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2018년 서울 부동산 전망 및 관전 포인트 | 공유

2018-01-03 18:00

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해리
조회1,075회   댓글1건

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[출처] 2018년 서울 부동산 전망 및 관전 포인트|작성자 신사람 

https://blog.naver.com/danmass/221176566199 

 

 

안녕하세요.
제목이 조금 자극적이었나요.
2018년의 부동산 시장, 특히 제가 주목하고 있는 서울 부동산 시장의 주요 이벤트를 확인하고,
시황을 예측하는 작업은 중요하다 생각 합니다.
시황을 예측하는 것은 맞추기 위함이라기보다는 시장에 발생할 이벤트를 확인하고 대응하고자 함이고요,
이 부분은 지난 12월에 추가로 매수 계약할 시점에 검토했던 부분이기도 합니다.
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순환매 투자, 최근의 시장_그리고 투자를 마감하는 소회
안녕하세요. 어느 때보다도 바빴던 지난 한 달이었습니다. 언젠가 투자가 마무리될 때에 이런 글을 써 봐야...
blog.naver.com



여담입니다만, 제 글은 반은 맞고 반은 틀립니다.
늘 경각심을 가지고 냉정한 눈으로 읽어 주시길 한편으로는 바라봅니다.
제가 가장 두려워하는 것을 꼽자면 시장이겠습니다만, 
그다음으로 두려워하는 건 부동산 시장에 자신감을 가진 스스로를 발견할 때였던 것 같습니다.
따끔한 충고, 기탄없는 조언 부탁드립니다.

사담이 조금 길었고, 이제 시작하겠습니다.

1. 1월을 관통하는 금융 규제/조세 규제
1월부터 바뀌는 것들이 참 많습니다.
가장 먼저 1월부터 재건축 초과이익 환수제가 시작되었습니다.
2017년 12월 31일까지 관리처분 인가를 신청한 사업장에 대해서는 적용되지 않고요,
관리처분 인가 후 일반분양까지 걸리는 시간을 고려해 보면 상반기 분양 물량이 제한적일 수도 있겠다는 판단이 있습니다.
한편으로는 투기지역에 대한 주택 담보대출 건수가 차주당 1건에서 세대 당 1건으로 변경되었고요,
조정 대상 지역에서 분양권 양도소득세율이 일률적으로 50%로 높아집니다.
분양권 매물이 자취를 감출 것으로 예상이 되는데요, 
최근 오름세가 가팔랐던 만큼 분양권을 전매할 실질적인 유인이 없기 때문입니다.
한편 신 DTI가 시행되면서 금융 규제가 가속화되고요,
같은 맥락에서 HUG 보증한도 하향 조정 및 HUG 주금공 중도금 대출 보증비율 또한 축소됩니다.

2. 2월 초가 마지막 매수 적기일 가능성
주택을 매입하신다면 마지막 매수 적기는 올 2월 초까지로 보고요, 개인적인 촉입니다.
몇 가지 이유가 있는데요,
작년 11월에 서울 주요 지역은 거래가 참 많았는데요,
현재 국토교통부 실거래가에 올라오지 않고 있습니다.
중개업소 사장님들께서 거래 위축을 우려해서 실거래가 등재를 최대한 늦추고 있는 부분인데요,
11월에 서울 주요 지역의 호가가 한 차례 크게 상승한 부분이 현재 대중들에게 공유되고 있지 않다는 점을 짚고 넘어갑니다.
정부가 주택 실거래가 신고 기한을 계약 후 60일로 규정하였는데요,
따라서 이 물건들의 실거래가 신고는 늦으면 1월 말까지 등재될 가능성도 있어 보입니다.
아래의 그래프를 같이 보실까요.

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지난 7/8월 역대 수준의 거래량을 기록한 서울 부동산 시장의 12월 거래량을 보시지요.
소수의 거래가 시세를 이끌고 있는 모습입니다만, 
한편으로는 실거래가로 아직 등재되지 않은 거래가 얼마나 많은가를 고려해 보아야겠습니다.
아래 그래프도 함께 보시지요.

K-001.jpg?type=w740

지난 3개월간의 강남권 매매 매물 현황입니다. 
그리드 하나 당 매물 1,000건으로 보시면 좋겠습니다.
적색 화살표로 표시한 부분을 같이 보시지요.
바로 11월 초부터 11월 중순까지의 움직임인데요
보름 기간 동안 매물량이 1,000건이 증가했는데요,
일반적으로 시세 갭 상승이 발생할 때 흔히 볼 수 있는 광경입니다.
새로운 매물대의 출현.
이것을 확인하고 11월 말에 압구정으로 발걸음을 옮겨 보았었는데요, 맛있는 밥만 한 그릇을 얻어먹고 온 기억이 납니다.
사설이 길었는데요, 이때 거래된 물건들이 이제 조금씩 등장하고 있다는 것이 제 판단입니다.
그리고 2개월에 걸쳐 지금 이 순간까지 매물이 점점 소멸되는 모습도 보입니다.
조정 대상 지역 다주택자 양도세 중과가 시작되는 4월 이후의 매물량은 어떤 모습일지 궁금합니다.

본론으로 돌아와서, 
중개업소 사장님들이 주택 실거래가 신고를 최대한 미루는 이유는 무엇일까요.
실거래가를 빠르게 등재하면 해당 매물대에 걸려 있는 물건들의 호가가 일제히 상승하기 때문입니다. 
즉, 매수세가 있어도 호가가 터무니없이 높아져 거래 자체가 안 되는 것입니다.
최근에 거래된 가격에 대한 정보를 매수자, 매도자 모두에게 숨기면 무슨 일이 발생할까요.
바로 가격정보를 중개업자가 독점할 수 있게 됩니다.
중개업자의 호가가 시세가 되고,
안 되는 거래를 되는 거래로 만들 수 있게 됩니다.
이야기가 옆으로 많이 샜는데요, 
현재도 서울 주요 지역의 매물이 씨가 말라 가고 있지만, 
1월 말에 이 거래 정보들이 실거래가에 차례로 등재되기 시작하면 시장이 본격적으로 움직일 가능성이 높다 봅니다.

정리하면, 현재 시장은 국토교통부 실거래가를 보고 움직이면 이미 많이 늦습니다.
독자분들께서 만일 매수를 고려한다면 엉덩이가 무거워서는 곤란하겠습니다.
최대한 많은 현장에서 발품을 팔고, 다양한 중개업소 사장님들의 목소리에 귀 기울이고, 바삐 뛰셔야겠습니다.

3. 3월 매물 품귀 및 아파트 공시가격 과표 현실화
계약 및 잔금 일을 고려하였을 때, 4월 다주택자 양도세 중과 시행 및 임대 사업자 종부세 혜택 의무 기간 연장에 대응하여,
3월이 되면 이미 다주택자는 매도/보유/임대 사업자 등록 중 하나로 방향을 결정했을 가능성이 높겠습니다.
이때부터 본격적으로 입주 가능 매물 품귀 현상이 발생할 것으로 판단하고 있습니다.
입주 가능 매물의 경우, 양도세 중과를 회피한다는 전제 하에 이 시기에 매도하는 것 또한 
세낀 물건 대비 프리미엄을 얹어서 팔 수 있는 방법이 아닌가 생각합니다.

한편으로는, 작년 한해 서울 아파트 시장이 가파른 상승세였던 만큼, 공시가격 과표 상향 또한 예상해 볼 수 있습니다.
다만 공시가격은 재산세, 상속세 등 온 국민의 증세로 이어지기 때문에 6/13 지방선거 전에 급격하게 인상하기 어렵습니다.
보유세 증세 전에 조세 저항을 고려하여 재산세에 공정시장가액 비율을 조정할 수도 있겠습니다만,
이 역시 1주택자의 조세 저항을 부추길 수 있기 때문에 6/13 지방선거 전에 쉽게 꺼내 들 카드는 아닐 것입니다.
아무래도 보유세 세율 조정은 법을 바꿔야 하는 부분이라 어려우니,
시행령만 바꾸면 되는 공정시장가액 비율 조정에 무게가 실리는 것이 사실입니다.

정리하면 공정시장가액 비율을 건드린다면 종부세에 한정하여 조세 저항을 최소화할 가능성이 높아 보입니다.

4. 4월 다주택자 양도세 중과 
우선 이 시기는 4월 1일 조정 대상 지역 2주택 이상 다주택자 양도세 중과가 시행됨에 따라, 
이를 회피하기 위한 못난이 매물 및 비 선호 매물들은 이미 출회 하여 소화되었을 것으로 판단되고요.
이에 따라 앞으로 서울과 지방, 그리고 서울 중심지와 서울 비 선호 지역의 양극화가 이슈가 될 가능성이 높습니다.
이 시기에 입주 가능한 매물은 품귀 현상이 발생할 수 있고, 일부 우수학군 지역의 전세난도 고려할 수 있습니다.
임대주택 활성화 방안에 따라 4월 1일부터 등록된 임대주택은 등록 시 종부세 감면 혜택을 받기 위해 8년 의무 임대 기간을 채워야 하기 때문에, 임대주택 등록을 고려하는 임대 사업자는 4월 1일 전에 임대주택 등록을 완료했을 개연성이 큽니다.
그럼에도 불구하고 이렇게 임대주택으로 묶인 물건들은 종부세 배제까지 향후 최소 5년 동안 시장에 입주 가능 매물로 나오기 어려워집니다.
전세가는 횡보하나 집값은 상승할 수 있는 전세가와 매매가의 디커플링이 발생할 수 있는 부분으로 여겨집니다.

5. 6/13 지방선거 직전 2개월
지방 선거는 지방자치단체장과 지방의원을 선출하는 선거입니다.
선거가 있는 해에는 선거용 호재들이 참 많이 나옵니다.
선거 공약은 부동산 시장에는 굉장히 휘발성 높은 재료로 통합니다.
올봄부터 초여름까지는 시장의 열기가 충분히 달아오를 수 있는 기간으로 여겨 지는데요,
한편으로는 이 시기(4~6월)에 부동산 대책이 나온다면 크게 두 가지를 고려해 볼 수 있습니다.
주거복지 대책 : 서민층의 주거비를 완화해 주는 복지제도나 현재 30~40대에게서 불만이 높은 청약 제도를 손볼 가능성이 높습니다.
강력한 금융 규제와 조세 규제가 병행될 수 있습니다.
2006년의 오마주인데요,
2006년 재보선에서 참패할 당시 여당 지지율은 20%였지요.
당시에 집값을 잡겠다며 3/30 부동산 대책을 통해 재건축 초과이익 환수제 실시, 고가주택 대출 및 신고 강화, 버블 세븐 종합 관리 방안, 전매 제한 강화 등의 '극약 처방'을 내렸지만 목동의 집값이 3개월간 1억 5천 넘게 상승하는 등 집값 잡기에 실패했습니다.
당시의 전례를 비추어 볼 때 보유세 인상 카드가 등장할 여지도 고려해 봄직한데요,
1주택자에게도 영향이 가는 재산세를 건드리기보다는 종부세의 공정시장가액 비율을 시행령을 통해 조정할 가능성이 현재로서는 유력해 보입니다. 이 경우, 다주택자 뿐만 아니라 고가주택 소유자들에게 직접적인 증세가 가능해질 것으로 예상하고 있습니다.
다만, 양도세 중과에도 버티기로 방향을 잡은 서울 주요 지역의 다주택자들이 보유세 증세에 반응하여 적극적으로 시장에 매물을 내놓을지는 관심거리입니다.
저라면, 비 선호 지역의 양도차익이 적은 물건부터 정리할 것 같은데 말입니다.

6. 6/15 월드컵 개막
부동산 칼럼에 월드컵 이야기가 나와서 당황하셨을 수 있겠습니다만,
항상 지방선거는 월드컵과 함께 했습니다.
지방선거와 월드컵이라는 국민적 관심이 높은 이벤트가 산적해 있는 6월을 피해,
일부 주요 단지들의 분양 일정이 앞당겨져 5월에 집중될 개연성이 높지요.
일반적으로 인기 단지의 흥행이 부동산 열기를 달구는 하나의 도화선이 된 경우가 참 많은데요,
국민적인 이벤트인 월드컵을 앞두고 5월에 흥행몰이성 인기 단지 분양이 집중될 경우의 수를 고려해 봄직 합니다.
현재 서울 기준 6~7월에 분양이 예상되는 주요 단지는 아래와 같습니다.
- 서초우성 1단지 (래미안, 1,276세대, 6월)
- 개포 주공 4단지 (자이, 3,320세대, 7월)
- 삼호가든 3차 (디에이치 반포, 848세대, 상반기) 
- 신정 뉴타운 2-1구역 (래미안,1,497세대, 상반기)
- 상계주공 8단지 (꿈에 그린, 1,062세대, 6~7월)
- 아현 2구역 (SK 뷰, 아이파크, 1,419세대, 상반기) 
- 홍제 3구역 (효성 헤링턴, 634세대, 상반기) 
- 응암 1구역 (힐스테이트, 879세대, 상반기)
성공적으로 흥행을 마무리한다면 시장에 이슈메이커가 될 수 있는 큼직큼직한 단지들이 눈에 띕니다.

정리하면, 5월까지의 서울 부동산 시장은 분양시장의 흥행으로 뜨거울 수 있겠고,
반대로 6월 이후의 지방선거와 월드컵, 그리고 이어지는 여름 휴가철과 장마로 시장 분위기는 한 템포 쉬어가는 형국이 될 가능성이 높습니다.

7. 6월 개포 1단지 이주
한편으로는 6월부터 시작되는 개포 1단지의 이주가 관전 포인트입니다.
총 5,040세대가 이주를 시작하는데요, 작년 7월 20일에 이주에 돌입한 둔촌주공의 예를 참고해 볼 필요가 있습니다.
5,930세대가 이주한 둔촌주공의 경우 이주비로만 최대 3조 원이 풀렸을 것으로 예상하고 있는데요,
당시 비수기였던 7월에 유례없는 전세난이 벌어졌던 것을 고려해 볼 때에,
3조 원이라는 유동성이 어디로 움직일지, 그리고 전세난이 발생하면 국지적으로 시장에 어떤 영향을 미칠지 궁금한데요,
위의 두 가지 재료 모두 시장에 영향을 줄 수 있는 이벤트라 여겨 지면에 함께 담아 보았습니다.

8. 8월 세법 개정안
만약 여당이 6/13 지방선거를 성공적으로 승리로 장식한다면 자신감 있게 보유세 등 조세 제도를 개편하여 
이를 8월 세법 개정안에 담아 국회에서 상정할 것으로 보입니다.
보유세(종부세) 증세 논의는 아직까지는 여론에서 거부감 있게 다뤄지지는 않는 것으로 보이기 때문에 지방 선거에 이슈로 등장할 가능성도 배제할 수 없겠습니다.

9. 압구정 지구단위계획 장기 표류 가능성(하반기)
압구정 이야기를 좀 해 볼까 하는데요,
이미 작년 11월 22일에 세 번째 심의가 보류되었지요.
당시에는 초등학교 이전이 쟁점이었던 것으로 기억하는데요,
압구정 지구단위계획은 올 상반기를 넘길 가능성이 높습니다.
이유는 여러 가지가 있겠지만, 아무래도 그 누구라도 선거의 표심을 흔들만한 이슈를 만들고 싶지는 않겠구나 싶더군요.

감히 말씀드리지만 압구정 재건축은 지금까지 압구정의 문제가 아니었으며 정치의 문제였고 앞으로도 그럴 것입니다.
그만큼 상징성이 큰 최고의 부촌이지요.
자, 압구정의 지구단위계획이 수립된다고 가정해 볼까요.
당장 인근 재건축들이 먼저 반응하겠지요.
한편으로는 사업 추진에 대한 피로감으로 압구정에 관심을 접어두었던 투자자들의 시선이 압구정으로 다시 모일 것입니다.
강남권 시세가 반응하면 비강남권의 표심이 어떻게 움직일지 관심이 모아집니다.
여권에 좋은 방향으로 흐를 것 같지만은 않은데요,

정리하면, 압구정과 같이 개발의 상징성을 갖는 정비 사업의 경우 정치적인 맥락에서 일정이 표류할 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

10. 12월 송파 헬리오 시티 입주 시작
올 12월부터 9,510세대의 헬리오 시티가 입주를 시작합니다.
전세 시장이 어떻게 움직일지, 이에 동남권이 어떻게 반응할지 궁금합니다.
올해 말부터는 유독 동남권 입주물량이 많은데요,
헬리오 시티뿐만 아니라 일원동 루체하임(18년 11월, 851세대), 래미안 블래스티지(19년 2월, 1,957세대)가 눈에 띕니다.
개인적 입장에서 보는 관전 포인트는 헬리오시티와 래미안블래스티지의 전세가율입니다.
현재 시장의 기대치만큼 전세가가 받쳐줄지, 전세가를 지지 삼아 매매가가 퀀텀점프할지 지켜볼 부분입니다.


총정리하면,
2018년은 2월 까지가 마지막 매수 시기가 되지 않을까 조심스럽게 생각하고,
6월 지방선거를 앞둔 시점의 부동산 시장은 분위기가 뜨거울 것을 예상하며, 
한편으로는 이 시기에 강력한 부동산 대책이 재차 등장하지 않을까 염려합니다.
저는 2018년을 인플레이션의 초입이자 자산 재조정의 시기로 보고 있습니다.
12월에 2건의 매수 거래를 진행하였고, 경우에 따라 추가 매수도 고려 중에 있는데요.
1년 후 이 글을 다시 복기해 볼때 유쾌한 기분이기를 바래 봅니다.

다소 긴 글이었는데요, 읽느라 지루하셨을 수도 있겠습니다.
좋은 밤 되십시오.

댓글

해리님의 댓글

해리

올해 이슈들 잘 정리된 좋은글입니다. 감사합니다.

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