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2018년 최고의 전세레버리지투자처는? | 공유

2018-02-12 10:02

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해리
조회512회   댓글1건

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출처 : 오윤섭의 부자노트 2018.2.1

http://www.drapt.com/drnews/?page_name=rich_note_view&menu_key=9&view_count=15&sort_key=&part_key=&start=0&field=&s_que=&uid=1028 

 

 

1월말에도 추격매수는 계속되고 있습니다. 강남3구 시세분출에 따른 후폭풍은 경기 남부권으로도 확산되고 있습니다. 분당 판교에 이어 광교와 위례가 상승폭이 커지고 있습니다. 10월 이후 강남3구 아파트시장 장세와 유사한 모습입니다. 오늘의 최고가가 내일의 최저가가 되고 있습니다.

 

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에선 2018년 전세레버리지투자를 생각해봅니다. 2018년에 들어서도 전세레버리지투자가 늘어나고 있습니다.

 

전세레버리지투자는 상승장에서 전세끼고(전셋값을 레버리지 삼아) 아파트를 사두는 것입니다. 은행 이자나 다른 대체투자처보다 수익률이 높을 것으로 기대하고 있기때문에 아파트를 전세끼고 사두는 경우 입니다.

 

몇년전 1천만~2천만원으로 여러채 사두는 갭투자가 저물어가고 똘똘한 신축아파트를 한두채 사두는 전세레버지투자 시대가 활짝 열렸습니다.

 

지난해엔 1억5천만원으로 서울 아파트에 전세레버리지투자를 해 1년만에 1억5천만원이 올라 연 수익률(세전)이 100%를 넘어선 경우가 많았습니다.

 

하지만 문제는 2018년 입니다. 지난 2015년이후 2017년까지 매매가는 가파르게 상승했지만 전셋값은 보합세를 보여왔습니다. 2016년부터 전세우위시장이 끝나고 매매우위시장이 시작됐습니다. 즉 매매가가 전셋값을 끌어올리기 시작했습니다. 2018년에도 역시 매매우위시장이 될 것입니다. 올해도 매매가가 전셋값을 끌어올리는 곳이라면 올해에도 전세레버리지투자는 유효할 것입니다. 대출규제시대엔 더욱 그렇구요.

 

그럼 2018년 전세레버리지투자 전략은 어떻게 세워야 할까요?

 

2018년은 수도권 아파트시장이 대세상승장 후반기가 시작되는 해 입니다. 따라서 전세레버리지투자도 안전성과 환금성에 무게중심을 두고 투자에 나서야 할 것입니다.

 

전세레버리투자에서 안전성과 환금성을 확보하려면 무엇보다 기본에 충실한 투자를 해야 합니다. 전세레버리지투자는 기본적으로 전세수요가 지속적이고 꾸준히 늘어나는 지역의 아파트를 사야 합니다. 다소 갭이 크더라도 전세가율에 집착하기 보다는 전세수요가 꾸준해 전세레버리지가 튼튼한 곳에 투자해야 합니다. 평형은 전용면적 59타입을 기본으로 생활권내 구매력(지역경제력)에 따라 84타입도 추천합니다.

 

매매우위시장에선 일반적으로 전세가율이 낮아지는 곳에 투자해야 합니다. 매매가 상승폭이 전셋값 상승폭보다 커서 전세가율이 낮아지는 곳에 말입니다. 일시적으로 입주물량 등으로 전셋값이 하락하는 것은 무시해도 좋습니다. 매도타이밍과 겹치지 않으면 말입니다.

 

다시 강조하지만 올해 전세레버리지투자는 전세수요가 탄탄한 곳에 집중해야 합니다.

 

전세가율 등락에 상관없이 보유기간에 전셋값이 꾸준히 우상향하는 아파트에 투자해야 합니다. 30~40대 기혼 직장인의 전세수요가 늘어나는 아파트를 말입니다. 상승장에서 전세수요는 결국 매매수요로 옮겨가게 마련입니다.

 

2018년에 30~40대 직장인 실수요가 늘어나 안전성과 환금성을 갖춘 전세레버리지투자처는 이런 곳이라고 생각합니다.

 

첫번째 정비사업 이주수요가 늘어나는(늘어날) 곳입니다. 더욱이 이주비로 인해 유동성장세가 강해지는 곳이라면 더욱 그렇습니다.

 

정비사업 주변 전세레버리지투자(정비사업 간접투자)는 우선 세입자의 동선(이주 지역및 아파트)을 파악해야 합니다.

 

2~3년전부터 고덕주공 둔촌주공등 이주하면서 고덕 암사 신축 구축 아파트값이 많이 올랐습니다. 전셋값은 미사강변도시 입주물량으로 일시적으로 하락했지만 곧바로 회복하고 꾸준히 우상향했습니다.

흑석뉴타운 이주가 활발했던 지난 1~2년간 동작구 흑석동 상도동 신축 아파트 중심으로 매매 전세가 가파르게 상승했습니다.

 

과천과 안양 재건축 등 정비사업 이주로 인해 의왕 안양 평촌이 우상향했습니다.

최근 2~3년간 이주수요로 인해 매매 전세가 오른 지역과 아파트를 분석하면 2018년 전세레버리지투자처는 의외로 쉽게 찾을 수 있습니다.

 

올 하반기부터 이주가 시작되는, 재건축 초과이익환수제를 피한 반포잠원 집주인과 세입자는 어디로 이사갈까요? 역시 재초환을 피한 잠실권 재건축 아파트 세입자는 어디로 향할까요?

 

또 방배동 재건축의 중심, 5구역과 6구역 이주가 오는 4월 이후 시작되면 이주수요는 어디로 몰릴까요? 또 2019년 이후 6, 7구역부터 이주가 시작되는 노량진뉴타운 집주인과 세입자는 어디로 갈까요?

 

두번째는 상향여과가 뚜렷한 곳입니다. 특히 재개발로 저소득층 주택이 고소득층 주택으로 바뀌는 현상을 말합니다. 최근 사례론 경희궁자이가 대표적입니다. 변호사 의사 등 고소득 전문직이 이주하면서 상향여과가 뚜렷했습니다.

 

옥수금호나 왕십리뉴타운처럼 상향여과에다 직주근접 가치까지 높아진다면 금상첨화겠지요.

특히 옥수금호는 금호파크힐스(금호15구역)과 힐스테이트 서울숲 리버(금호20구역)을 사실상 마지막으로(금호16구역이 남아있지만) 재개발 아파트 입주가 마무리되면서 상향여과 현상이 뚜렷합니다. 학군도 좋아지면서 강남구에서도 꾸준히 유입되고 있습니다.

 

마포구도 마찬가지 입니다. 아현뉴타운을 마지막으로 공덕동 용강동 염리동 일대 재개발이 마무리되면서 종로 광화문 공덕 등 도심 업무밀집지역에 통근하는 30~40대 직장인 실수요가 2016년부터 크게 늘어나고 있습니다. 이에 따라 역세권 학군 상권 공원 등 주거인프라도 빠르게 좋아지고 있습니다.

 

셋째로 희소가치가 높아지는 신도시 입니다.

 

수도권에서 추가로 신도시가 조성될 가능성이 있지만 분당 판교 위례 광교보다 비교우위를 갖춘 신도시는 힘들다고 봅니다. 20만평 안팎의 공공택지 개발이 수도권 1, 2기 신도시를 대체하긴 어렵습니다.

이제 2기 신도시중 서울 출퇴근이 가능한(외곽순환도로 안쪽 또는 대중교통으로 30분 안팎) 신도시중 남아있는 분양물량은 북위례가 유일합니다.

 

주거인프라가 뛰어나고 재건축 리모델링 가능성이 높은 분당 평촌 등 1기 신도시를 제외하고 신도시 전세레버리지투자처는 제한돼 있습니다.

 

신도시 투자처론 우선 역세권으로 서울 도심 또는 강남 접근성이 좋아야 합니다. 성장기에서 성숙기로 넘어가면서 정주권이 좋아져야 합니다. 그리고 무엇보다 직주근접가치가 높아져야 합니다. 전세값이 꾸준히 올라야 합니다. 수도권에선 위례 광교 송도국제도시가 대표적입니다.

 

최근 핫한 광교신도시의 경우 수원 재개발 이주수요까지 가세하면서 지난해 11월부터 시세분출이 시작됐습니다. 중소형 단지의 대장주인인 자연앤힐스테이트 84타입 판상형은 8억5천만원을 넘어서고 있습니다.

 

상승세가 광교의 중심, 에듀타운 센트럴타운 중소형에서 중대형으로 확산되고 있습니다. 가람마을과 웰빙타운으로 번지고 있습니다.

 

이에 앞서 움직인 판교도 동판교에서 서판교로, 중소형에서 중대형으로 상승세가 확산됐습니다. 송파구 등 강남권과 분당 판교의 ‘대체재’인 위례도 지난해 12월부터 휴먼링내 중소형 단지인 24단지, 22단지부터 시세분출이 시작됐습니다. 84타입 실거래가가 지난해 12월에 9억원을 넘어섰습니다. 1월 들어 위례의 주력평형인 37~38평형으로 옮겨가고 있습니다.

 

수도권에서 위와 같은 입지를 갖춘 아파트를 전세레버리투자로 사고 4년 이상 보유하면서 매도타이밍을 잡으면 될 것입니다.

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해리님의 댓글

해리

2018년은 수도권 아파트시장이 대세상승장 후반기가 시작되는 해
전세수요가 꾸준히 있는곳!

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