출처 : 아파트 투자시 고려할 3가지 (붇옹산의 부동산 스터디) |작성자 도곡동마님

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여기서 마지막으로 고려해야 하는 것이 본인의 성향에 따라 특정 지역을 본인한테 맞는 곳으로 선정하였다면, 그때부터는 그 지역에 존재하는 모든 아파트들을 하나하나 조사하고 임장하시기 바랍니다.

보통 본인이 선호하는 지역에 아파트가 상당히 많이 있을 겁니다. 이때 각각의 아파트의 특성과 향후 재건축 가능여부, 주변 아파트 개발 등의 호재, 정부 정책에 따른 변화 등등을 네이버나 구글링을 해서 계속 정보를 모으시기 바랍니다.

부동산도 각 아파트 단지마다 몇 번씩 다니면서 직접 각 평형대별로 하나씩 임장하시면서 아파트를 보는 안목을 키우시면 좋습니다.

저는 보통 이렇게 특정 지역에 관심을 가지면 최소 10개 정도의 인근 아파트를 샅샅이 조사하고 분석합니다.

이렇게 조사하시다보면 이 중 특정 아파트가 일시적으로 저평가되어 있는 것들이 발견될 수 있습니다.

여기서 '일시적 저평가'는 주변 아파트들의 경우 거래가 활발한데 특정 아파트가 세대수가 적거나, 실거주 만족도가 높아 매물이 나오지 않거나, 전세 혹은 월세율이 높아서 굳이 매매를 하지않더라도 집주인들이 매물을 계속 가지고 가려고 하거나, 특정 건축법안이 재정될 것으로 예정되어 거래 자체가 동결되는 등 다양한 이유가 있을 수 있습니다.

보통 이런 일시적 저평가 상황은 수 개월이 지나면 자연스럽게 인근 아파트들과 키높이를 맞추며 빠르게 시세가 회복이 됩니다.

부동산 시장에 참여하는 플레이어들이 멍청하지 않기에 처음에는 일시적 저평가된 아파트에 대해

'저평가가 어디있어? 이 가격은 다 시장이 정한 가격이야'

라고 말하다가 일시적 저평가 되었던 아파트들이 순식간에 주변아파트들과 키높이를 맞추며 몇 억씩 올라버리면

그때서야

'아, 그 아파트가 일시적 저평가였구나'

라고 깨닫고 후회하는 경우가 많습니다.

잠실의 아시아선수촌 66평도 작년에 20~21억에 거래된 이후 거래가 끊겼다가 최근에 21억에 하나 거래되고 곧바로 26억에 2건 거래되었습니다. 그리고 지금은 호가 기준 28억에 나오고 있습니다.

이외에 대치삼성아파트도 26평형의 경우 동향은 7억 5천, 남향은 7억 9천정도에 상당히 오랜기간동안 머물러있었습니다. 그때 저는 친척 중에 한 분한테 7억 9천에 잡으라고 조언드렸었는데, 7억 9천부근에서 거래되자마자 곧바로 다음 가격이 1억이 올라 8억 9천대로 호가가 올라버렸습니다. 그때도 대치삼성이 일시적저평가 구간이었습니다. 지금은 9억을 넘어가고 있지요.

도곡렉슬도 예전에 잠깐 26평형 104동 21층 라인으로 남향이 9억 1천에 나온적이 있었는데 그때도 살짝 정체기간이었고, 그때 21층 남향 거래된 후로 곧바로 시세 1억이상 오르면서 현재는 11억까지도 가고 있습니다. 도곡렉슬은 당시 전세 7.5억에 맞출 수 있었기에 실투자금 1.6억 정도면 가능하였습니다. 지금 불과 1년 남짓 지난것 같은데 1년사이에 투자금대비 2배 이상의 수익을 얻었네요. 렉슬 26평도 사람들이 가운데가 뚤려있어서 무섭다는 말이 많았는데 결과적으로는 성공한 투자로 볼 수 있지요.

붇옹산카페 회원님들이 각자 자신만의 생활반경과 투자철학 및 원칙이 존재하시기에 본인의 여건, 상황에 맞는 곳이 있다면 말씀드린 것처럼 최소 해당 구역에서 10개 정도의 아파트를 정밀하게 비교 분석하면서 접근하시면 말씀드린 일시적저평가 구간에 있는 아파트를 찾으실 수 있을 것이라 봅니다.

저는 보통 투자할 때 해당 지역 권역에서 전세가와 매매가 차이가 적어 실투자금이 가장 적게 들어가면서도 상대적으로 일시적저평가 구간에 있는 아파트를 투자하는 경향이 있습니다. 그리고 지금까지는 제가 예측하였던 것들이 맞았었습니다. 제가 보았던 일시적저평가 구간에 진입한 아파트들은 짧으면 2개월, 길면 1년 정도까지는 그 구간에 머물고있다 순식간에 치고오르는 모습을 보았습니다.

아직 투자를 한 번도 해보지 않은 분들도 경험삼아 가상으로 모의투자 연습을 하시면서 어떠한 아파트가 일시적저평가 구간에 있을지, 혹은 어떤 아파트가 현재 상황에서 투자금 대비 수익률이 높을지 계산하는 놀이(?)를 하시면 자신만의 부동산을 보는 시각이 형성될 것으로 보입니다.

그리고 마지막으로 다른것을 다 떠나서 집은 제 1의 목적이 실거주입니다.

항상 구매하실 때는 자신이 직접 거주할 수 있는 곳으로 투자하시길 권합니다.

본인 능력이 안 되는데 무리하게 대출을 받아 집을 투자하는 것만큼 위험한 행동은 없습니다.

요즘 상승장이라고 부동산 구매 안하면 큰일나는 것처럼 느껴지실 수 있는데, 초조해하지마시고 신중하게 위의 원칙들을 고려하며 자신만의 투자 원칙을 세워보시기 바랍니다.

잃지않는 투자가 중요하기에 항상 본인이 현재 투자금대비 리스크가 어떻게 되는지를 고민하며 투자에 임하시기 바랍니다.