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분석전문가의 2018년 아파트시장 흐름 전망 | 공유

2018-01-03 17:47

페이지 정보

해리
조회1,086회   댓글0건

본문

출처 : 분석전문가

https://blog.naver.com/realme0603/221175908823 

 

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오랫만입니다. 분석전문가입니다.
새해 복 많이받으십시오^^

많은 분들이 2018년 예측 글을 써달라는 요청을 해주셨습니다. 망설였던 이유는 이미 많은 언급을 했었기도 하고, 어떤 주제 없이 전반적인 예측을 두루두루하게 되는 것은 좀 붕뜬 예측이 될 수 있어서였습니다. 하지만 그런 것들을 감안하고서라도 어느 정도 방향성에 대해 언급을 하는 것이 나을 것 같아서 몇가지 주제를 잡아 내년도에 대한 생각을 써볼까 합니다. 



먼저 8.2대책 후 흐름, 특히 2017년 4분기의 흐름을 잘 보는 것이 중요할 것 같습니다.
 

 

2017년 4분기 흐름은?


2017년 4분기, 8.2대책 이후 주춤할 것 같은 집값이 좀처럼 떨어지지 않아 사람들을 당황스럽게 만들더니, 급기야는 주요지역부터 상승세를 타기 시작합니다. 왜 이런 현상이 발생했을까요. 8.2대책 이후 일시적인 흔들림 이후에 제가 일시적인 흔들림은 있어도 긍정적인 방향으로 전환될 거라는 예상을 했을 때, 사실 많은 전문가들이 저보다 훨씬 보수적인 전망을 내놓은 것이 사실입니다. 저보고 한쪽에만(상승) 치우쳐있다는 비판도 많이 받았구요. 하지만 실제 시장은 저의 전망도 보수적인 전망이었던 것 같은 흐름을 보이고 있습니다.


한동안 살 사람도 팔 사람도 많이 없는 상황이었습니다. 서로 급할 거 없는 상황에서의 줄다리기였습니다. 그러다가 줄다리기에서 한쪽의 발이 질질 끌리기 시작하는 것처럼 흐름이 매도자 우위의 형태로 넘어간 것이고 가장 힘쎈놈이 이끌어간 후에 뒤이어 줄줄이 힘을 내고 있습니다. 

이런 현상이 온 이유는 크게 두가지 측면에서 바라봐야합니다. 

일단 자본이 되는 다주택 투자자들의 의사결정은 그렇게 느리지 않다는 점을 알아야 합니다. 내년 4월부터 양도세 중과세가 되는데 내년 2,3월에나 매물을 내놓을지 말지를 결정할까요? 주로 그렇지 않습니다. 이미 매물을 잠굴 사람들은 다 잠궜습니다.

매수자 절벽현상은 주로 하락에 대한 '기대감', 혹은 ‘불안감’에서 오는 것이고, 매도자 절벽현상은 단순한 감정이 아닌, 세금 등을 감안했을때 수익률에 대한 중장기적 판단, 혹은 법에 의한 불가피한 상황 등에 의해 결정이 끝난 ‘의사결정’이 이루어진 측면이 크게 있다는 점을 감안해야합니다.

다시 말하면 매수자 절벽은 관망에 의한 절벽이고 매도자 절벽은 관망도 있지만 고민을 끝낸 의사결정에 의한 절벽이 차지하는 부분이 크다는 점에서 큰 차이가 있습니다. 

근 3년간의 학습효과도 있어 아직 매수 대기자의 기다림은 그렇게 단단하지 않습니다. 그들이 가지는 하락에 대한 기다림은 상승에 대한 불안감도 동반합니다. 그 매수 대기자 중에는 여전히 투자자들도 있습니다만 실거주 수요자들도 많습니다. 특히 학군 수요로 인한 매수수요는 계절적 요인으로 동인이 확 강해질 가능성이 상당히 큽니다. 

거래가 적은 상황에서는 한건한건의 거래가가 시장에 주는 영향이 큽니다. 몇 안되는 적은 거래건수가 신고가를 경신하는 건들이 되면 흐름이 점점 기울 가능성이 높은 것입니다. 그래서 제가 내집마련에 있어서 많은 전문가등의 의견보다 한발 앞서서 진행해야 한다고 했던 것입니다.

물론 반대의 현상일 경우도 마찬가지이지만 이번의 경우는 적은 거래량 속에서 상승으로 전환될 가능성이 훨씬 높은 상태였다고 봐야합니다. 

이번 상승의 주역은 초기 재건축과 주요 지역 실거래 수요인데요, 거래가 적은데 호가는 높은 상태에서 입주를 원하는 일부 거래가 신고가를 연속으로 내면 매수대기자의 심리가 하나씩 무너집니다. 이번 상승장을 시작한 지역을 한번 보시죠. 대치, 목동, 잠실, 분당 정도가 맞죠? 초중학군 탑 지역들이 투자 겸 실거주로 신고가를 경신한 경우와 재건축 초기 투자가 힘을 합쳐 올린 형국인데 이 지역들이 그 힘을 함께 받을 수 있었던 지역들이죠. 래대팰 등 기축의 상승율이 대단히 높았다는 것은 그런 분위기를 다시 한번 말해주고 있습니다. (물론 그런 수요가 전부는 아니었습니다)

하지만 이런 효과는 어느 정도 차별화현상을 보일 수 밖에 없습니다. 여러가지 규제로 유동성이 줄어들고, 투자자들도 '선택'을 해야하는 상황들도 많기 때문이죠. 그런 현상을 똘똘한 한채 선호 현상이라고들 말하죠. 

한동안 주요 지역 쏠림 현상 및 서울/주요 수도권과 경기외곽 및 지방의 디커플링 현상은 계속 될 거라고 봅니다. 지방 중에 부산, 대구는 서울의 곡선을 따라 올 수도 있지만 잘은 모르겠습니다.

이제는 더욱 언제 사느냐보다 어디를 사느냐가 더 중요해지고 있습니다.
 

2018년 상반기(혹은 3분기 정도)까지의 흐름은?


#수급
2018년 초는 2017년말의 흐름을 이어받을 가능성이 높습니다. 바젤3든 뭐든 상관 없습니다. 일단 현재의 순환매의 장이 돌고 한층 훌쩍 높은 호가층이 형성된 후에 잠시 휴식기가 올겁니다. 이미 2017년 말의 주역(?)중 하나인 판교는 기존 호가 매물은 다 팔리거나 들어갔고 나머지는 호가가 기존대비 엄청 오른 상태로 매수자가 바라보기만 하는 상태입니다. 잠실은 한차례 올라간 호가에도 매수세가 붙었는데 거기서 한단계 더 올린 형태입니다. 16억 초반까지 찍고 일시적 휴식기가 일단 오지 않을까 싶네요. 

이런 제한된 순환매적 상승흐름이 몇번 반복 될 가능성이 높다고 봅니다. 

가장 중요한 것은 수급입니다. 물론 그 수급이라는 단어 안에 수많은 요소들이 반영이 될 것입니다. 정부에서 수요억제를 많이 했습니다. 하지만 그럼에도 2018년 상반기에 신규 공급도 부족하고, 기존 매물도 시장으로 흘러나오기 어렵다는 것은 거의 확정적입니다. 
8.2 대책 전부터, 6월부터 제가 말씀드렸던 얘기입니다. 혹시 양도세중과나 투기과열지구 규제가 나오면 머지않아 매도물량이 바닥난다고.

그리고 많은 전문가들에게서 4월이 되기전에 다주택자들이 매물을 쏟아낼거라는 전망이 많았습니다. 하지만 그런 분위기가 잡히지 않습니다. 제가 올해에 반발 먼저 움직여야한다고 여러차례 말씀드렸습니다. 

전문가라고 하는 언론에 나오는 사람들의 2018년 상반기를 노리라는 말때문에 기다리던 사람들은 오히려 2018년 4월이 되면 매물이 잠긴다는 것을 알기에 2,3월에 오히려 매도수요보다 매수수요가 몰릴 가능성도 꽤 있습니다.

그리고 4월에 매물이 더 잠기면 매수가능한 매물 공급이 정말 적어지는 겁니다.

대출 규제 등 추가적인 수요 억제요소들이 생기지만 아직 풀린 유동성이 많이 있으며, 수요가 억제되는 요소보다 매도공급이 억제되는 요소가 더 큽니다. 물론 수요가 예전처럼 폭발적이지 않을 수 있어 거래량이 적은 채로 시세만 올라가는 형태가 지속될 수 있습니다. 거래량이 적다는 것은 예년대비를 말합니다. 한두달전처럼 계속 바닥만 치고 있을 것은 아니구요.

신축 공급도 서울은 11월까지는 평균 입주물량보다 오히려 꽤나 적습니다. 12월에 한방에 헬리오가 터지기 전까지는요. 분당 판교 과천 등 주요 A급 수도권 여전히 입주 전혀 없구요. 


#수급_경기
위 내용은 서울 및 주요 지역 기준이었구요.
분당 판교 위례 과천 정도는 경기 외곽보다 위의 흐름을 따라간다고 봐도 무방합니다. 

그 외 경기지역은 서울 주요지역과 디커플링될 가능성이 높은데요, 과공급으로 유명한 동탄 등 경기 일부지역은 전세가부터 시작해서 약세를 면하기 어려울 것이긴 합니다. 이런 예상을 다들 하고 있기 때문에 매수수요도 떨어진 상태고 계속 떨어져있을 가능성이 높습니다.



하지만 저는 몇번 말씀드린 것이 입지의 펀더멘털한 가치가 높다면 물량 효과는 일시적인 것이라고 봅니다. 그 안에서 양극화가 일어날텐데, 경기도 제2신도시 등 입주물량이 높은 지역은 입지 좋은 곳도 한동안 동반 약세 혹은 상승폭 제한의 모습을보일 순 있어도 일정 시간이 지나면 그 안에서의 양극화가 분명히 드러나면서 빠르게 회복하는 곳이 보이고 계속 고전하는 곳이 보이고 그럴 겁니다.

입지가 좋은데 주변 물량으로 약세를 겪게되는 단지는 매매가 회복보다 전세가 회복이 먼저 올텐데 그때 타이밍을 봐서 그 줄어드는 갭으로 투자를 하시는 것이 하나의 팁이 될 수 있습니다. 경기권에서 입지가 좋다는 것은 자급적인 측면보다는(판교 등 제외) 서울로의 이동기준을 더 중요시 보시는 것이 좋습니다.

정리하면 조심해야하는 시기는 확실함. 하지만 입지에 따라 나중을 바라보며 진입기회로 삼을 수도 있음.


#경제
2018년 금리는 더 올라갈겁니다. 미국도 한국도. 금리가 올라가니 부동산은 떨어질거라고 보는 것은 말이 안된다고 수도 없이 말했지만 안들으시는 분들은 안들으시겠죠. 

우리는 금리가 단순히 오르냐 내리냐보다 금리가 ‘왜’ 오르느냐에 집중해야합니다.
그 이유에 따라 금리와 집값은 같이 오르거나 내리기도 하고 반대가 되기도 합니다.

내년도 국내외 기관에서 우리나라는 올해 정도의 경제 성장률과 약간 낮은 정도의 물가상승률을 기록하며 경기회복세를 유지한다고 예상하고 있습니다.



그 기반하에 금리가 맞춰 오르는 것이라면 문제가 없습니다. 만약 우리나라 경기가 예상과 달리 바닥을 기는데 미국 등 글로벌 금리때문에 억지로 올리게 된다면 문제가 되겠죠.

중요한 것은 현재 우리나라가 어느 상황인지를 알아야하는데요, 예상대로라면 금리를 올릴만한 상황이 오고 그에 따라 금리를 일부 올리게 되는 상황이라면 나쁘지 않은 흐름인겁니다

사실 정부가 정책적으로 유동성 확장을 진행했다가, 경기회복으로 인해 긴축으로 전환할 시점은 자산 시장에 있어서 긍정적인 시점이지 부정적인 시점이 아닙니다. 풀린 돈은 아직 돌고 있고, 경제는 성장하는 타이밍이죠. 정책적으로 최대한 누르지 않는다면 이 시기는 자산가치가 상승할 타이밍이 높은 시기입니다. 

사실 그 지점은 올해 하반기에도 마찬가지라고 할 수 있었는데요, 그걸 8.2 대책 등으로 눌렀던 것이고 눌렀지만 한계가 있었다고도 볼 수 있겠습니다. 

8.2 대책이 효과 없다는 사람도 많지만 사실 8.2 대책이 없었다면 이미 더 폭등하고 내년에도 지속되었을 가능성이 높다고 봅니다. 나름 누르고 있는 중이나, 몇번 언급했듯이 과도한 매매 제한으로 결국 집값을 안정화시키기까지는 못하는 것이 아닌가 싶습니다. 

정리하면 내년도 우리나라는 전체 경제적으로는 자산 가치 상승 가능성이 높은 타이밍인데, 그나마 여러가지 대출 규제 및 부동산 정책으로 유동성이 부동산으로 흘러들어가는 것을 최대한 막게 되는 시기라는 것이고, 그것이 효과가 없는 것은 아니겠지만 하락까지 가게 하진 못할 것(이미...) 오히려 자본의 집중현상을 초래하여 소위 양극화 현상을 불러일으킬 수 있다는 점을 말씀드릴 수 있겠습니다.


#투자환경#돈많은사람들의잔치
이런 긍정적인 예상에도 불구하고 저는 투자적으로 모두에게 좋은 날은 이미 많이 지나갔다고 말씀드리고 싶네요.

냉정히 말해서 이젠 이미 주택을 확보한 분들 + 돈있는 사람들의 잔치가 될 가능성이 높습니다. 원래 자산가가 아니었어도 2013-2017년까지의 꽃길을 잘 활용해서 부동산 자산을 쌓으신 분들도 계속 투자가 가능하시겠죠. 하지만 이제 신규진입을 하거나 자본이 아직 넉넉치 못한 분들은 쉽지 않습니다.

계약금 10%가지고 분양 여러채 받을 수 있는 시절도 지났고

1억 이하로 서울 아파트 갭투자하면서 여차하면 자산가가 아니어도 몇채씩 수집(?)하면서 양도세 부담도 크지 않았던 시기도 지났고 

1억 이하로 주요 재개발 지역 매입하면서 모을 수 있는 시기도 지났습니다.

집값의 70%까지 대출받고 살 수도 없구요.

이제 다들 꽤 큰 돈이 필요합니다.
청약을 받아도 입주를 위해 마련해두어야할 자금이 만만찮습니다.

예전에는 1억 미만 투자금으로 추천해달라고 해도 해줄 곳이 많았는데 이제는 잘 없습니디.

이제는 진짜 돈 있는 투자자들과 영혼까지 끌어모아 내집마련 하려는 사람들이 주요 수요자입니다.(물론 사실 돈이 부족한 갭투자나 p먹기위해 분양권을 모으는 사람들이 시장에서 배제된다는 것은 장기적으로는 좋은 현상입니다.)

그렇기 때문에 시장에 돈이 돌만한 경제적 환경일지라도 그 자본이 주요 지역에 집중 투입될 가능성이 높다고 봅니다. 물론 주요 지역이라는 것은 꼭 강남만 의미하는 것은 아닙니다. 

이런 현상이 언제까지 계속될지는 모르겠지만 일단 2018년 상반기에는 그렇게 될 가능성이 높다고 봅니다. 

잘못 현금화했다가는 들어가기가 정말 어려워질 서 있습니다.


#양극화
결국 양극화라고 생각하실 수도 있지만 좀 더 디테일하게 볼 것은 전국적으론 양극화, 수도권 전체적으로도 양극화, 하지만 서울+수도권 주요지역 간에는 양극화라기보다는 상승의 차등 정도라고 보시면 될 겁니다.


#순환매
부동산시장에서 순환매에는 큰 순환매와 작은 순환매가 있는데요, 가장 작은 순환매는 같은 지역내에서 대장이 먼저오르고 그 뒤를 다른 곳들이 따르는 형태인거고, 가장 일반적인 순환매는 한번의 상승시기 동안 잠실 등 먼저 움직이는 지역에서 먼저 오르고 그 뒤를 다른 지역들이 따라 오르는 형태이고, 크고 장기적 개념에서의 순환매는 상승기때 비교적 소외되었던 곳이 뒤늦게 쫒아오는 형태입니다. 큰 순환매는 아직 타이밍은 아니고, 그 타이밍을 잡기는 굉장히 어렵긴 합니다. 암튼 2018년 상반기까지는 비교적 소외된 지역이 주목될 타이밍은 아직 아닙니다. 


#청약
분양가를 주변시세대비 높지 않게 내는 흐름은 계속될 것으로 보입니다. 
올해도 청약은 좋은 기회가 될 수 있습니다. 30점대도 비인기타입위주의 청약 전략으로 당첨을 노릴 수 있습니다. 물량 많은 단지를 주목하고,  당연히 개포8이 주요지역 최대어입니다. 


#규제
재초환이 영향을 줄 것이었으면 이미 개포 고층, 은마, 목동, 잠5등의 상승세는 꺾였어야합니다. 실제로 몇억이 현실로 나타나기 전까지는 심리에 큰 영향을 못주는 것 아닌가 싶습니다

위에 언급했지만 대출 규제는 더 쪼아올 것입니다. 하지만 서울은 이미 투기과열지구, 투기지구의 규제가 워낙 커서 거기서 크게 더 강해지는 것은 아닙니다. 

다만 상승이 계속된다면 점점 더 강한 제제가 올 가능성은 높습니다. 7월 세제개편시 보유세율에 대한 부분도 상반기 상승 정도에 따라 달라질 겁니다.

일단 현재 발표된 정책으로는 2017년 하반기대비 2018년이 크게 더 압박이 있진 않습니다. 다만 앞으로 뭐가 추가될지는 모르는 거죠.

전문가들이라는 사람들이 본인의 예상이 틀려서 합리화를 하고자함인지, 정부 규제는 수개월 후에 효과를 낸다는 얘기를 많이 합니다. 헛소리입니다. 

그간 규제가 효과를 발휘한 경우에는 발표 혹은 시행 직후에 영향을 주었습니다. 무슨 생각으로 수개월이 걸린다고 하는지 모르겠네요. 

다만 효과가 높지 않은 경우에도 잠재적인 요소로 작용하여 추후 다른 정책, 규제 및 악재와 시너지를 내는 경우는 있을 것입니다. 예를 들어 보유세율을 높이면 임대사업자 등록 관련 정책과 시너지를 낼 수 있겠죠. 

이미 시행된 규제들이 아무 트리거 없이 갑자기 혹은 서서히 더 영향을 발휘해서 시장에 영향을 주는 경우는 없다고 보면 됩니다. 오히려 생각보다 효과가 약하다고 시장이 판단되어 점점 힘을 잃는 경우가 더 많죠. 

그래서 정부도 시장이 안잡히면 뭐라도 꺼내려고 하겠죠. 보유세 인상이 아무래도 주요 카드일 것 같습니다.
 

2018년 말?

하도 급변하는 규제와 상황들때문에 1년을 통으로 예측하는 것이 큰 의미가 없을 수 있습니다. 일단은 저도 상반기 위주로 얘기하고 있습니다. 하지만 2018년도 말은 체크해두어야할 부분이 있죠?

아시다시피 헬리오 등 서울 동남권 입주폭탄의 시작이 되는 시기입니다. 매매가 영향은 제가 과거에 다른 시각으로 분석을 한번 해드렸듯이 공급이 많아짐에 따라 직접적으로 매매가를 낮추는 현상은 크게  없을 수 있는데 전월세가가 낮아짐에 따라 간접적 영향을 줄 순 있겠습니다. 

그리고 공급 폭탄까지는 아니어도 매도물량이 바닥인 상태에서 1600세대 정도의 일반분양권이 입주를 하고 일부 조합원 매물도 거래가능하긴 하니 매도 공급이 늘긴 늘어난다고 봐야합니다. 만약 투기과열지구가 매매금지를 못박지 않았다면 2018년말 동남권은 하락세를 일시적으로라도 분명 겪었을 거라고 봅니다.

이제는 조합원 매물 대부분이 거래가  안되니 직접적 영향보다 전월세가하락에 따른 간접적 영향이 클텐데 간접적 영향이 어디까지 퍼질지, 아니면 퍼지지 않을지 큰 영향 없을지는 지금 예상을 하는 것은 무의미합니다. 

그때 시장환경이 지금과 많이 다를 수 있습니다. 다만 저런 요소가 있다는 것은 늘 감안하시고 계셔야겠습니다.

 

정리


- 전반적인 경제적 측면에서 봤을때 금리인상이 되더라도 내년도가 자산시장에 부정적인 타이밍이 아니다. 긍정적인 타이밍이다.
- 정부가 가계부채 관리, 부동산 시장 안정화 등을 위해 가계유동성 통제에 들어가고 있으니 영향이 있을 것이다. 하지만 하락으로 만들 순 없고 최대한 누르려고 할 뿐이다. 추가 규제가 없는 현 상태라면 누르기가 쉽지 않을 것이다. 현재까지는 그렇지만 보유세 등 향후 더 강해질 가능성은 분명히 높다. 
- 위와 같은 규제, 그리고 근3년간의 상승에 따른 투입자금에 있어서의 전반적인 투자환경은 좋은 편이 아니다. 부동산 투자는 과거 비트코인처럼 대학생들도 돈모아서 할 수 있기도 했지만 이제는 아니다. 따라서 자본 투입이 집중화되는 경향이 계속될 수 있다. 물론 이는 꼭 강남만 의미하는 것은 아니다.
- 전국적, 수도권 전체적으로는 양극화, 서울시+일부 주요 지역 간에는 상승정도의 차등화 정도로 볼 수 있을 것 같다
- 경기권은 일부지역을 제외하면 일단 올해는 조심해야한다. 하반기에 물량 폭탄 영향이 줄어들때 입지 좋은 곳은 노려볼만하다.
- 2018년 말은 아직 얘기하기 시기상조이지만 일단 조심해야할 부분이 분명 존재함은 감안하고 있자. 



이 정도입니다. 글이 길었으나 이것도 압축적으로 줄여서 풀어본 것입니다 ㅎ 

제 의견이니 참고하시고 각자의 생각과 섞어서 좋은 매수 매도 혹은 보유하시길 바랍니다. 

다시 한번 새해 복 많이 받으시구요^^


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