고수 부룡님의 정말 도움되는 분석글 퍼왔습니다.

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출처 : 행복재테크,  부룡  2017.8.2 

http://cafe.daum.net/happy-tech/F24P/3941 

안녕하세요 부룡입니다.

오늘 정부의 부동산 대책이 나왔죠.

앞으로 어떻게 될 지 많이들 궁금해 하시기도 하고, 상당히 당황스럽기도 한 정책이라고 생각하실 것 같습니다.

먼저 제가 이번 정부 정책을 보고 난 후 느꼈던 생각을 먼저 말씀드리면, 이번 정부는 지난 참여정부의 재수생이 확실히 맞긴 맞구나라는 생각을 했던 것 같습니다. 왜냐하면 제가 기억하고 있는 지난 정부의 부작용을 상당부분 보완해 나온 정책이라 보여졌기 때문이었습니다.

예들 들어 과거 정부가 분양권 전매를 시행했을 때 나타났던 분양권시장의 풍선효과를 막기 위해 이번에 오피스텔을 함께 규제에 포함했다거나, 재건축 규제 강화로 인해 움직임이 나타나기 시작했던 초기 재개발 시장에 대한 규제를 추가했다든지 하는 식으로 과거에 발생했던 문제점을 기억하고 상당부분 보완했다고 느껴졌기 때문입니다. 즉, 정책 발표이후에 나타나는 풍선효과에 대해서 꽤나 고심을 했구나라는 것이 역력히 느껴지는 정책이었습니다.

결과적으로 이번 정책은 과열되었던 부동산 시장이 분명히 소강상태에 접어들 수밖에 없다고 보여지는 강력한 규제책임에는 틀림이 없습니다.

제가 예전부터 강조했던 이야기가 있습니다.

자신이 감당할 수 있는 수준으로 투자를 하라고 말이지요. 지난 11.3 분양권 규제 이후에는 앞으로 분양시장은 단타가 아닌 숙성시켜 먹는 시장이 될꺼라고 말씀드리기까지 했었죠.

아마 그 동안의 투자 형태를 살펴 보면 크게 두 가지로 나눌 수 있지 않을까 생각해봅니다.

본인의 가용자금을 최대한 사용해 수익을 만들어 내는 분들은 갯수를 늘리는 데 더 집중하셨을 테고, 제 말을 기억하는 분들께서는 혹시 모를 규제에 대비하고 갯수보다는 안정적인 투자에 집중을 하셨겠죠.

지난 해 11.3 부동산 대책이 직전에 올려 드렸던 부동산 규제가 시장을 바꾸지 못한다 라는  글에서 저는 이제 사기만 하면 오르는 꽃놀이패는 끝났고 시장의 규제가 시작되었으니 정부 정책의 방향을 지켜봐야 하며 급하게 투자하지 말라는 이야기를 했었습니다.

시장의 변동성이 심해질테고 과거 2004년의 경우 강력한 정부규제로 상당기간 침체가 있었다고 말씀을 드렸었죠.  그 이후에 올렸던 글에서는 앞으로 상승을 감안한 포지션은 유지하되 위험에 대한 대응 포지션을 좀 더 세밀하게 셋팅하는 게 중요하다는 말도 했었구요.

지난 11.3 부동산 대책이후 정부의 규제가 점점 더 강해질 것이기에 드렸던 말씀이었습니다.

그리고 오늘 상당히 강한 대책이 나옴으로 인해 자금회전이 어려운 분들은 상당히 애를 먹게 될 것이고 그렇지 않은 분들은 느긋하게 기다리면 되는 시기가 된 것같습니다.

이번 대책을 세세히 분석할 필요도 없습니다.

어차피 규제강도는 세질 수밖에 없었던 방향이었기에 시장은 일단 소강상태에 빠질 가능성이 매우 높으며, 규제에 포함되지 않은 지역으로 사람들이 몰리면서 일부 풍선효과가 발생하게 될겁니다.  하지만 곧이어 그 지역에 대해 또 다른 규제가 시행될 수밖에 없겠죠.

새로운 지역으로 몰려 다녀봤자 곧바로 양도세 중과에다가 추가 규제가 시행되는 상황하에서는 과거와 같이 단기간에 쉽게 수익을 내기가 점점 어려운 시기가 되었답니다.

아마도 지난 4~5년 간의 상승장만 경험한 분들에게는 앞으로 다가올 시장이 완전히 새로운 시장이기에 기존 단타 투자는 이제 쉽지 않을거라 여겨지네요.

하지만 단기적으로 그렇더라도 투자자라면 그 이후의 변화를 생각해 볼 필요가 있겠죠.

원래 정부가 시장을 안정시키기 위해서는 수요는 억제하고, 공급은 확대시키는 것을 적절히 조화시켜야 하는 것이 가장 이상적인 정책이랍니다.

그런데 이번 부동산 정책은 수요억제와 공급 확대중에서 주로 어떤 정책이 보여지시나요?

제 눈에는 기본적으로 수요억제 정책으로 보여지네요.

반면에 공급을 확대하기 위한 대책은 그다지 눈에 보이지 않는 것 같습니다.

기껏해야 신규 택지확보 추진이라는 막연한 내용만 보입니다. .

명확한 실체가 없는 것이죠.

제가 제 책에서 말했던 시장을 움직이는 3대 요소를 생각해 보세요.

정부의 이번 수요억제 정책은 상당히 고강도 대책입니다.

그렇다면 가계는 투자를 줄여 수요를 줄이게 될 것이고 단기적으로는 정부가 원하는 목적을 달성하게 되겠죠.

하지만 기업 입장에서 살펴보세요.

지금이야 예정된 물량을 공급하겠지만 앞으로 공급을 제대로 진행할 수 있을까요?

장기적으로는 공급이 줄어들 수밖에 없답니다. 게다가 신규 택지를 확보하겠다고 정부가 이야기하지만 실체가 보이지 않으니 기업이 공급할 택지 역시 함께 줄어들 수밖에 없게 되겠죠.

결국 단기적으로 수요가 줄면서 시장은 하락 또는 소강상태에 접어들겠지만, 시간이 흘러 공급이 줄어들기 시작하면 오히려 시장의 하락 가능성이 떨어지게 된답니다.

그러니 괜히 시장이 폭락할지도 모른다는 공포에는 빠지지 않으셨으면 좋겠네요.

게다가 지난 4~5년간 상승을 경험했던 분들이 과연 이번 정책으로 인해 쉽게 부동산 투자를 포기하려 들까요? 

기회를 엿보면서 새로운 곳에서 투자기회를 노리게 되겠죠

결국 이번 규제 대상을 제외한 다양한 지역과 투자대상을 찾아 움직이게 되면서 시장은 지역적 특성이나 특정 종목에 따라 상승과 하락의 부침이 나타나면서 투자자들은 더욱 혼란스러워지겠죠.

문제는 시간이 더 흐르면서 시장 전체적으로 공급량이 줄어들면 수요보다 공급이 더 줄어든 특정 지역부터 다시 상승세가 시작되고, 이때 숨죽이며 대기하고 있던 투자자들이 일제히 나타나는 되는 상황이 발생할 소지가 높죠. 그 때는 이미 규제가 상당히 익숙해져 있는 시기라 어떤 규제도 소용이 없는 상황이 발생하기도 한답니다.

이게 제가 바로 책에서 말한 시장의 사이클에서 ‘급등기’ 가 되겠네요.

결국 이 과정이 이어지기까지 시장에서는 숙성의 시간이 걸릴 수밖에 없답니다.  

따라서 지금부터는 갯수를 늘리는 방식이 핵심이 아니라 수급에 의거해 한 두개만이라도 좋은 투자 대상을 찾아내고 숙성시켜 가는 시장이 될 수밖에 없다는 점을 꼭 기억하세요.

아직 어떤 곳이 이런 곳이 될지는 알 수 없답니다.

구체적으로 확인하기 위해서는 조금 더 시장을 지켜보고 확인해봐야 하니까 말이죠.

다만 이번 부동산 대책이 투자자들을 좌절시키는 정책이 아니라, 기존 몇 년간 유행했던 투자방식을 또 다시 다른 투자방식(이걸 일종의 체질개선이라고 하죠)으로 바꾸는 계기가 될 것이니 몸이 무거운 분들은 몸을 가볍게 하시고, 그렇지 않은 분들은 느긋하게 기다리는 것이 좋다는 점을 말씀드리고 싶네요.

다음에 또 뵙겠습니다.