실거주와 투자를 분리하는 투자 방법 | 공유

2017-07-19 10:15

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해리

조회613,961회 댓글328건

본문

실질적으로 유용한 방법에 대한 애기입니다. 좋은 글 감사합니다.

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출처 : (붇옹산의 부동산 스터디) |작성자 미스디오르 2017.07.18

http://cafe.naver.com/jaegebal/226885

최근 11단지 전세입자 구하는 글을 올리며

실거주와 투자를 분리하는 정보를 올린 후

하루에 받는 쪽지량이 하도 많아서

발송한도인 50개 쪽지가 넘어가는 바람에

제 때 답장을 못드리고 누락이 되네요

사실은

이 곳에 계신 부동산 고수님들이 보시기에

아주 아주 허접하고^^;;;

또 저희 남편 말에 따르면...

엄청 잔머리 굴리는 거라서 민망한데요 ㅜㅜ

제가 생각하기엔 너무 당연했는데...

물어보시는 분들이 계시니

제 나름대로 성의있는 답변 적어봅니다

쪽지로 많이 받는 질문 FAQ 만들어봤습니다 ^

Q1> 미스디오르 님은 부동산 종사자인가요?

>> NO

저한테 쪽지로

부동산 하냐고 물어보는 분들이 계신데...

전혀 관련없는, 맞벌이 워킹맘이구요

(하나에 꽂히면 진짜 끝장을 보는 스탈

제 사전엔 "적당히" 란 없습니다 ㅋ

깨알자랑 하면 >> 수능 상위 1 %

꽂히면 상위 1 % 들어가는데...

요즘 완전히 꽂힌 게 목동 재건축 )

암튼 그래서

이렇게 목동 재건축 투자에 열과 성을 다해서

회사에서 장문의 글을 올리고,

수백개의 쪽지에 일일히 성의있는 답변을

다 보내드리는 이유는,

5.9.11 단지 3 개 단지의 미래 조합원으로서

나중에 조합이 구성이 되면

조합의 임원에 출마할 푸른 꿈이 있습니다!

그 때는 한 표를 부탁 ^__^

그래서 이 곳 분들은 물론

부동산 분들과도 좋은 관계 유지를 위해서

나름 노력하고 있답니다 ㅋ

일단

저의 전 재산이 들어간 투자인 만큼!

제 입장에서는

그냥 단순히 새 아파트 몇 개가 아니라

"목동 컴팩트 시티" 완성으로

서울 신흥 부촌의 지도를

반포 >> 목동으로 가져오는 게!

인생 시즌 2 목표가 된 셈이네요...

(10대 시절의 시즌 1 목표는

이미 이루었구요)

그래서 열과 성을 다하는 것이지

부동산 업종에 종사하는 사람은 아니구요,

전혀 다른 업무를 하고 있습니다 ^^;;

그리고 직업 특성상!

20대 대학생들에게도 강의를 나가고 있어서,

누군가에게 설명을 하는 것에 익숙합니다

즉, 이런 투자 설명 글을 올린다거나

쪽지로 제 나름의 투자 설명글을 보내는 게

익숙한 사람이다보니 스트레스나 부담은 없어요

남편은

매번 제가 올리는 글만 보면 ㅠㅠ

지금 인건비 안나오게 뭐하는 거냐고 화내지만....

저는

민들레 홀씨를 뿌리는 마음으로

오늘 제가 쓴 댓글이,

또 보낸 작은 쪽지가...

훗날,

목동 재건축을 더욱 아름답게 꽃피우리라

믿으면서 ^^

최선을 다해서 장문의 글을 쓴답니다 ^_^

그럼 재수없는

귀신 씨암탉 잡아먹는 소린

이만 각설하고!

본격 FAQ 나갑니다

두근두근 두근 반.. 세근... 네근..

자주 하시는 1번 질문.

유주택자도 전세자금 대출이 가능한가요?

>> 네!

전세자금 대출은 주택 소유와 상관없이

본인소득+신용으로

계약서상 전세금액 80 %까지 나옵니다

일반 직장인이면 다 나온다고 보심 되고

즉 4억 전세를 구할 때

내 돈 8천만 있으면, 3.2억 대출 가능

은행에서 바로 집주인 통장으로 보내서

내 대출금이란 부담도 없어요 ㅋ

이사 나가실 때 본인 돈만 챙기면 됩니다

2번 질문.

실거주와 투자를 분리한다는 게

무슨 말인가요?

>> 이건 쉽게 예를 들어드릴게요

예를 들어 내가 가진 자본금이,

"5억"이라고 가정하면...

목동 재건축 단지에

실거주로 들어오는 실 수요자분들은

대출 금액의 압박으로 30평대를 못사죠

보통 5억에

3-4억대 대출로 27평을 사시는데요

실거주와 투자를 분리할 경우

내가 가진 돈 5 억중

4. 2 억은 투자용 매수에 씁니다

현 타이밍 실전사례 1>

네이버 검색하니 9단지 38평 급매 10.8억

전세는 6.5 억 전후

그럼 9단지 38평 급매를

전세끼고 사는데.... 4.2 억을 쓴 다음

나한테 남은 돈 8천만원

여기+ 전세자금대출 3.2억으로

4억짜리 27평 전세를 사시면 됩니다

목동 단지는

외부 투자자가 많이 유입된 곳이라

가능한 플랜입니다

그래서 전세자금 대출 동의도

다 해주십니다

저도 현재 80% 전세대출로

11단지

장기 전세에 거주 중입니다

즉 10년 이상 거주 가능한

장기 전세가 많으니

굳이 내 집에 들어갈 필요가 없고

이사 걱정 또한 없습니다 ^^

(저희 집도 장기 전세도 가능하십니다

1115동이고 방 3개, 구조 좋은 저층동

내부 올 수리 싹 해드리는 조건입니다)

이렇게

실거주와 재건축 투자를 분리해서

첫 번째 좋은 점 >>

동일한 자본금 5 억과,

동일한 레버리지 3.2 억으로

38평 중대형에 투자할 수 있습니다

물론 실거주를

27평에 하는 건 똑같지만

추후 투자 수익률을 따져본다면!

27평을 투자한 것 vs 38평을 투자한 것...

추후 재건축 이후에

수익률이 넘사벽으로 차이가 날 듯요

제가 2015년 5단지에 투자할 때

맨 처음 썼던 방법으로

당시 저희 부부가 깔고 앉은 5 억 중에서

3.5억을 꺼내서 5단지를 전세끼고 매수를 했구요

남은 돈 1.5억 + 전세자금 대출로

실거주용 전세를 구해서 살았습니다

그리고 현 수익률은 투자금 대비 100% 네요

그 다음 11단지 상가를 살 때는

마이너스 통장을 풀로 만들어서 레버리지 일으켰구요

(폭락론자의 바이블인 금융계 남편이

심하게 반대를 안해준 것에...

다시 한번 심심한 감사를 전하며ㅜ)

그 대출 이자는

상가에서 나오는 월세로 커버하는 중입니다 ^^

두번째 좋은 점은>>

만약 27평 실거주용 집을 사는데

3.2억 주택 담보 대출을 받게 되면

요즘은 거치식이 아닌

원리금 상환을 같이 해야 되서

월 상환액이 120 정도인 반면!

전세자금 대출 3.2억의 경우는

이자만 내는 거치식이라

월 65 만원만 내면 됩니다

즉, 월 대출 납입금 부담이

절반으로 줄어들게 됩니다

3번 질문.

저희가 @억 대출을 내도 괜찮을까요?

>> 답변 : 케바케

사실 밑도 끝도 없이 저한테 쪽지로

목동에 10억 쩌리 집을 사고 싶은데

3억 대출이 괜찮냐고 물어보시면

이건 답변이 진짜 어렵습니다

사실 레버리지를 일으키는데 있어서

적정 금액은

가정 경제마다 다 다른 거라서요....

맞벌이 월 1000만원을 벌어서

900만원을 다 쓰는 분들이라면,

2-3억 대출조차 버거워 하시지만,

맞벌이 월 500만원을 벌어도

300으로 알뜰하게 사는 분들은

3억 - 4억 이상 대출도

거뜬하게 잘 감당하고 삽니다

제가 생각하는 가계 대출에 있어서

제일 중요한 기준은

부부의 고정적인 인컴+ 생활비 규모랍니다

사실 돈이란 건

얼마를 버느냐가 문제가 아니라

얼마를 쓰느냐의 문제 같거든요

저희는 수입도 크고, 대출도 크지만

제가 워낙 알뜰(=이라 쓰고 궁색이라 읽는 ㅠ)

결혼 후엔

백화점에서 옷 한벌 안사본 짠순이다보니...

아이는 국공립 원 다니며

사교육비는 제로, 대출 다 상환하면서,

또 부부 노후 연금도 100만원 부어가면서

나름대로 잘 먹고 잘 살고 있습니다 ^^!

4 번 질문.

투자가치가 높은 목동 단지 추천해주세요

>> 답변 : 목동은 모두 좋습니다

다만

중요 우선 순위에 따라서 고르시면 되요

1-14단지의 전체 단지마다...

목동은 정말 팔색조처럼 매력이 다릅니다

여기 양천구 게시판만

작정하고 2-3시간 정독해보셔도

다양한 정보들이 나오는데요

그런 글을 읽는

최소한의 성의!? 표시도 없이ㅜㅜ

무턱대고

투자하기 좋은 단지를 콕 찝어 달라면

제 입장에선 설명 드리기가 난감합니다

본인이 목동 투자를 하는데 있어서

제일 중요한 우선 순위를 정해보세요

1. 나는 무조건 속도! 빠른 재건축과 지분

2. 좀 속도 느려도 좋은 교육 환경 실거주

3. 역세권이 아니면 그거슨 집이 아니다

각자 포기 못하는 중요 기준이 있으시니

그 기준에 맞춰서 몇 개의 단지를 추리시고

그런 다음

그 단지들을 차례로 임장다녀보시면

특별히

가슴에 와닿는 단지가 있습니다

저는 7단지와 5단지 중에

5단지가 제 가슴으로 들어온 거죠 ㅋ

5번 질문.

목동 부동산을 추천해주세요

>> 답변 : 그럼 최소한 선호 단지를 알려주세요!

사실 목동 부동산들이,

서로 활발하게 물건 공유를 하는 건 맞지만

요즘같은 급 상승장에서는

진짜 급매 물건!은...

서로 공유가 안됩니다

물건을 가진 부동산에서는

먼저 자기네

매수 대기 손님에게 전화 쫙 돌리고 계약 후

복비 일타 쌍피!

즉 매도인 매수인 모두에게 받고 싶어해요

그래서

상승장에서는

무엇보다 부동산 선택이 중요한데요

그렇다고

또 여기저기 부동산 죄다 찔러봐서...

매도인에게 전화가 자꾸 가게 되면,

그 주인은

한명의 매수인이란 생각을 못하고

여러 사람의 대기 인원이 있다고 생각해서

금액을 올리는 부작용이 생깁니다

따라서 조용하고 빠르게 움직이는 감각

필요하시구요

또 하나는,

부동산에서 급매 나왔다고 자꾸 전화 온다고

"요즘 목동 매수세가 소강인가봐요..."

이러는 분들이 계신데,

위에 쓴대로

그 부동산이 타 부동산에서 물건 계약할까봐

본인 애가 타서 자꾸 전화하는 거지

매도인의 애가 타는 게 아닙니다

상승장의... 진짜 레알 진검 승부는,

"계좌 번호" 달라고 할 때 나옵니다

두둥~

이때 그 금액대로 나올지

1000-2000이 올려서 나올지는...

누구나 한번쯤 겪게 되는

물먹는 하마 시츄에이션 ㅡ.,ㅡ

6번. 질문

지금 목동 꼭지인가요? 매수 타이밍 언제가 좋을까요?

>> 답변 : 신의 영역... Only God knows...

바닥과 꼭지를 알 수만 있다면...

우리 모두 부동산 재벌이 되어

트럼프가 안부럽겠죠 ㅋ

바닥에서,

영혼까지 끌어올릴 대출로

다주택 매수하면 되니까요

하지만 그건 신의 영역이니,

살포시 패스....

저는 투자를 하면서,

바닥과 꼭지에 대해서는

솔직히 생각하지 않습니다

그걸 알 능력이 없으니까요

다만 제가 15년 16년 17년

해마다 목동 단지를 계약할 때면...

그 때 당시의 꼭지점 가뿐히 찍어주면서

고점 매수했습니다

그리고 물론

상투를 잡은 거라는 각오도 했습니다

그럼에도 불구하고

매수를 강행한 하나의 이유는....

제가 생각하는

재건축 투자의 제일 중요한 포인트는,

매수 시점의 가격이 아니라,

매도 시점의 가격이죠

언젠가 붇카페에서 본 댓글인데

지금도 선명하게 기억에 남습니다

반포쪽 재건축 투자자가 남긴 글로

기억하는데

그 분이 오래 전에

9억인가에 산 재건축 아파트가...

6억대로 떨어졌다가

다시 12억- 18억까지 올랐다고 합니다

사실 사이클상 보면 6억 저점 매수가

가장 신의 한수이고, 좋은 선택이지만

우리가 그 저점 타이밍을 어찌 알리요....

다만 그 분이 9억에 산 걸

6억까지 갔을 때.... 강한 멘탈로 버텼으니~

그게 다시 18억 두배가 되준 겁니다

그래서 제가 중요하게 생각하는

투자 기준은

미래의 어느날,

제가 매도할 타이밍의 가격이

현 매수 가격보다 높으면 된다는 것

사실 목동은 올 연말이면

두 가지 대형 호재와 악재가 정면 충돌을 합니다

호재 : 재건축 연한 충족과 지구단위 계획발표

악재 : 재건축 초과이익 환수제의 유예 종료 (거의 확정적)

이 두 개의 카드가 부딪혔을 때

과연 어느 쪽의 에너지가 더 셀지는....

솔까 붙어봐야 아는 거죠 ^^

그럼에도

제가 9단지 55평 대형 매수를 했던 이유는,

저는 길게 장기로 보면...

오르락 내리락 파도는 탈 지 언정

지금의 매수 가격이

큰 메리트 있다고 봤기 때문입니다

전고점 비교해보면

대형 평형은 아직.... 상승 워밍업 중인 잠룡

그래서

연말에 일시 조정이 올 수 있지만

과연 그 시점의 가격이

지금보다 더 저렴할 지 더 오를 지 또한

신의 영역입니다

만약 지금부터 2억 오르고...1억 조정 온다면

그게 떨어진 건가요?

이미 지금 가격보다 1억이 더 비싼 건데....

그래서 장투 입장인 저는

당장 가격이 아니라 미래 가치,

즉 미래 시세를 보고,

겁없이 꼭지점을 잡았던 건데요

다행히 5단지, 11단지는

2년이 지나고 보니... 꼭지는 아니었습니다

9 단지도 지금은 모르죠

내년 이 맘때쯤이 되어야

상투 틀어쥔 건지.... 저점 매수인지

레알 해답이 나오구요

-에필로그

제가 이런 목동 투자글을 올릴 때마다....

거의 게시글마다 따라다니면서

이런 빈정 글을 쓰시는 분들도 있으세요

>> 그렇게 좋으면 너님이나 목동 또 사세요...

(네 알겠습니다 ㅜㅜ

그렇게 좋아서.... 9단지 또 샀어요)

>> 너님은 저점에 샀으면서 꼭지 잡으란 겁니까?

(네 그런데

제가 샀던 15년 겨울, 16년 여름,

그 어떤 매수 타이밍도

꼭지점이 아닌 적은 없었어요

올 여름 9단지도

꼭지점 사뿐히 찍었는 걸요

하지만 지금은 꼭지인지 무릎인지 어깨인지 몰라요

시간이 답을 주겠지요

또 1년 쯤 지나...

내년 이 맘 때가 되면

지금 시세가 꼭지인지 아닌지 나올 겁니다)

제가 목동을

해마다 꼭지에 샀으니,

이 글을 보시는 분도

꼭지에 사시란 얘기가

절대 아닙니다 ^^;;

각자 투자 성향,

부동산 마인드,

그리고

무엇보다 중요한 멘탈!이

다르기 때문에...

그건 본인의 판단에 달린 거죠

11단지의 경우도

올초 1월엔

제 매수가격에서 거의 1억까지

떨어졌었고,

멘탈 약한 폭락론자 남편은

엄청 많이 힘들어했지만

저는 사실..

전혀...신경 안썼구요.

대신 다시 오르니까

남편의 기분도

다시 올라가더라구요 ㅋ

덕분에 9단지를 살 수 있었으니...

저 또한 기쁘구요

사실 저는 1월을

추매 타이밍으로 봤지만

남의 편님이

11단지 1억 하락에 멘붕 모드셔서

감히 추가매수 ㅊ 자도 못 꺼낸..

돌아보면 아쉽....

암튼 재건축 투자는

워낙 급등락이 많은

하이 리스크, 하이 리턴 상품이라

본인의 투자 성향!

즉 마인드가 잘 맞아야할 거 같습니다

특히 부부간의 쿵짝이요

솔직히 저희는 싸움도 무지 했네요 ㅋ

요며칠간

하루에 쪽지가 거의 100개씩 오는 통에

매번 50개의 발송 한도를 다 쓰면서

일일히 답장하느라 하루 해가 다 가서...

업무에 지장이 생기는 바람에!

오늘 작정하고 긴 글 남겨봅니다

그럼에도 더 궁금한 게 있으시면,

언제든!

부담없이! 제게 쪽지 보내주세요 ^^

목동 재건축 성공 투자와 함께

우리 모두 부자가 되어 BOA 요

from. 친절한 (미스이고픈) 디오르 씨

[출처] 많이 묻는 FAQ : 실거주와 투자를 분리하는 투자 방법에 대한 정보입니다 ^^ (붇옹산의 부동산 스터디) |작성자 미스디오르

행복한아재님의 댓글

행복한아재 17-07-19 10:24

참 다양한 투자방법이 있네요 ^^
잘 읽었습니다. 감사합니다.

메이님의 댓글

메이 18-02-05 15:41

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임형철님의 댓글

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김영제 18-02-08 15:59

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김종택님의 댓글

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이희재님의 댓글

이희재 18-02-09 14:38

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심정경 18-02-09 14:38

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김말숙님의 댓글

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박종철님의 댓글

박종철 18-02-10 11:58

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정윤교 18-02-12 16:30

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강석현님의 댓글

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dfbdfbdfb님의 댓글

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fbbdf님의 댓글

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dsvdvdvdvd님의 댓글

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dsvdvsv님의 댓글

dsvdvsv 18-02-21 17:22

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fdvdsv 18-02-23 12:48

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이영철 18-02-25 16:32

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https://www.tumblr.com/blog/nanum222
https://www.instagram.com/nanumi9604
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dsvdsv님의 댓글

dsvdsv 18-02-26 14:52

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sdvdsv 18-02-26 14:52

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dsvdsv님의 댓글

dsvdsv 18-02-26 14:53

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dsvdsv님의 댓글

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원태호님의 댓글

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dsvds님의 댓글

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dsvdsvdsv 18-02-28 12:14

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vsvsdvsd님의 댓글

vsvsdvsd 18-02-28 12:17

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sdvdvds 18-02-28 12:22

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dfvdsvds님의 댓글

dfvdsvds 18-02-28 12:23

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dsvdsv님의 댓글

dsvdsv 18-03-01 10:40

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dsvdvds님의 댓글

dsvdvds 18-03-01 10:45

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dsvdvds님의 댓글

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dsvdsvds 18-03-01 10:50

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dsvdvd님의 댓글

dsvdvd 18-03-01 15:25

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dsvdv 18-03-01 15:29

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dsvds님의 댓글

dsvds 18-03-02 15:09

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vdsv 18-03-02 15:10

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dsvdsv님의 댓글

dsvdsv 18-03-02 15:13

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dsvsdds님의 댓글

dsvsdds 18-03-02 15:16

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dsvd님의 댓글

dsvd 18-03-03 12:23

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dsvdsv님의 댓글

dsvdsv 18-03-03 12:26

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dsvds님의 댓글

dsvds 18-03-03 12:29

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dsvdsv님의 댓글

dsvdsv 18-03-05 11:48

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dsvds님의 댓글

dsvds 18-03-05 11:49

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dsvdsvsv님의 댓글

dsvdsvsv 18-03-05 11:50

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dsvds님의 댓글

dsvds 18-03-05 11:52

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dsvdsvdsv님의 댓글

dsvdsvdsv 18-03-06 12:13

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dsvdsv님의 댓글

dsvdsv 18-03-06 12:16

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dsvdsv님의 댓글

dsvdsv 18-03-06 12:17

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dsvdsv님의 댓글

dsvdsv 18-03-06 12:19

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dvdsv님의 댓글

dvdsv 18-03-07 12:36

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dsvds님의 댓글

dsvds 18-03-07 12:38

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dsvsdv 18-03-07 12:45

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dsvsdvds님의 댓글

dsvsdvds 18-03-08 14:36

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dsv님의 댓글

dsv 18-03-08 14:42

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dsv님의 댓글

dsv 18-03-09 12:19

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dsvdsv 18-03-09 12:21

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dsvdsv 18-03-09 12:23

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vsdvds님의 댓글

vsdvds 18-03-09 12:31

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dsvds 18-03-10 12:02

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gdfb 18-03-12 11:45

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fbvv 18-03-12 11:47

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dsvds 18-03-12 11:50

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dsvsdvds 18-03-13 10:31

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dvds 18-03-14 15:40

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dsvdsv 18-03-14 15:44

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dvs님의 댓글

dvs 18-03-15 14:40

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dsvds 18-03-15 14:45

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dsvdsv님의 댓글

dsvdsv 18-03-16 11:26

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dsvds 18-03-16 11:28

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dvd님의 댓글

dvd 18-03-16 11:30

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sdvds님의 댓글

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dsvds님의 댓글

dsvds 18-03-17 11:12

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dsvs님의 댓글

dsvs 18-03-17 11:14

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