출처 : 닥터아파트 오윤섭의 부자노트  2017.7.27

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여름 휴가철이 한창이지만 서울 아파트시장은 뜨겁습니다. 대기 매수자들의 추격매수가 여전합니다. 8월 하순에 대책이 나오고 서울 아파트시장이 어떻게 변할지 궁금하네요.

이번 주 부동산 리서치회사 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 서울 신축아파트 중 전용면적 84타입 9억원을 돌파하는 단지들의 공통점을 정리해봤습니다.

9억원이란 소득세법에서 고가주택으로 분류됩니다. 고가주택 기준은 지난 2008년 7월 7일 양도분부터 6억원에서 9억원으로 3억원 상향조정됐습니다. 그리고 10년이 지난 현재까지 유지되고 있습니다. 이제 11억원, 또는 12억원 이상으로 고가주택 기준을 상향해야 하지 않을까 생각해봅니다.

9억원을 돌파하는 단지들

전용 84타입 9억원 돌파 여부는 강남3구에선 큰 의미가 없습니다. 지은지 10년이 다가오는 잠실 엘스가 14억원에 거래될 정도 이니 말입니다.

강북권에서 마포구가 9억원 시대를 주도하고 있습니다. 마포리버파크, 래미안마포리버웰, 래미안마포웰스트림 등 한강조망 단지들이 선도했습니다. 한강비조망 라인도 10억원을 속속 돌파중입니다. 인근 종로구 경희궁자이는 지난해 11월 입주권이 이미 10억원을 돌파하고 12억원을 호가하고 있습니다.

아현뉴타운의 ‘대장주’ 마포래미안푸르지오는 지난 5월 이후 9억원을 돌파했습니다. 로열층은 10억원에 진입했습니다. 입주한지 2년이 지난 공덕자이도 2월 소유권 보존등기가 가능해지면서 단숨에 9억원을 넘어섰습니다.

또 대흥2구역의 신촌그랑자이 입주권이 상한가 기준 9억원을 넘어섰습니다. 아직 철거중인  염리3구역도 84타입 총투자비가 8억7천만원을 넘어서 연내 9억원 돌파가 유력합니다.

내년 9월 입주하는 염리2구역 마포자이3차도 상한가 8억 중반대로 입주시점에 9억원 돌파가 무난할 것입니다. 신수1구역 신촌숲아이파크 분양권도 실거래가가 8억9천만원을 넘어서  시간문제입니다. 

서대문구에선 북아현뉴타운 e편한신촌이 평균가 9억원을 넘어섰습니다. 입주 7개월차로 입주 2년째가 되는 2018년 12월 이후에는 10억원이 넘어서지 않을까 예측해봅니다.

성동구에선 지난해 11월 입주한 옥수파크힐스가 대장주 역할을 하며 9억원은 물론 10억원 돌파를 선도하고 있습니다.

 지난해 4월 입주한 신금호파크자이는 현재 상한가가 8억원 후반대로 9억원 돌파 초읽기에 들어갔습니다. 금호파크힐스(금호15구역)와 힐스테이트서울숲리버(금호20구역) 입주권도 역시 8억5천만원을 넘어서 내년 입주시점에 모두 평균가 9억원 돌파가 유력합니다. 

성동구에선 옥수금호에 이어 왕십리가 뜨겁습니다. 입주 2년이 지난 왕십리뉴타운 텐즈힐 1, 2단지 판상형이 9억원 돌파가 머지않았습니다.

동작구에선 흑석7구역의 아크로리버하임이 들어서 가볍게 9억원을 넘어섰습니다. 내년 11월 입주예정인 흑석8구역 롯데캐슬에듀포레는 상한가 기준 8억원 후반대입니다. 2011년 입주한 흑석5구역의 흑석센트레빌1차도 7월 실거래가 8억8천만원을 기록했습니다.

사당1구역을 재건축하는 래미안이수역로이파크도 상한가 기준 9억원이 임박했습니다. 입주 1년이 다가오는 상도파크자이는 상한가 8억5천만원대로 2018년에는 장승배기행정타운 노량진뉴타운 등 개발호재로 9억 돌파가 가능할 것입니다. 

새 아파트가 드문 용산구에선 효창5구역의 용산 롯데캐슬 센터포레가 눈에 띈다. 전매제한이 해제되자 마자 프리미엄이 1억원이 넘어서 가뿐하게(?) 9억원을 넘어섰습니다. 이웃한 효창4구역 효창파크KCC스위첸 분양권도 역시 9억월 돌파해 9억5천만원을 호가합니다.

강동구에선 지난 3월 입주한 고덕래미안힐스테이트가 상한가 기준 9억원을 넘어서고 있습니다. 분양권으론 고덕주공2단지를 재건축하는 고덕그라시움이 입주를 2년 이상 남겨주고 최근 실거래가 9억3천만원을 기록했습니다.

강서구에선 마곡엠밸리7단지가 연내 실거래가 9억원 돌파가 관심거리입니다. 지난해 하반기 이후 시세가 정체됐지만 오는 12월 공항철도 마곡역(9호선 마곡나루역 환승) 개통과 LG사이언스파크의 LG연구원 10월 이주시작을 계기로 9억원을 돌파할지 주목됩니다. 

9억원 돌파 단지의 공통점

우선 서울 3도심에서 가깝다는 것입니다. 4대문(한양도성), 영등포여의도, 강남(영동대로)을 꼭지점으로 하는 골든트라이앵글 안팎에 자리잡고 있다는 것입니다.

골든트라이앵글 안에는 대표적으로 용산이 위치하고 있습니다. 당연히 3도심 접근성이 뛰어나다는 점에서 미래가치가 높습니다.

연말까지 이전이 완료되는 용산 미군기지 터엔 용산민족공원을 조성합니다. 또 코엑스 면적의 5배에 달하는 용산국제업무지구가 재추진되고 있습니다. 한강로구역(도시환경정비) 후암특별계획구역(재개발 재건축) 등 정비사업이 재개되고 있습니다. 이촌동 재건축사업도 마찬가지 입니다.

골든트라앵글 안팎에서 주목할 지역으론 한남뉴타운을 비롯해 노량진뉴타운 흑석뉴타운 신길뉴타운이 있습니다. 아현뉴타운 북아현뉴타운 공덕역 일대 정비사업도 물론입니다. 영등포구청역 당산역 주변 정비사업지도 9억원 돌파 유망 지역입니다.

또 다른 공통점으론 대기업 중심으로 직주근접 가치가 높다는 것입니다. 마곡, 상암수색, 청량리왕십리 등 광역중심은 물론 성수 수서문정 사당이수 등 지역중심에 위치한 아파트가 9억 돌파가 잇따르고 있습니다. 광화문 마포공덕 등 업무밀지지역 접근성이 좋은 아현 및 북아현뉴타운과 여의도 용산 강남 접근성이 흑석뉴타운 노량진뉴타운이 대표적입니다. 광화문 종로 중구 등 업무밀집지가 가까운 왕십리뉴타운도 있구요.

또 송파대로(잠실~복정) 안팎에 위치한 수서 문정장지 거여마천뉴타운 위례신도시도 직주근접 가치가 높아지고 있어 9억원 돌파가 예정돼 있습니다. 위례는 이미 9억원을 돌파했지만 말입니다. 송파대로엔 복정역세권 스마트시티, 수서역세권 공공택지, 법조타운 등 문정업무지구 등이 개발되고 있습니다.

공통점 하나 더 추가하면 9억원 돌파 신축 단지는 대부분 재개발 재건축 등 정비사업 아파트라는 점입니다.