새로운 관점의 좋은 글 공유드립니다.

부자동네의 주변 신도시를 항상 유념해야겠습니다.

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출처 : 내가 만난 고수의 세계 (1) | 작성자 달빛에비친마룻바닥 

http://blog.naver.com/mysistre/221056992087 

부동산으로 돈 벌 수 있는 방법은 크게 두가집니다. 
하나는 택지지구가 될 땅을 사는 것.
그런데 보통사람이 택지지구 지정이 될 것이란 정보를 얻기가 힘들어요.
이미 당신이 알고 있다는 건 가격이 뛸대로 뛴 후일 겁니다. 
불가능하다고 봐야하죠.
그래서 둘째 방법을 써야 해요.

택지지구 안에서 분양을 받는 겁니다.
그 중에서도 첫 분양하는 걸 무조건 잡아야지 돈이 됩니다.
아파트건 오피스텔이건 상가건, 자금이 되는 선에서 첫 분양을 잡으세요.
지금 서울은 택지지구 공급이 없다고 봐야해요.

서울의 마지막 택지지구였던 마곡지구마저 아파트 34평이 9억을 찍었어요.

40평대는 11억 해요 11억.
상가는 평당 2,000만원이었던 것이,
지금은 6,000만원에도 매물이 없어요. 

그래서 이젠 신도시로 가야 합니다.
사람들이 구도심으로 안가요.

깨끗하고 길 잘 닦여있고 학교시설도 잘 갖춰진 신도시로 가요.

아무 신도시나 가서 투자하면 성공할까요?
그렇지 않죠.
신도시도 부자동네 옆으로 가야해요.



강남 밑에 판교
송파 옆에 위례
강동 옆에 미사
목동 옆에 마곡



그 신도시들 주변에 있는 부자동네에서 투자해 집값이 오른거지요.
부자동네와 그 신도시들은 서로 상생관계에 있어요.

어떤 사람들은 부자동네와 인근 신도시가 경쟁관계에 있다고 말해요. 
자기가 투자한 지역이 더 낫다며 신경전을 벌이면서요.

신도시에 투자한 사람은 부자동네 집값을 뛰어넘을 것이라 주장하고

 부자동네 재건축에 투자한 사람은 여전히 허허벌판이었던

못사는 옆동네의 기억을 지울 수가 없어요.

마곡와 목동은 상생관계에 있다.




한가지 예를 들어보자구요.
투자는 마곡에 하고 애들 교육은 목동 전세로 들어간다는 의견이 많아요.

목동 재건축 아파트는 노후화되어 전세가가 워낙 저렴하니까요.

그리고 목동에서 자녀교육을 다 시키고 깨끗하고 잘 정비되고 인프라가 갖춰진 마곡으로

 투자 겸 실거주하는 분들의 이동이 상당히 많았어요.
마곡 엠밸리 아파트 가보세요. 아파트 주민들 중에 좀 산다는 사람들,

 때깔나는 사람들 만나서 어디서 왔느냐 물어보면

다~목동에서 애들 교육시키고 마곡으로 왔다고 하는 겁니다.

 참 현명하단 생각이 들었어요. 

그리고 마곡에 둥지를 튼 젊은 세대들은 자녀교육을 위해

 다시금 목동으로 이동을 하는 겁니다.

마곡에서 목동으로,그리고 다시 마곡으로 돌아가는 순환구조라는 거죠.

그리고 가장 중요한 목동 재건축이 남아있어요.

 목동재건축이 추진되면 목동 집값은 30평대 10억에서 15억을 훌쩍 넘어

한단계 업그레이드 될거라는 거예요.

12,000세대가 넘는 목동 대단지의 이주수요는 다 어디로 흘러갈까요?

바로 인근 주택과 마곡으로 들어옵니다.

지금이야 마곡이 새아파트이고 LG와 같은 대기업 인원이 16만명이 유입이 된다하여

 아파트며 상가며 엄청난 가격으로 오르고 있지만

 목동 재건축이 실제 추진이 되는 10년 후에는 마곡도 구축이 되어

 모든 집값과 상권이 안정기에 있을거란 겁니다.

무슨 말인가 하면,

집값이 오르지도 내리지도 않은 보합세를 유지하는 마곡구축에

 목동의 재건축 이주수요로 인해

다시한번 투자의 바람이 마곡에 불어 올거란 말입니다.

이처럼,

신도시와 인근 부자동네는 서로 뗄래야 뗄 수 없는 상생관계에 있어요.

마곡이 뜬 이유도 목동과 상암이라는 부촌이 배후에 있었기 때문이라는 것이죠.

판교도 마찬가집니다.

위치상 가까운 강남, 잠실의 투자와 이주수요가 있었기 때문에 시세상승을 이룬 것이죠.  

이 둘은 경쟁관계가 아니라 서로 발전하는 관계랍니다.


 

 성공하는 신도시에는 부자동네를 끼고 있다.
 


그럼,
신도시 중에 부자동네를 끼고 있는 저평가된 동네를 찾아야겠지요. 

하남 미사 30평,
다 6억씩이예요. 리딩단지는 7억이 넘어요. 

근데 김포한강신도시 4억.
다산신도시 4억.
다산신도시는 송파와 강동을 끼고 있어요.
잠실까지 자동차로 15분 걸리죠. 
다산에선 롯데타워가 한눈에 보일 정도예요. 

다산 진건지구. 
여긴 많이 올랐는데 8호선이 들어온단 호재가 있어 불이 붙었죠.
프리미엄은 1억에 육박해요. 

다산 지금지구 분양권.
여기도 입주할 때 프리미엄
2억 이상은 갈 곳 이예요. 

다산 지금지구는 미사강변도시와

 한강을 마주하고 앉아있어요.

지금 프리미엄이 3,000만원에서 로얄 기준 5,000만원 정도인데,
지하철 9호선이 올거란 정보가 있어요.
물론 지하철 9호선 올지 안올지 확실치는 않아요 발표난게 아니니까.
설사 된다해도 지하철 다닐려면 10년 이상 봐야해요.
근데 부동산은 9호선이 들어올거란 기대심리만으로도 가격이 오르죠.
그걸 잘 노려야해요.

9호선은 확실치 않지만,

다산 지금지구에는 남양주 법원과 검찰청, 교육청과 경찰서 등

남양주 전체 행정타운이 건축 중에 있지요.

현재 프리미엄과 다산 지금지구호재와 비교하면

확실히 저평가됐어요.

더 성장가치가 있는 신도시는 김포한강신도시 운양동이예요.