출처 : 오윤섭의 부자노트

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10년만에 찾아온 수도권 주택시장 상승장에서 문재인정부는 참여정부와 달리 이성적으로 대응할 것으로 믿었습니다. 하지만 제 예상이 빗나가고 있네요. 국토교통부장관과 국세청장이 포워드 가이던스(선제안내) 성격이 강하지만 부동산 투기세력을 뿌리 뽑겠다며 강력 대응을 거듭 밝히고 있습니다.

이번 주 부동산 리서치회사 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 실수요자는 물론 투자자, 그리고 문재인정부도 관심이 많은 서울 아파트시장 상승장이 언제까지 계속될 것인가?를 짚어보겠습니다.

서울 아파트값이 오르는 이유

서울 아파트값 상승의 근본 원인은 공급부족에 있습니다. 문재인정부는 주택공급이 부족하지 않다며 잘못 이해하고 있더군요.

공급부족은 공급의 양도 문제지만 공급의 질이 더 큰 문제입니다. 여기서 공급의 질이란 새 아파트, 소형, 직주근접성, 쾌적한 주거환경을 갖춘 아파트를 말합니다. 이게 바로 30대 에코세대와 구매력이 높은 40대 실수요자가 가장 선호하는 아파트입니다.

직주근접성과 쾌적한 주거환경을 갖춘 소형 새 아파트가 부족하기 때문에 서울 아파트값은 계속 오르고 있는 것입니다. 수요초과 공급부족으로 인해 말입니다. 여기에 유동성장세와 2015년 이후 집값 상승 기대심리도 한몫하고 있습니다.

따라서 신규아파트 공급의 질이 개선되지 않는 한 서울 아파트값은 우상향할 것입니다.

2015년 이후 서울에서 가장 상승폭이 큰 아파트 나이는 20년 초과입니다. 낡은 아파트가 아니라 재건축을 추진하고 있는 단지입니다. 재건축으로 새 아파트가 예정돼 있는 아파트입니다. 새 아파트로서 미래가치가 높다고 생각하기 때문에 실수요는 물론 투자수가 몰려 가격이 오르는 것입니다.

통상 실수요자 입장에서 가장 만족도가 높은 아파트 나이는 5년 안팎입니다. 15년이 지나면 노후로 인해 점차 주거만족도가 낮아집니다. 20년이 지나면 녹물이 나오는 등 만족도가 바닥으로 치닫습니다.

서울에서 실수요자에게 만족도가 높은, 지은지 10년 이내 아파트가 얼마나 있을까요? 2007년 이후에 입주한 단지가 얼마나 있을까요? 더욱이 중대형 말고 소형 물량은 얼마나 될까요?

공급이 부족하지 않다고 아무리 외쳐대도 ‘입맛’ 까다로운 30~40대가 선호하는 서울 새 아파트는 부족합니다.

서울 집값 안정을 위한 전제조건

문재인정부가 서울 집값이 안정되길 원하다면, 또 문재인정부가 말하는 '투기세력'을 뿌리뽑고 싶다면 질 좋은 아파트 공급을 늘리면 됩니다. 공급에 장사 없습니다.

도심 핵심 입지에 위치한 중대형 낡은 아파트를 소형 새 아파트로 바꾸면 됩니다. 바로 재개발 재건축 등 정비사업을 통해 말입니다.

참여정부처럼 재건축사업이 강남 집값 폭등의 주범이라며 감정적으로 대응하며 규제책을 쏟아내선 안됩니다. 그러면 5년뒤 10년뒤 시장의 역습을 받게 됩니다.

한국도시연구소에 따르면 2015년 현재 전국 아파트 326만7,000가구중 지은지 20년 이상된 아파트는 서울이 58만1,714가구입니다. 오는 2025년에는 125만72가구로 급증할 것으로 예측했습니다.

이처럼 급속도로 노후화되고 있는 서울 아파트 재건축을 막는다면... 정비사업은 추진 단계부터 입주까지 10년 안팎이 걸립니다. 따라서 정비사업을 통해 신규주택을 지속적으로 공급하는 시스템을 갖춰야 합니다.

2013년 이후부터 정비사업이 살아나고 있는데 5년도 안돼 다시 정비사업을 막는 규제책은 서울 집값 안정에 전혀 도움이 되지 않습니다.

만약 문재인정부가 서울 재건축사업을 막으면 30~40대 실수요자들은 직주근접성과 주거환경을 갖춘 소형 새 아파트를 어디서 찾아야 할까요?

평당 3천만원이 넘는 마포구 서대문구 동작구 새 아파트로 가야하나요? 아니면 평당 7천만원이 넘는 반포 새 아파트로 가야 하나요?

2017년 이후 문재인정부가 2003년 이후 참여정부처럼 재건축시장을 타깃으로 규제책을 감행한다면 2020년 이후 개포동 새 아파트는 공급부족에 따른 희소가치로 20억원에 육박할 것입니다. 가락동 새 아파트는 15억원을 넘어설 것입니다. 고덕명일 등 강동구 입주아파트도 13억원을 넘어설 것입니다.

질좋은 소형 아파트 공급물량이 지속적으로 늘어나면 서울 집값은 저절로 안정화될 것입니다. 2016년 이후 달성군 등 대구 아파트값 하락과 2017년 4월 이후 화성 동탄2신도시에 무피 분양권 출현의 근본원인은 바로 공급과잉 때문입니다. 실수요 대비 공급물량이 너무 많았기 때문입니다.   

투자자의 아파트 매매타이밍

최근 입주물량에 대해서 많이 얘기하는데 입주물량은 신도시 등 대규모 택지에서나 의미가 있습니다. 정비사업이 신규주택공급의 중심인 서울 등 대도시에선 별 의미가 없습니다.

예를 들어 서울에 어느 구에서 2018년부터 2020년까지 입주물량이 늘어난다고 집값이 내릴까요? 일시적으로 하락세를 보일 수 있지만 매매 전세 물량이 소진되면 새 아파트 가격은 상향여과 현상 로 오르게 돼있습니다. 재건축사업으로 지난 2008년 이후 대량 입주한 잠실 엘리트레파(엘스 리센츠 트라지움 레이크팰리스 파크리오) 매매가 추이를 보세요.

서울 정비사업 중소형 아파트라면, 2020년 전후까지 입주했거나 입주하는 새 아파트라면 입주물량 증가는 무시해도 좋습니다.

정비사업은 멸실주택을 동반합니다. 순공급(신축-멸실)이 많이 늘지 않습니다. 재개발은 오히려 기존 주택수보다 새 아파트 가구수가 줄어듭니다. 정비사업 새 아파트는 희소가치로 동일 입지의 구축 아파트보다 3억원 이상 높게 시세가 형성되고 있습니다.

참여정부의 규제책은 집값을 하락시키는 커녕 오히려 폭등했습니다. 집값 하락은 규제책으로 오지 않습니다.

최근 서울 집값 하락은 지난 2008년 글로벌 금융위기 이후 2기 신도시 입주물량 폭탄이 겹치면서 2010년부터 시작됐습니다. 1990년대는 분당 일산 등 1기신도시로 인한 입주물량 급증으로, 또 1997년 외환위기 직후 발생했습니다.

매수해야할 아파트를 찾는데 6.19대책에 따른 풍선효과에 너무 집착하지 마세요. 30~40대 실수요가 풍부하거나 늘어나는 입지의 새 아파트를 공략하세요. 재개발도 좋고 재건축도 좋습니다.

전세레버리지 투자 역시 좋습니다. 입주 2년차 등 정비사업 신축 재고아파트를 사면 됩니다. 강남이나 강북 모두 재고아파트 매매가는 재개발 재건축 아파트가 시세를 주도하고 있습니다.

그럼 투자자의 매도타이밍은? 2020년 전후가 좋다고 봅니다. 하지만 규제책이 강해진다면 매도타이밍은 2023년 전후까지 늦추는 게 좋습니다.

반대로 문재인정부가 최소한 2020년까지 정비사업을 통해 신규주택공급물량을 늘려 공급부족이 해소된다면 매도타이밍을 늦어도 2020년까지 잡는 게 좋습니다.