩 사오니까요^^ )

그래도 이렇게 쾌적한 곳이 아직은 좋습니다^^

위례 그린파크 푸르지오 입니다

이야기가 다른 쪽으로 흘렀습니다

다시 다른곳

동향을 정리 하면요

가락동 헬리오시티의 경우

단속 이전에 매수자가  붙으면 가격을 더 올리던 분위기에서

그 가격이면 팔겠다는 매도자들이 나오면서

거래로 이어지지는 않고 있습니다

둔촌도 조금 주춤 하다가

최근 강보합 입니다 

목동도 11단지의 경우

27평 7억 안되는 월세 있는 매물이 급매로 최근 거래 되고

권리관계가 좀 복잡한 매물 빼고는

모두 7억 이상 호가 합니다

20평대는 6억 근방에서

매도자 매수자간 치열한 기싸움이 한창 입니다

위례는 22단지 24단지의 중소형 평형이

비교적 활발하게 거래가 이루어지면서

한두달 전보다 6000 정도는 오른것 같습니다

위례 중대형은 양도세 등 문제로 매물이 잘 안나오고

입주 가능 한 매물이 귀하면서

거래는 부진 합니다

미사의 경우는 강동구 재건축 이주 세력의 영향인지

전세가 초 강세 입니다

매매는 공공 단지나 분양권 모두 강세 입니다  

84형은 28단지나 18단지 19단지 9단지 등과 같은 선두 단지는

로얄층은 6억은 주어야 매수 가능 합니다

다른 2단지나 11단지도 강세 입니다

5억 중반대 시세 입니다

분양권의 경우 매물이 진작 부터 귀해서

점점 호가가 오르고 있습니다

동탄의 경우 시범단지 중심으로

급매물이 많이 거래되다가

요즘 다시 매수세가 주춤 하는 것  같습니다 

물량이 많은 것이 주요 원인 같습니다

요즘에는  겁을 많이 먹는지건지

다운계약을 부담스러워 하면서 거래 하는 것 같습니다

광교 분양권도 실제 거래 가격으로

양도세 신고를 많이 한다고 합니다

저는 최근 분양권을 매도 했는데요

다운 쓰지 않고

양도세 매도자 부담으로 한다니

오히려 중개업소에서 거래를 꺼리더라구요

제것이 실거래가 올라가면

다른 거래가 들통 날까

우려 하는 것 같습니다

그래서 지인에게 어렵게 매도 했습니다

탈법과 탈세를 하지 않는

정정당당한 시장이 정착되길  바랍니다

투자자는 편법 말고

실력으로 수익을 내 봅시다

새 정부 들어서 이런 저런 정책이

연일 나오고 있습니다

이렇게 나오는 정책에 너무 예민하다 보면

판단력이 흐트러질 수도 있습니다

시장의 큰 흐름은 규제 정책 으로

쉽게 바꿔지지 않습니다

거대한 에너지의 관성이 얼마나 큰지는

개개인이 판단할 문제 입니다

이에 따른 움직임의 결과도 물론

본인의 책임 입니다

이럴때는 여건에 맞는

투자 방향을 어떻게 할지

충분히 고민해 보면서 

때로는 과감한 행동이 필요 하기도 한 시기로 보여 집니다 

방향이 결정 되면

던질것은 가격 너무 예민해 하지 말고

과감히 던지고

가지고 싶은 것은

먼저 가지는 용기가 필요 합니다

점점 긴장 되는 시장 입니다

파도타기가 어렵습니다

너무 바람이 심합니다

파고가 큽니다

그래도 이런 시장에서

진정한 승부를 경험해 보세요

보이시지요?

바람의 방향이

그냥 상승의 바람 말고요

어떻게 흐름이

달라지고 있는지가요 ^^